2008년 금융위기 이후 부동산 투자에 대한 수요자들의 관심은 크게 떨어졌다. 하지만 부동산 분야 중에서도 수익형 부동산에 대한 관심은 오히려 높아졌다. 실제로 수익형 부동산의 인기도는 ‘책’에서도 느낄 수 있다. 어느 도서 사이트에 들어가도 경영경제 부분에서 베스트셀러는 단연 ‘수익형 부동산’ 이다.

시세차익을 얻을 수 있는 부동산 시대는 끝이 났다해도 과언이 아니고, 정년퇴직은 빨라지면서 매달 꼬박꼬박 받을 수 있는 제2의 월급 통장이 될 수 있는 ‘월세 수입’과 관련된 책들이 인기를 끌고 있는 것이다.

‘조물주 위의 건물주’라는 유머 아닌 유머가 돌 정도로 많은 사람들이 ‘월세’를 받을 수 있는 수익형 부동산을 가진 ‘건물주’가 되고 싶어 한다.

그렇다면, 수익형 부동산의 ‘건물주’가 되려고 할 때 무엇을 가장 고민해야 할까?

수익형 부동산의 핵심은 “임대”이다

수익형 부동산의 핵심은 ‘수익’을 만들어 낼 수 있는 ‘임대’에 있다.

건물주가 직접 사용하지 않는 이상, 수익형 부동산에서 가장 신경 써야 하는 부분이 바로 ‘임차인’ 관리이다. 임차인 관리는 수익률과 직결됨에도 불구하고 투자자들은 의외로 간과하는 경우가 많다. 즉, 수익형 부동산을 투자할 때 매매가와 임대료는 꼼꼼히 따지면서 해당 수익형 부동산의 주임차인들은 어떤 사람들인지 궁금하지도, 체크하지도 않는다는 것이다. 이는 현재의 가치와 문제만 보고 멀리(미래)까지 내다보지 않는 우리나라의 부동산 거래 문화의 문제이기도 하다.

하지만 수익형 부동산 투자시 임차인을 고려하지 않을 시 향후 생각지도 못했던 리스크를 떠안을 수 있다.

예를 들자면, 현재 임차인의 업종과 직업의 규모, 그리고 임차인 성격 등에 따라 임대료 지불의 능력이 달라질 수 있다. 그리고 향후 임대료 협상에서도 임차인의 특성을 잘 알고 있다면 유리하다.

현재 임차인보다 중요한 것은 다음 임차인이다

수익형 부동산 투자시 임차인과 같이 또 쉽게 생각하는 부분이 ‘다음 임대’이다. 즉, 현재 임차인의 계약이 끝나고 재계약시 임차인을 얼마나 잘 구할 수 있는지다. 또한 향후 3~4년 후, 혹인 10년 이후에도 임차인을 구하기 어렵지 않은지를 따져봐야 한다.

수익형 부동산에서는 ‘현재의 임차인’도 중요하고, ‘현재의 수익률’도 중요하지만, 가장 중요하게 확인해야 하는 부분은 “현재의 임차인이 나가더라도 다음 들어올 임차인이 지금과 같거나 더 높은 가치를 지불할 수 있는가?”라는 것이다.

일부 투자자들이 수익형 부동산 투자시 역세권, 혹은 상권의 위치, 브랜드 프랜차이즈 입점 여부 등을 세밀하게 따지는 이유도 여기에 있다.

하지만 문제는 여기서 끝나지 않는다. ‘상권’은 그대로 머물지 않는다. 상권은 사람들의 기호, 개발 방향, 부동산 시장 변화 등 트렌드에 따라 달라질 수 있다. 때문에 새로이 ‘뜨는’ 업종이 있고 ‘내리막’을 걷는 업종이 생기기 마련이다.

물론, 미래는 아무도 알 수 없고 세상에는 많은 변수가 존재한다. 하지만, 이 부분에 대해서는 어느 정도의 대안을 가지고 있어야 안전한 수익률을 기대할 수 있을 것이다.

그래도 너무 걱정만 앞설 필요는 없다. 꼭 강남역이나 홍대입구, 혹은 서울역 앞이 아니라 하더라도, 꼭 내 건물에 ‘스타벅스’가 임차를 하고 있지 않더라도, 사람들은 집 앞에서 ‘빵’을 사먹어야 하고 퇴근길에 ‘편의점’에도 들려야 하며, 회사 근처에서 점심 식사 후 커피 한 잔 할 ‘카페’와 회식을 위해서 동료들과 ‘치맥’ 할 장소도 필요하기 때문이다.

높은 임대수익률은 곧 높은 시세차익까지 기대할 수 있어

수익형 부동산을 매매 거래를 할 경우에는 흔히, 주변의 거래 사례를 참고하여 대략적인 가치를 추정(거래사례 비교법)을 한다. 그리고 현재의 연간 수익률을 임차인의 업종에 맞추어 일반적으로 요구하는 수익률로 환산하여 가치를 계산(수익률 환산법) 하는 방법을 사용하고 있다.

단, 서울의 성수동과 연남동 등은 최근 떠오르는 핫 플레이스이기 때문에 매매가격은 높으나 아직 임차인들은 관망세가 짙어 임대료가 낮은 수준이다. 이런 특정 지역을 제외하고는 연간 임대 수익률과 매매거래의 가치는 정비례 한다.

한마디로 수익형 부동산을 잘 관리하고 운영해서 임대 수익률을 높여준다면, 건물의 가치도 높아져서 ‘시세 차익’까지 얻을 수 있다. 한 번에 두 마리 토끼를 잡을 수 있다는 얘기다. 하지만 또 여기서 무조건 임대료를 올리면 임차인들이 가장 기피하는 ‘악덕 건물주’가 될 수 있다는 것도 염두에 둬야 한다.

수익형 부동산은 좋은 임대인과 좋은 임차인의 협력이 필요하다

성공적인 수익형 부동산 투자는 곧 좋은 건물주와 좋은 임차인의 협력으로 이뤄진다. 여러 ‘건물주’와 ‘임차인’을 만나며 느낀 부분은, 말로는 쉬운 듯한 이 절묘한 ‘균형점’을 찾기가 정말로 어렵다는 것이다. 아무래도 작지 않은 금전적 이익이 발생하기에, 상대방을 배려하고 양보하기가 정말로 어려운 ‘현실’이다.

하지만, 요즘과 같은 혼란스러운 시장 상황에서는, 서로가 균형점을 맞추기 위해 융통성 있는 생각과 열린 대화를 발휘하는 것이 더욱 절실히 필요하리라 생각 된다.

상업용 부동산 종합자산관리 전문회사 '더 트웰브'

부동산 정보업체, 국내 및 외국계 부동산 컨설팅에 근무하며 다양한 실무 경험을 가지고 있다.

주로 기업이전 컨설팅, 빌딩 임대 컨설팅 등 상업용 부동산 컨설팅을 전문으로 하였으며,

현재는 상업용 빌딩 자산관리 회사 '(주)더트웰브'에서 이사로 재직 중이며,

상업용 부동산 컨설팅과 여러 금융권 PB센터 업무 지원를 하고 있다.