“나는 도대체 어떤 사람인가? 촐랑대는 사람인가?, 진득한 사람인가? 자신의 성격을 제대로 파악하는 게 성공투자의 핵심! 수시로 흔들리는 사람이라면 성공의 요건인  '엉덩이 밀착의 법칙'을 알고 충동적 의사결정을 하지 않도록 완충장치를 만들어야 한다는 것! 비환금성 자산인 부동산은 하나의 대안이다.” 
국내 대표적인 부동산시장 분석가로 손꼽히는 KB국민은행 박원갑 부동산 수석전문위원이 ‘박원갑의 부동산투자원칙’을 출간하면서 한 말이다. 그는 부동산 심리에 대해 많은 연구와 집필을 한 바 있다. ‘부동산 미래쇼크’, ‘한국인의 부동산 심리’ 등 부동산과 관련된 수요, 공급자의 심리를 심층적으로 분석하는 전문가로 잘 알려져 있다.
 
그가 주장하는 부동산투자원칙 5가지는 무엇일까?
이번 편에서 노후를 준비하는데 있어 부동산투자를 어떻게 접근해야 하는지에 대한 원칙을 들어보자!   노후 자산 재설계는 수익보다는 안전하게 꾸려야 한다는 것이다. 공격보다는 수성 전략이 되어야 한다. 은퇴이후 투자에 실패하면 다시 일어서기가 힘들다. 무슨 수를 쓰더라도 원금에 손상이 가는 일이 없도록 해야 한다. 노동소득이 많지 않은 상황에서 원금이 훼손되면 복구가 힘들기 때문이다. 노후에는 손실을 두려워하고 원금을 지키는 일이 무엇보다 소중하다. ​
당신이 사려는 부동산이 투자인가, 필요에 의한 구매인가? 남들은 다 투자해서 돈은 버는데, 나만 뒤처질 수 없다는 경쟁심리, 어디라도 투자를 하지 않으면 손해 보는 것 같은 상대적 소외감이 투자 조급증을 부른다. 하지만 필요는 투자보다 우선순위가 되어야 한다.   많은 사람들이 안전과 고수익을 겸비한 상품을 찾는다. 하지만 이론적으로나, 현실적으로나 존재하기 어렵다. 안전과 고수익은 양립할 수 없다. ​
도넛형 투자자보다 베이글형 투자자가가 바람직. 도넛형 투자자는 투기적 수익을 추구하는 사람, 베이글형 투자자는 안정적 수익을 추구하는 사람으로 비유할 수 있을 것이다. 단기적으로 도넛형 투자가는 고수익을 올릴지는 모르지만 장기적으로는 승자가 되기 어렵다. 고수익을 얻기 위해서는 가격이 롤러코스터처럼 심한 변동을 동반하기 마련이다. 하지만 베이글형 투자자는 지속적으로 안정적 수익을 챙기는 스타일이다. 노후 자산관리를 할 때에는 당연히 도넛형 투자자보다는 베이글형 투자자가 되어야 할 것이다.  나이가 들어서 투자를 할 때는 내가 충분히 상품을 이해해야 하는 것에 그치지 않는다. 초등학교 3학년생이나 옆집 할머니가 상품을 이해하지 못하면 투자해서는 안 된다. 복잡하면 꼬이기 마련이다. 고령자들이 높은 투자 수익을 얻기는 쉽지 않다. 다 잃지 않기 위해서는 나이 들어서는 무리한 투자보다는 평균수익률 개념으로 접근해야 한다. 잘해봐야 남들 버는 만큼만 번다는 보수적인 생각으로 접근해야 한다는 뜻이다. 부동산에서도 시시각각으로 시세가 변하는 재건축이나 분양권, 손바뀜이 잦은 개발예정지 토지 거래는 피하는 것이 좋을 것이다. 오히려 개발이 끝나 안정화 단계에 접어든 기존 도시의 부동산, 투기적 수요보다 실수요가 두터운 부동산, 현금흐름이 충실한 부동산을 사는 게 좋을 것이다. ​
노후 재설계는 돌발변수를 고려하여 유연하게 짜는 게 좋다. 당신이 구상하고 있는 계획이 그대로 실행되지 않고 변경될 수 있으므로 어느 정도 완충(buffering)이 필요하다.  섣부른 예측보다 여러 가능성을 열어놓는 오픈 마인드, 그리고 기민하게 대응하는 힘이 중요한 것이다. 자산관리의 장기적인 성공을 좌우하는 것은 예측력보다는 대응력이다.​
앞으로 고령화·저출산에서 촉발될 인구쇼크는 미래 우리경제를 짓누르는 중대한 위협이다. 그러나 인구위기는 새벽안개처럼 스멀스멀 다가오는 것이지 세상이 금세 끝날 것처럼 종말론적인 우울증세를 보여서는 안될 것이다. 인구는 부동산가격을 결정하는 유일한 요인이 아니라 중요한 요인일 뿐이라는 것을 명심해야한다.​
따라서 절대적 안전지대보다는 상대적 안전지대를 찾는 게 지혜로운 해법이다. 부동산을 교외보다는 도심 중심으로 재설계하는 것이 괜찮은 방법이다. 도심이 인구쇼크의 영향을 덜 받기 때문이고, 손해를 보더라도 덜 보기 때문이다.    성공적인 자산관리를 위해선 공식이나 격언을 외우기보다 스스로 ‘생각’(사유)할 수 있는 힘을 키워야한다. 암기왕이 투자왕이 되지는 않는다. 셈법보다 생각법이 더 중요하다. 부동산은 분산보다는 압축. 때로는 부동산도 ‘시기 분산’이 필요할지 모르지만 상품과 지역에서는 집중이 더 낫다. 확실한 투자철학을 정립하지 않았다면 투자수익을 통해서는 부를 늘리기 어렵다. 오히려 그나마 보유하고 있는 재산을 날릴 가능성이 높으니 함부로 투자하지마라. 이런 경우 투자보다 월급이나 사업수익 같은 원금을 늘려 부자가 되는 길이 더 빠르다.  * 해당내용은  '박원갑의 부동산투자원칙' 저서를 요약한 내용으로 해당 저자와 출판사 한경BP의 동의를 받아 게재되었음을 밝힙니다.