"작가 이외수 선생이 글을 쓸 때 집에 철창감옥을 설치하는 방법으로 스스로를 가둔 일화는 유명하다. 철창 감옥이니 당연히 자물쇠는 밖에 있을 것이다. 안에서는 스스로 문을 열 수 없다. 그는 아내에게 원고가 탈고될 까지 문을 열어주지 말 것을 부탁했다. 그는 “언제 술 먹고 싶어 바깥으로 뛰쳐나갈지 모르니까 밖에서 자물쇠를 채우게 한 것”이라고 말했다. 5년 간 스스로의 감옥 생활 끝에 나온 소설이 베스트셀러『벽오금학도』다." KB국민은행 부동산 수석전문위원 박원갑팀장은 부동산의 비환금성부분이 나름대로의 가치를 지닌다고 분석하면서 이외수선생의 일화를 소개한 부분이다. 나약한 자신을 지키기 위해 어쩔수 없이 스스로를 가두는 ‘자기구속장치’가 작동하면서 부동산 투자의 매력이 극대화된다고 설명하고 있다. “수시로 흔들리는 사람은 부동산을, 진득한 사람은 금융자산이 적합하다”고 하는 박원갑팀장의 얘기를 들어보자!     일반적으로 떼를 지어 사고하거나 행동하는 무리짓기 현상은 불안심리에서 나온다. 같이 행동하면 혼자 행동하는 것보다 위험을 줄일 수 있다고 생각하기 때문이다. 가령 양들이 떼를 지어 움직이는 것은 그만큼 언제든지 포식자들로부터 공격을 받을지 모른다는 불안감에서 비롯된다. 양들은 날카로운 뿔이 있는 것도 아니고, 힘이 센 것도 아니어서 방어능력이 보잘 것 없다. 이런 상황에서는 무리짓기는 피해를 최소화할 수 있을 것이다. 더욱이 동료들과 함께 모여 있으니 심리적으로도 위안이 될 것이다.  
 자산시장에서 남을 따라하는 무리짓기 현상은 정보부족을 메우려는 합리적 행동보다는 분위기에 휩쓸린 의사결정이 될 가능성이 높다. 따라서 아파트시장은 상승장 때, 주식시장은 하락장에서 비합리적 의사결정을 조심해야 한다.  충동적인 사람들의 경우 자산 재설계의 출발은 이성과 합리성에 대한 과신을 버리는 것이다. 일을 그르치는 사람들의 실패 이유는 대부분 계획은 이성적으로 짜지만 행동을 감정적으로 하기 때문이다. 자신이 이성적이고 합리적인 인간이라고 거짓말을 하기 때문이다. 이성과 합리성에 대한 무한신뢰가 사고를 부른다. 감정이 작동하기 마련인 위기 때도 이성과 합리성이 작동할 것으로 생각하는 것은 큰 오산이다. 이런 상황에서 수시로 흔들리는 사람들은 스스로 이성과 합리성이 허물어지지 않도록 단단한 방어벽을 만들어야 한다. 처음 먹었던 생각들이 끝까지 지탱될 수 있도록 스스로 마음의 방파제를 만드는 지혜가 필요하다는 얘기다. 만약 스스로 이성과 합리성을 유지할 수 있다면 모를까, 그렇지 않다면 자산관리 스타일을 바꿔야한다. 투자도 자신의 성격에 맞추지 않으면 십중팔구 실패할 것이다.  일반적으로 주식의 수익률이 부동산보다는 높은 편이다. 베스트셀러『21세기 자본』을 쓴 토마스 피케티(Thomas Piketty)는 “많은 국가에서 장기적으로 주식 투자 수익률은 연평균 7~8%, 부동산과 채권 투자 수익률은 3~4%정도”라고 했다. 장기적으로 주식에 투자하면 부동산보다 배 이상 수익을 거둘 수 있다는 것이다. 하지만 개미들은 수익이 높다고 무턱대고 개미핥기가 득실대는 머니게임장에 뛰어들 수는 없는 법이다. 체계적인 준비 없이는 쪽박신세를 면치 못할 것이다.
나의 스타일을 찾는 게 성공 투자의 첫 출발이다. 그래서 그동안의 경험을 통해 내 성격을 진단한 뒤 최적의 스타일을 찾아보자. 많은 이들은 주식열풍이 식어 주가가 급락하면 참지 못하고 이내 펀드를 중도 해지한다. 장기 투자해야 한다는 것을 알고 있지만 시장을 믿지 못하고, 자신도 믿지 못해 큰 손실을 보고 빠져나온다. 하지만 진득한 성격을 갖췄다면 주식을 통해 부를 늘리는 게 유리하다.  많은 부동산은 필요가 없지만 삶의 안식처인 집 한 채는 보유하는 것이 좋다. 하지만 집을 살 때 눈높이를 높이고 까다롭게 굴어야 한다. 마치 맛있는 점심을 배불리 먹고 맛 집을 구경하는 사람처럼 여유를 가지는 게 좋다. 이미 배가 부르니 어지간한 맛있는 음식이 아니고서는 구미가 당기지 않을 것이다. 집도 아주 특별히 좋은 것이 아니고서는 사지 않는 게 좋을 것이다.   부동산에 직접 투자하기보다 부동산 펀드나 리츠 등 간접투자상품에 투자하는 것도 좋은 방안이다. 부동산 간접투자상품은 부동산을 자산으로 수익을 내는 일종의 금융상품이라 당신의 체질에 맞다. 펀드나 리츠는 여러 투자자들로부터 자금을 유치 받아 부동산에 투자한 뒤 그 운용수익을 투자자에게 배당한다.  자산관리의 3대 원칙으로 흔히 안전성, 수익성, 유동성(환금성)을 꼽는다. 이 가운데 유동성은 내가 팔고 싶을 때 팔 수 있어야 가치를 지닌다는 뜻이다. 사람들이 언제든지 현금으로 바꿀 수 있는 예‧적금 같은 금융자산을 선호하는 이유다. 부동산의 가장 큰 약점은 비환금성이다. 하지만 진득하지 못하고 촐랑대는 사람에게는 부동산이 오히려 자산관리에 득이 될 수 있다. 이른바 ‘비환금성의 역설’이다.부동산의 비환금성은 나름대로 가치를 지닌다. 적어도 충동적인 감정에 못 이겨 애써 모아놓은 재산을 하루아침에 날려버리는 어처구니없는 행동하는 것을 막는 잠금장치로서 말이다. 주식고수들도 주식을 통해 돈을 벌면 부동산을 사서 자산을 굳히려는 경향이 강하다. 목돈이 생기면 부동산으로 묻어두려는 행위는 효율적인 포트폴리오 관리 차원에서 적절하지 않을 수 있다. 하지만 현실에서 통용되는 방식들이 무조건 잘못됐다고 보기에는 힘들지 않은가. 주식 중심의 효율적인 포트폴리오는 바로 인간의 나약한 심리를 무시하고 짜는 경우가 많다. 인간은 진득하게 행동하지 않으니 주식으로 성공한 사람이 드문 것은 당연한 일이다. 오죽하면 ‘주식과 다이어트의 공통점은 시작한 사람은 많아도 성공한 사람은 드물다’고 할까.

많은 금융 전문가들은 나이가 들면 보유 자산에서 부동산 비중을 줄이라고 권고한다. 하지만 일반적으로 나이가 들수록 인지능력이 떨어져 수시로 변하는 금융시장 흐름에 발 빠르게 대응하기란 어렵다. 이러다보니 안정적인 임대수익을 거둘 수 있는 수익형 부동산에 고령자들의 자금이 몰리는 현상은 당연한 것이다. * 해당내용은  '박원갑의 부동산투자원칙' 저서를 요약한 내용으로 해당 저자와 출판사 한경BP의 동의를 받아 게재되었음을 밝힙니다.