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[우리동네 실거래가] 영등포를 바꾼 ‘신길뉴타운’의 힘

2019. 03. 21   13:00 작성자 부동산매니아_Byung 조회수 5,942


 

과거, 서울 영등포구 내에서도 주거선호도가 낮고 주택가격도 상대적으로 저렴했던 신길동 일대 부동산시장이 괄목(刮目)할 만한 성과를 내고 있다.

 

최근 입주를 마친 새아파트들은 분양가보다 3~4억원 가량 높은 가격에 거래되고 있다. 2017년 입주와 동시에 신길뉴타운 랜드마크 아파트로 부상한 래미안에스티움전용 84㎡형 시세는 이미 10억원 선을 훌쩍 넘어섰다. 이는 분양가(56000만원 선)보다 약 80% 가량 오른 수치다. 현재, 정부의 부동산규제 강화로 인해 매수세가 잠잠해졌지만 매도물량도 자취를 감춘 지 오래다.

  

신길뉴타운 아파트가격 상승이 영등포구 집값 상승에 기폭제가 되기도 했다. KB국민은행 부동산에 따르면, 영등포구 아파트가격이 지난 1년간(201802~2019 2) 무려 13.2%나 올라 서울에서 가장 높은 상승률을 보였다. , 전국 아파트가격 상승률을 살펴보면 성남시 분당구(14.2%)에 이어 두 번째로 높다.

 

 

신길뉴타운의 역사

 

신길뉴타운은 1990년대 만해도 주거선호도가 높은 지역이 아니었다. 주변 시세보다 주택가격이 훨씬 저렴해 저소득자나 중국교포들이 주로 거주했었다. 신길뉴타운은 여의도와 가깝다는 지리적 이점을 지니고 있지만 치명적인 약점도 함께 혼재돼 있었기 때문이다.

 

이 지역은 국방부가 위치한 용산과 가까워 공군과 해군본부 등 여러 군사시설이 밀집해 있었다. 공군회관과 해군회관, 서울지방병무청 등 일부 군사관련시설은 여전히 현존하고 있다. 대규모 군사시설이 신길동 일대에 대거 포진해 있는 만큼, 도심 개발에도 수많은 제약이 따랐다. 이런 문제가 도시의 노후화슬럼화 속도를 가속화 시켰다.

 

서울 도심의 규모가 해가 거듭될 수록 커지고 인구 유입도 더욱 빨라지면서 결국 육군공군본부 등 주요군사시설이 지방(계룡시, 1993)으로 이전하게 됐다. 이때부터 저평가돼 왔던 영등포구 일대 부동산시장이 재평가를 받으면서 상승국면을 맞이하게 됐다

 

  

 

군사시설 문제가 해결됐다고는 하지만 아직도 수많은 약점이 주변에 존재한다. 영등포구 내에서는 오래 전 가동을 멈춘 폐공장들을 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. , 빈민과 중국교포들이 주로 거주하는 쪽방촌도 남아있다. 영등포역 주변에 위치한 새빨간 홍등가(집창촌)는 영등포구의 대표적인 혐오시설로 손꼽힌다.

 

신길뉴타운의 탄생과 위기


영등포구 신길동 일대의 건물들이 노후화되고 기반시설도 열악해지면서 대규모 개발의 필요성이 커져만 갔다. 서울시는 이런 의견을 종합적으로 반영해 신길동 일대 1469404㎡의 부지를 2006년에 3차뉴타운(신길뉴타운)으로 지정했다. 이는 서울 뉴타운 중에서 3번째로 큰 규모다. 이 곳에는 19510가구가 입주하게 되며 52677명이 생활하게 된다.

 

신길뉴타운에 대한 기대감은 컸지만 사업에 우여곡절도 많았다. 신길뉴타운 지정 다음해인 2007년 세계금융위기가 국내 부동산시장을 좌초시켰다. 이 무렵, 서울의 수많은 재개발•뉴타운 사업이 무산되거나 축소됐으며 사업진척속도도 훨씬 더뎌졌다.

 

신길뉴타운 부동산시장도 오랜 기간 동안 불황의 늪에서 빠져 나오질 못했다. 결국, 신길뉴타운 내 정비구역 16곳 중 6곳이 지정해제 되는 아픔을 맛봐야만 했다. 이와 함께 반쪽 짜리 뉴타운이라 오명도 안게 됐다.

 

2013년부터 시작된 정부의 강력한 부동산규제 완화정책에 따라 부동산시장도 빠른 속도로 회복되어 갔다. 이 무렵 지지부진하던 뉴타운 사업도 다시 탄력을 받게 됐다. ‘가재울뉴타운왕십리뉴타운등은 슬럼화된 도시에서 고급주거지로 탈바꿈됐다. , 신길뉴타운은 신길센트럴 아이파크  ‘힐스테이트클래시안등 아파트 건립공사가 한창이다. 신길뉴타운 개발사업이 다시 탄력 받기 시작하면서 주택가격도 가파른 상승곡선을 그리고 있다.

 

■래미안프레비뉴 전용 84㎡형 11억 돌파분양가의 두 배 가격에 거래


오랜 기간 부동산시장에서 저평가돼왔던 신길뉴타운의 부동산시장이 뜨겁게 달아오르고 있다. 신길뉴타운의 주택가격이 주변지역에 비해 상대적으로 저렴한데다가 직주근접성이 뛰어나기 때문이다. 신안산선과 신림선 등 굵직한 개발호재도 집값 상승에 한몫하고 있다

 

 



신길뉴타운에서 2015년에 입주한 래미안프레비뉴아파트가격도 지난 1년간 큰 폭으로 올랐다. 전용 84B㎡형의 실거래가격을 살펴보면 지난 해 1월까지만 해도 약 84800만원 선(중위값)에 거래가 이뤄졌다. 달마다 주택가격 빠른 속도로 치솟으면서 지난 9월에는 112500만원에 팔려나가기도 했다. 이는 분양가(53950만원)보다 2배 이상 오른 가격이다

 

올해 1월에도 2층의 한 세대가 91500만원에 팔렸다. 지난 해 2, 같은 층의 동일 주택형이 78500만원에 팔렸던 점을 감안하면 1년새 무려 13000만원이나 올랐다

 

■신길뉴타운 아파트 분양권 웃돈만 3~4억원대?


 

분양권이나 입주권 등은 분양가 보다 수억원 가량의 웃돈이 붙어 거래되고 있다. 신길뉴타운 아이파크는 전용 84.99㎡형이 지난 1월에 102000만원 가량에 팔렸다. 이 주택형의 분양가가 59,000만원으로 시세차익만 43,000만원에 달한다. 보라매 SK뷰의 아파트가격도 큰 폭으로 올랐다. 지난 2월에 전용 84.98㎡형이 98320만원(26)에 거래됐다. 분양가(68600만원)보다 약 3억원 가량 오른 가격이다

 

■신길뉴타운 분양단지이번엔 과연?


신길뉴타운이 서울 영등포구의 핵심주거지로 부상하면서 분양시장도 호황을 누리고 있다. 분양시장 전문앱 리얼하우스에 따르면 최근 3년간 신길뉴타운에서 분양했던 단지들은 모두 치열한 청약경쟁률을 기록하며 단기간 완판행진을 이어나갔다. 2017 GS건설이 분양했던 신길센트럴자이 350가구 모집에 1순위에서만 19906명이 몰리며 56.7 1의 경쟁률을 기록했다. 이 외에도 신길파크자이(79.6 1)’신길뉴타운 아이파크(52.4 1)’등도 분양시장에서 굉장히 선전했다.

 


 

포스코건설이 7월쯤 분양을 계획하고 있는 신길3구역 포스코더샵(가칭)’도 치열한 청약경쟁이 예상된다. 하지만, 과거 분양단지들의 명성에는 못 미칠 것으로 예상된다. 업계에 따르면 이 아파트의 평균 분양가는 3.3㎡당 2000만원 내외로 책정될 가능성이 높다. 주변 시세에 비하면 분양가격이 높진 않다. 하지만, 입지적 열세가 극복해야 할 과제다.

 

일단, 비역세권이라는 점이 가장 큰 약점이다. 신길뉴타운 바로 남단에 위치한 지하철7호선 신풍역과 보라매역 모두 걸어서 이용하기가 쉽지 않다. 신안산선 신풍역(가칭, 2024년 개통예정)과의 거리가 상당하다. 신림선경전철 서울공대역(가칭, 2021년 개통)만이 도보거리에 지어진다.

 

신길3구역 포스코더샵(가칭)’은 신길뉴타운 내에서도 외딴 섬에 있다는 평가를 받고 있다. 일반적으로 신길뉴타운 중심점을 관통하는 가마산로를 기준으로 신길뉴타운 남단과 북단지역을 구분한다.

 

교통여건이 양호한 신길뉴타운 남부지역은 브랜드 아파트들로 가득 채워지고 있다. 하지만, 북부지역의 속사정은 다르다. 사업지 주변인 신길 1241415구역 등이 모두 뉴타운에서 지정해제 됐다. 이로 인해, 깔끔하게 정비되고 있는 남부지방과 달리 북부지방은 노후 주택과 점포, 낡은 시설물들이 눈살을 찌푸리게 한다. 과거 인기리에 방영됐던 드라마 응답하라 1988’에 나올 법한 분위기가 이 곳에서 연출되고 있다.

 

신길뉴타운 북부지역에 나홀로 신길3구역 포스코더샵(가칭)’이 쓸쓸하게 자리를 지키게 된다. 주거환경도 여전히 열악할 수 밖에 없다. 이러한, 입지적 열세가 신길뉴타운 분양시장에 찬물을 껴안을지 아니면 청약흥행열풍을 이어갈 수 있을지 귀추가 주목된다.

 

■신길뉴타운 주택시장의 미래는?


신길뉴타운에는 대형호재와 일시적 악재가 동시에 존재하고 있다. 가장 큰 호재는 20년 넘게 지지부진했던 신안산선 개발사업이 올해 돛을 올리게 된다는 점이다. 정부가 경제 활력 제고를 위해 2020년 이후 착공 예정이었던 126000억원 상당의 13개 대형 민자사업을 연내에 조기 착공하기로 하면서 신안산선 개발사업도 탄력을 받게 됐다.

 

부동산전문리서치업체 리얼투데이의 한 관계자는 “’신안산선 사업이 빠르면 올해 8월 착공에 들어갈 전망이다.” 면서 정부의 강력한 부동산규제정책에 의해 신길뉴타운 주택시장도 잠시 주춤하지만 신안산선 착공 소식이 전해지면 다시 주택가격도 상승곡선을 그리게 될 것이라고 설명했다.

  

악재도 있다. 내 년부터 신길뉴타운 내 주택시장도 일시적 공급과잉현상이 점쳐진다. 신길뉴타운에서만 4개 단지, 4666가구가 새주인을 맞이하게 된다. 이는 리얼투데이가 분양(입주)관련 데이터를 축적하기 시작한 2008년 이후 최대 입주물량이다. , 올해 입주물량(612가구)보다 7.6배 많은 수치다.

 


 

과거 가재울뉴타운이나 은평뉴타운 등도 입주물량이 넘쳐난 때에는 부동산시장에 항상 위기가 찾아왔다. 하지만, 모두 일시적 현상으로 그쳤다. 입주 후 2~3년이 지나면서 다시 아파트가격이 반등하는 모습을 여러 번 보여줬기 때문이다.

 

따라서, 단기적 관점에서 보면 신길뉴타운 주택가격도 약보합세를 유지할 가능성이 크다. 실거주를 목적으로 하거나 장기적 관점에서 본다면 충분한 가치상승을 예견해볼 수 있다.   

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