9.13대책 1년… 잡힐 것 같은, 잡히지 않는 서울 아파트값

2019. 09. 12   06:00 조회수 6,172



강력하다고 평가 받는 9.13 부동산대책이 나온 지 1년이 흘렀다. 대책이 발표된 후 1년 동안 집값 움직임을 살펴보면 결론적으로 하향 안정세를 보이며 집값 잡기에 어느 정도 성공을 거두는 듯하다. 하지만 최근 들어 수도권 아파트값이 다시 상승세를 보이고 있어 9.13대책의 약발이 다 된 것이 아니냐는 의견도 나오고 있다.

■ 서울 아파트값, 7개월 간의 하락세 끝에 상승 재점화

​한국감정원 시계열 자료에서 9.13 부동산대책이 발표 된 이전과 이후 1년간 아파트가격을 보면 대책발표 이후 아파트값은 일제히 하락한 것으로 나타났다. 
 
서울은 발표 이전 8.53% 올랐지만 이후에는 1.27% 내렸다. 지방은 발표 전에도 내림세였지만 발표 이후 더 내려가 침체의 골이 더욱 깊어졌다. 수도권을 제외한 지방은 발표 전 3.28% 하락했으며 발표 이후에는 3.88% 아파트값이 내린 것으로 조사되었다.



수치만 보면 9.13 부동산대책이 집값 상승에 브레이크를 걸었다고 할 수 있지만 아파트값 상승률을 주간단위로 펼쳐보면 낙관할 수 만은 없다. 9.13대책 발표 이후 지난해 11월 부터 줄곧 마이너스 상승률을 기록하던 서울 아파트값이 6월 들어 상승세로 돌아서 꾸준히 오르고 있기 때문이다. 
 
단기적으로 대책의 효과를 봤지만 수급에 대한 전망, 똑똑한 한 채 신드롬, 서울 아파트값 불패 믿음이 9.13 부동산 대책의 힘을 약하게 만든 것으로 분석된다. 게다가 지방은 소위 잘나가는 몇 곳을 제외하면 대책 이후 하락세가 더욱 뚜렷해져 양극화 현상도 우려되는 부분이다.


9.13 부동산대책의 주요 내용은 다주택자의 주택구입을 막아 투자수요를 차단한다는 것이다. 다주택자에 대해 종합부동산세 세율을 최대 3.2%까지 올리고 양도세 감면 혜택을 대폭 축소했다.  임대사업자 및 일시적 2주택자에 대한 세제 감면 혜택을 줄이고 조정대상지역에서 신규 취득, 등록하는 주택에 대해 10%포인트(2주택)에서 20%포인트(3주택)의 양도세를 중과하기로 했다.
 
특히 대출과 관련해서는 규제지역에서 1주택자 이상 보유자에게 엄격히 제한해 갈아타는 수요가 아닌 이상 다주택자는 사실상 담보대출을 일으켜 주택을 구매하기 어려워졌다.



숨가쁜 규제… ‘잡힐 듯 잡히지 않는’ 수도권 아파트값

이번 정권은 2017년 집권 이후부터 부동산 투기와 전쟁을 방불케 할 만큼 수 많은 대책을 발표했다. 집값 상승의 움직임이 포착되면 즉시 규제강화 정책을 펼치며 도망가는 아파트값을 추격하는 모양새가 되었다.
 
먼저 2017년 6월 19일에 나온 주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안이 있다. 조정대상지역을 37개에서 40개로 확대하고 대출규제를 강화했다. 주택담보대출비율(LTV)는 70%에서 60%로, 총부채상환비율(DTI)은 60%에서 50%로 각각 낮췄다. 또 재건축 조합원의 주택공급 수를 최대 3주택에서 1주택으로 제한하고 강남 4구를 제외한 서울 21개구도 전매 제한기간을 소유권 이전등기 시까지로 강화했다. 
 
실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안이라는 제목으로 발표된 8.2 대책도 대표적인 부동산 규제책이다. 민간택지 분양가상한제 적용도 담겼다. 8.2대책에서는 서울시 전역과 과천시, 세종시를 투기과열지구로 정해 핀셋 규제를 실시했다. 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도제한 강화, 재개발 조합원 분양권 전매제한, 조합원 재당첨 제한 등이 적용되었다. 
 
또 조정지역 내 다주택자 양도소득세 중과, 장기보유특별공제 배제, 1세대 1주택 비과세 요건에 거주요건 추가되었다. 투기지역 내에서는 주택담보대출을 세대당 1건으로 제한, 투기과열지구 및 투기지역은 기본 LTV․DTI 40% 적용하며 중도금 대출보증 건수를 제한했다. 투기과열지구 내 거래가액 3억원 이상 주택 자금조달계획 등 신고 의무화했다. 8.2대책에서는 수도권 주택 수급전망 및 향후 택지확보 계획도 담았다. 또 임대주택 확충 및 공정과세의 기반 마련 등 다주택자의 사회적 책임을 강화하기 위한 다주택자의 임대주택 등록도 유도했다.
 
같은 해 10월 24일에는 가계부채종합대책도 있었다. 말 그대로 가계부채를 관리하기 위한 신DTI(총부채상환비율)와 DSR(총체적상환능력비율)을 도입했다. 투자를 위한 주택매매를 막기 위한 주택담보대출도 조이고 저소득층이나 자영업자는 지원하는 방향으로 정책이 발표되었다.
 
이어 주거복지로드맵을 11월 29일에 발표했다. 청년과 신혼부부, 고령자, 취약계층 등의 생애단계별 주거지원을 돕기 위한 내용이다. 공공임대․공공지원․공공분양 등 공적 주택 100만호 공급 추진한다고 밝혔다.
 
12월 13일에는 임대주택 등록 활성화를 발표했다. 양도소득세, 종합부동산세 등 세제혜택을 통해 임대주택 등록을 장려해 임대 주택 공급을 민간으로 확대하고 임대차 시장을 양성화 시키려는 취지였으나 갭투자로 이어져 결과적으로 악수가 되었다.
 
지난해에는 주택 공급방향을 제시한 8.27대책이 나왔다. 이 대책에서는 수도권 내 30만호 주택공급을 약속해 수도권 공공택지 추가개발 계획을 내비쳤다. 동시에 서울 동작, 종로 등 4곳을 투기지역, 경기도 광명, 하남은 투기과열지구, 구리, 안양동안, 광교는 조정대상지역으로 각각 지정하는 등 수도권 주택공급 확대와 투기지역 지정 등을 통한 시장안정 의지를 밝혔다.


비교적 강하다는 9.13대책도 나왔다. 3주택이상, 조정대상지역 2주택에는 종합부동산세율을 최고 3.2% 중과키로 했다. 또 세부담 상한을 150%에서 300%로 상향조정하고 3억~6억원의 과표구간을 신설했다. 
 
임대주택자에 대한 혜택도 철회되었다. 이에 따라 양도세 감면요건이 수도권 6억, 비수도권 3억(가액기준)으로 조정되고 양도세 중과적용, 종부세 합산과세 등도 결정됐다.  
 
같은 해 9월 21일에는 수도권 주택공급 확대방안이 나왔다. 전년에 발표된 8.27대책을 구체화한 것으로 3기 신도시의 서막을 알리며 광명 등 1차 3만5000호 지구를 발표했다. 
 
이어 10월 12일에는 무주택 실수요자 우선 공급 등을 위한 주택공급제도 개선이 입법예고 됐다. 9.13대책의 후속조치로 분양권소유자도 무주택자에서 제외시키고 추첨제를 통해 공급하는 아파트의 경우 무주택자를 우선적으로 공급하는 내용을 주요 골자로 했다. 
 
올해에는 지난 5월 수도권 주택공급 확대방안을 발표하고 창릉과 대장지구 등 마지막 3기 신도시로 추가 지정한 데 이어 8월에는 민간택지 분양가상한제 확대적용을 공식화했다. 집값이 오를 것 같으면 어김없이 규제책을 발표하는 과정이다. 적어도 총선 전까지는 서울 아파트값 변화에 따라 추가 규제가 나올 가능성도 있어 보인다.  

 

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