과천시 상권의 어제와 오늘

2019. 06. 19   09:00 작성자 와이낫플래닝 이종운 상무 (nuzzontank@nate.com) 조회수 234


 

과천 주공1단지 재개발지역과 관련해 시장조사를 다녀온 적이 있습니다.

 

과천시는 1979년 건설교통부와 주택공사가 공동으로 계획한 대한민국 1호 신도시로 서울시의 주거기능을 분담하기 위해 개발되었습니다.

 

이러한 과천은 현재 제5의 강남으로 불리며, 각종 개발호재들이 잇따르고 있어 과천지역 전체가 활력이 넘치고 있는데요. 과천 주요지역 곳곳에서 재건축 추진이 활발히 진행되고 있으며, 주암 뉴스테이, 3기 신도시 약 7,000세대, 과천 지식 정보타운 약 8,200세대 등 향후 약 28,000세대가 공급 예정에 있습니다. 뿐만 아니라 최근 GTX-C노선 정부과천역이 확정되어 교통환경도 크게 개선되고 있습니다.

 

 

최근 과천시는 정부공공기관이 세종시 등 지역으로 이전하여 급격한 인구감소(201568,946 ▶2019 58,218 15%감소)및 인구감소에 따른 상권도 망가져 임대료가 계속 떨어졌으나, 최근 각종 개발계획에 따라 유입인구가 조금씩 증가하면서 상권도 안정화되고 임대료도 조금씩 상승하고 있습니다.

 

2016, 2018년을 제외한 최근 10년 동안 공급물량이 없어 신규 아파트 공급량이 부족한 가운데, 지난해 아파트 가격은 2017 3.3㎡당 3,278만원에서 2018 4,024만원으로 22.7%나 상승하였으며, 공시지가도 2017년 대비 23.4%로 크게 뛰어 공시가격 변동률 1위를 차지하였습니다.

 

실제, ‘래미안 과천 센트럴스위트의 전용 84㎡형의 경우, 지난달 13억원에(3.3㎡당 4,000만원) 거래된 바 있습니다.

 

또한, 과천은 최근 로또 분양이 이어지면서 분양시장 또한 열기가 뜨겁게 달아오르고 있습니다. GS건설이 지난 5월 과천주공6단지를 재건축해 공급한 과천자이는 평균 분양가가 3.3㎡당 3,464만원 수준에 공급해 청약경쟁률이 11.5:1을 기록하는 등 많은 실소유자 및 투자자의 관심이 집중되고 있습니다.

 


 

과천의 상가시장은 최근 10년 동안 공급이 없었고, 중심상권에는 상가매물이 없어 정확한 매매가는 파악할 수 없으나, 정부종합청사역 주변 중심상권은 평당 @5,000 ~ 7,000만원, 이외지역은 @4,000만원 이상 평당 매매가를 형성하고 있습니다. 6월에 분양예정인 상가도 평당 @4,000만원 중반 평당가를 책정하여 사전영업 중에 있지요.

 

임대료는 전용 10평 기준 보증금 5,000만원 / 월세 250~300만원으로 투자수익율(3~4%)이 높지는 않으나, 상가공급 부족에 따른 신규 상품물량에 대해 관심을 가져 중개업소에도 상가 투자고객이 다수 대기를 하고 있는 상태입니다.

 

과천시 상권은 크게 발달된 지역은 없으나, 정부종합청사역 주변 중심상가는 점심시간이면 직장인이 식사를 위해 유동인구가 다수 있고, 이외 시간대는 유동인구가 적어 상권이 크게 발달되지 않아, 주변 사당, 인덕원, 평촌 등 주변상권에 비해 열위를 보이고 있습니다.

 

그렇지만 과천시 재개발이 차질 없이 진행된다면 상권은 크게 발전한다고 판단되어집니다. 과천시 부동산 시장이 좋다보니 상가 분양가 책정에 있어 높은 분양가 책정은 결과적으로 높은 임대료 책정으로 귀결되어 향후 임차인 유치에 어려움을 겪을 수 있습니다. 이는 타 신도시(위례, 미사 등) 공실률 증가 사례를 따를 수 있기에 상가분양가 책정에 있어서는 보다 신중한 접근이 필요하다고 생각되었습니다.

 

<저작권자 © 리얼투데이 무단전재 및 재배포금지>
Top