분당이나 평촌 등 1기 신도시의 노후화가 계속 진행되면서 주거환경이 열악해지고 있지만 이 곳의 주택가격은 오히려 폭등하고 있는 것으로 조사됐습니다. 결국, 실수요자들은 높은 주택가격에 떠밀려 외지로 이주하고 있는 실정입니다.

실수요자들이 천정부지로 치솟은 주택가격을 감당하기 역부족인데다가 굳이 비싼 주거비용을 지불하고 1기 신도시 내에서 거주할 필요성을 못 느끼고 있기 때문입니다.

대표적인 사례가 수도권 1기신도시를 대표하는 분당신도시입니다. 과거, 강남권과 함께 분당불패라는 신조어까지 생겨나기도 했었는데요.

이 신도시는 개발된 지 벌써 30년이 다 되어 갑니다. 신도시도 나이 앞에는 장사가 없는 듯 합니다. 대부분의 아파트들은 주차난에 몸살을 앓고 있으며 수돗물에 녹물이 섞여 나오는 곳도 속속 등장하고 있다고 합니다. 분당신도시 내 건축물이 노후화되고 기반시설이 열악해지면서 인접한 용인시나 광주시 등으로 이주하는 주택수요가 빠르게 늘고 있습니다.

실제, 분당신도시와 비교적 가까운 하남시의 인구가 1년새 무려 10.1%(2017년말 기준) 늘었으며 광주시도 5.6%나 증가했습니다. 용인시 인구도 매년 꾸준하게 증가하고 있습니다.

반면, 분당신도시와 판교신도시가 위치한 성남시 분당구 인구는 7.2% 줄었습니다. 또, 평촌신도시를 품고 있는 안양시 동안구도 3.6%나 줄었습니다.  

■ 투자자들이 휩쓸고 간 1기 신도시…가격거품만 키웠고 실수요자 떠났다. 

1기 신도시의 주거환경이 열악해지고 있지만 아파트가격은 여전히 상승곡선을 그리고 있습니다. 신도시 내 일부 아파트들은 리모델링 사업을 추진하고 있으며 재건축연한도 가까워오면서 기대심리가 반영됐기 때문으로 풀이됩니다.

KB국민은행 부동산시세에 따르면 분당신도시(성남시 정자동) 아파트가격은 1년 새(2017년 2분기→2018년 2분기) 23% 올랐습니다. 또, 경기도 평촌신도시(안양시 평촌동) 아파트가격도 16%나 상승했습니다. 같은 기간, 경기도 평균 아파트가격 상승률은 6%에 불과했습니다.

1기 신도시 아파트들은 향후 ‘속빈 강정’ 취급 받을 가능성도 큽니다. 실수요자들의 이탈이 계속되고 있으며 슬럼화도 진행되고 있으니깐요. 또, 재건축초과이익환수제가 부활하면서 재건축 추진도 어려워진데다가 리모델링 사업은 수익성이 낮아 원활한 사업추진이 힘들 수도 있기 때문입니다.

분당신도시 주변에 위치한 한 중개업자는 “분당신도시 아파트들도 조금만 기다리면 재건축연한이 도래하기 때문에 투자자들의 발길이 올해 상반기까지 이어졌다” 면서 “하지만, 분당신도시도 올해부터 시행되는 ‘재건축초과이익환수제’를 피해갈 수 없는데다가 주택가격도 치솟으면서 점점 투자에 대한 매력도 상실해가고 있다”고 전했습니다. 덧붙여 그는 “현재, 호가위주로 매물이 나오고 있지만 거래는 뜸하다”고 했습니다.  

또, 다른 중개업자는 외지인들이 분당신도시 집값만 올려놔 거래가 마비됐다면서 현재 상황을 한탄하기도 했습니다. 

■ 실수요자들 1기 신도시 떠나 신도심 택하다. 

1기 신도시에 투자자들의 발걸음이 이어지고 있지만 실수요자들의 선택은 정반대입니다. 주거환경이 우수하고 주택가격이 좋은 주거지를 찾아 나서고 있기 때문입니다.

성남 고등지구의 한 아파트를 예시로 들어보겠습니다. 지난해 8월에 분양한 ‘성남고등지구 호반베르디움’은 제2의 분당이라 불리는 고등지구에 지어집니다. 이 아파트는 1순위 청약 당시 518가구(특별공급 제외)모집에 무려 1만1389명이 몰리며 평균 21.99대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 분당신도시의 풍부한 생활편의시설을 함께 이용할 수 있는데다가 주거환경도 훨씬 쾌적하기 때문입니다.   

올해 5월, 평촌신도시 생활권인 안양시 호계동에서 분양했던 ‘평촌 어바인 퍼스트’도 1순위에서 평균 49.2대 1을 기록하며 청약접수를 끝냈습니다. 또, 분당신도시와 비교적 근거리에 있는 용인시 성복동의 ‘성복역 롯데캐슬 파크나인’도 1순위에서 39.5대 1의 경쟁률로 일찌감치 분양을 마무리 지었습니다. 

1기 신도시 주택가격 상승이 주변 지역의 주택가격에도 영향을 미치고 있습니다. 그만큼, 실수요자들의 이탈이 빠르게 진행되고 있다는 의미겠죠.

평촌신도시 생활권이나 다름 없는 안양 덕천지구에 ‘래미안 안양 메가트리아(4250가구)’의 전용면적 84㎡ 시세가 6억2500만원(KB국민은행 부동산시세)에 달합니다. 지난해 6월 이후 현재까지 무려 13.1%나 오른 가격이죠. 대규모 재개발사업으로 개발된 덕천지구는 평촌신도시에 속하진 않지만 평촌과 5분 거리에 위치해 있어 분양 당시에도 평촌 생활권으로 홍보됐었습니다. 

■ 실수요자들, 2기 신도시나 인접 택지지구로 눈길 돌려

1기 신도시의 실수요자 이탈행렬이 이어지면서 분양시장도 주변지역이 강세를 보이고 있습니다.

지난 4월, 2기 신도시에 해당하는 동탄(2)신도시에서 분양했던 ‘동탄역 예미지 3차’는 무려 평균106.8대 1의 로또 같은 경쟁률을 기록하며 청약접수를 모두 마무리 지었습니다. 올해 경기도에서 가장 높은 경쟁률입니다. GTX동탄역(2023년 예정)이 개통되면 성남(분당)권역까지 10분대, 삼성역까지 20분대로 이동할 수 있게 됩니다.

유림E&C가 짓는 동탄2신도시 업무복합 3블록에 ‘동탄역 유림노르웨이숲(312가구)’도 기대감을 더하고 있습니다. SRT•GTX동탄역이 도보 5분 거리에 있는데다가 주변에 대규모 상업•업무시설이 들어서기 때문이죠. 특히, 동탄2신도시 광역 비즈니스 콤플렉스 내 마지막 분양물량으로 알려져 있어 실수요자들은 물론 투자자들의 관심이 집중될 것으로 보여집니다.

분당신도시 바로 남단에 위치한 용인시의 분양시장도 수혜가 예상됩니다. 그 중에서도 저평가되어 있는 동백지구를 눈 여겨 볼만 합니다. 두산건설이 이 곳에서 ‘신동백 두산위브더제니스’를 분양할 계획입니다. 용인경전철 에버라인 어정역이 가까우며 분당선으로 환승도 수월합니다. 또, GTX•분당선환승역인 용인역을 이용하면 삼성역까지 약 20분대로 이동할 수 있습니다.

1기 신도시의 이탈행렬이 멀게는 여주까지 이어지고 있습니다. 2016년 개통된 경강선(성남~여주간 복선전철) 때문입니다. 경강선 여주역을 이용하면 판교신도시까지 40분대로 이동할 수 있기 때문입니다. HDC 현대산업개발은 경기도 여주시 현암동에서 여주 첫 아이파크 브랜드 아파트인 ‘여주 아이파크’를 이달 중에 분양한다고 합니다.

■ 1기 신도시 섣부른 투자 금물…차라리 주변 지역 노려라

부동산시장이 불황기에 접어든 때에는 실수요가 많은 지역의 주택가격이 비교적 안정적이지만 투자수요의 비중이 높은 곳은 주택가격이 폭락하기도 했습니다.

실제, 경기도 권역에서 부동산 투기붐이 강하게 불었던 성남시와 과천시 등은 세계금융위기 당시 집값은 거의 붕괴수준이었습니다. 집값이 회복하는데 만 10년이 걸리기도 했습니다.

실제, 부동산114에 따르면 성남시 분당구 아파트가격은 2006년 3.3㎡당 2016만원까지 올라 갔습니다. 강남 집값과 큰 차이가 없었죠. 하지만, 2007년 세계금융위기로 분당 부동산시장이 붕괴됐으며 2013년에는 아파트가격이 3.3㎡당 1545만원까지 떨어졌습니다. 지난해 말 1960만원까지 올라 2006년 수준으로 겨우 회복했습니다.

과천시도 마찬가지입니다. 과천시는 2006년에 3.3㎡당 평균 3695만원까지 치솟았습니다. 세계금융위기와 과천정부청사 이전으로 인해 오랜 기간 부동산시장이 얼어붙었는데요. 지난해 말 기준 3.3㎡당 3303만원선까지 회복했습니다. 아직도 12년 전 고점에도 크게 못 미치고 있죠. 

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부동산시장이 호황기일 때는 투자자들이 몰리는 곳을 선택할수록 유리합니다. 더욱 높은 수익 창출이 가능하기 때문입니다. 부동산시장의 불확실성이 강한 때는 실수요 비중이 높은 곳을 선택하는 것이 유리합니다. 안정적이기 때문입니다.

따라서, 실수요자들과 안정적인 부동산투자를 원하시는 분들은 교통여건이 개선돼 도심접근성이 향상되거나 배후수요가 풍부한 지역을 선택하기를 권장합니다.