어느 개인이 전망이나 예측을 해서 맞출 확률은 3분의 1 미만이다. 미국의 전설적인 펀드매니저 피터 린치(Peter Lynch)는 “미래를 예측해서 부를 일군 사람을 단 한 번도 만난 적이 없다”고 말했다. 서울 종로구에서 40년 가까이 금은방을 운영하는 70대 주인도 “솔직히 금값이 오를지 내릴지 맞춘 적이 거의 없었던 것 같다”고 털어놨다. 예측할 때 쓰는 도구는 주로 과거의 경험과 추세다. 피터 린치의 말처럼 ‘자동차 백미러로 앞을 내다보는 꼴’이다. 
박원갑의 부동산투자원칙 3편에서 부동산 성공을 위해서는 어떤 원칙들을 가지고 있어야 할지를 체크해 보자. 
  
'조물주 위에 건물주'라는 유행어가 있을 정도로 임대업대망의 꿈을 꿈꾸어야 할 청춘들까지 임대업자가 꿈이 되어버린 세태가 안타깝기도 하지만 현실은 현실이다. 지금처럼 저금리 시대가 계속되는 한 임대수익을 꿈꾸는 사람들은 늘어날 수밖에 없을 것 같다.  이처럼 월세로망이 사회적 신드롬으로 번지는 가장 큰 원인은 급속한 인구 고령화에 따른 노후 불안, 저금리 때문이다. 마땅한 소득이 없는 은퇴이후의 삶에서는 월세라는 현금흐름의 가치를 재발견하게 만든다. 여기에다 주택이든 상가든 임대소득이 은행예금 금리보다 높다보니 저금리 보상심리로 월세 선호현상이 나타나고 있다.
부동산을 현금흐름의 대상으로 바라보려는 최근 경향은 주택시장에서 인식의 큰 변화가 아닐 수 없다. 현금흐름을 충실히 할 경우 가격변화에 따른 스트레스가 덜해 마음도 편하다. 노후 들어 현금흐름 중심의 자산 설계를 강조하는 것은 이러한 이유에서다.    부동산 투자수익률은 자본수익률과 임대수익률을 합친 것이다(투자수익률=자본수익률+임대수익률). 하지만 두 가지 모두 조건을 갖춘 부동산은 찾기란 여간 쉬운 일이 아니다. 그래서 선택을 할 때에는 자신의 처지에 따라 어느 한쪽에 비중 두기가 필요하다. 나이가 많을수록 임대수익률에 좀 더 비중을 높이는 것이 좋을 것이다. 미래의 시세차익보다는 당장의 현금흐름이 소중하기 때문이다.    또한 아직 퇴직 전이라면 월세보다 월급이 소중하다. 은퇴이전에는 임대보증금 혹은 전세비중을 높이고 은퇴이후 이를 월세로 전환하는 것이 좋다. 임대보증금이나 전세는 빚 혹은 대출금이므로 월세보다 세금 부담이 적기 때문이다.  초행길에서 그나마 실패의 확률을 줄이는 방법은 평판을 통해 판단하는 것이다. 우리가 낮선 곳에서 확실한 정보가 없을 때 일단 명소를 찾는 것도 이 같은 이유에서다. 다른 사람은 정보를 알고 당사자는 모르는 '정보의 비대칭성'은 부동산시장에서 뚜렷하게 나타낸다. 부동산이 개별성과 지역성이 강하게 작용하는 상품이기 때문이다.   어떤 부동산이든 블루칩의 제1조건은 교통이다. 이 가운데 지하철(전철) 근접성은 필수적이다. 그리고 블루칩 부동산의 또 다른 조건은 평지이어야 한다. 일반적으로 평지는 접근성이 좋아 살기도 좋다. 좀 더 쉽게 말하면 적어도 택시운전사가 알아야 블루칩 부동산의 대열에 오를 수 있다.  부동산 가격은 갑자가 폭등하지 않듯이 악재가 터졌다고 곧바로 급락하지 않는다. 거래 위축에 따른 가격 조정은 올 수 있지만 외부 쇼크가 오지 않는 한 생각만큼 빨리 급락장세가 오지는 않는다. 이른바 '임계점’(Critical Point)을 지나야 가격의 큰 변화가 오기 때문이다. 일반인들은 부동산 매수·매도 타이밍을 맞추기 어려운 이유이다.    따라서 일반인에게 전 재산이나 다름없는, 사는 집 한 채로 머니게임을 벌인다는 것은 인생을 건 도박이다. 게임에서 실패할 경우 금전적 손실은 물론 스스로의 잘못된 판단에 대한 자책감, 원망, 우울감 등 감당하지 못할 마음의 상처를 받게 된다. 보통사람이라면 어지간해서는 집 한 채로 장난치지 마라. 아무리 도박을 잘하는 사람이라도 집은 대상에서 제외시켜라. 집 도박을 하다가 실패하면 인생이 파탄날 수 있다. 낳은 자식이 큰 고생하지 않고 잘 살기를 바라는 것은 동서양 어느 부모든 한결같은 마음이리라. 자녀에게 주는 재산은 자녀가 남들보다 빨리 자립기반을 마련할 수 있는 든든한 버팀목이 될 것이다. 그래서 부모들은 스스로 씀씀이는 인색하면서도 자식들에게 한 푼이라도 더 안겨주고 싶어 한다. 하지만 그 정도가 지나치니 문제다.    자식에게 재산을 물려주기 위해 아등바등 살 게 아니라 차라리 쓸 만큼 쓰고 남으면 주는 게 좋지 않을까. 현재를 조금이라도 즐기자. ‘카르페 디엠’(Carpe diem, 지금 하고 싶은 것을 지금 하고 살라는 뜻의 라틴어)을 외쳐라. 남는 재산이 없으면 자식들이 다툴 일이 없다. 가끔 멀리 보고 돈을 묻을 놓을 만한 부동산을 찾는 사람들을 본다. 결국 당장의 나의 행복을 찾기보다는 먼 훗날 자식의 행복을 위해 재테크를 하겠다는 뜻이다. 이런 사람들에게 꼭 하고 싶은 얘기가 있다. “자식의 종은 그만 울리고 이제는 자신을 위해 종을 울려라”고 말이다.  대도시 출신의 화이트 칼러에게 전원행의 한계선은 주말주택이 아닐까 싶다. 도시생활을 정리해서 시골에 영구정착을 하기 보다는 도시와 농촌을 오가는 ‘이중생활’을 하는 것이다. 전원생활의 적응, 취향에 따라 도농 간 거주 비중을 탄력적으로 조율하는 방식이다. 시골 생활에 익숙해지더라도 특별한 이유가 없는 한 도심의 아파트는 팔지 말고 전월세를 놓아라. 나이가 더 들어 간병기가 되면 치료를 하기 위해 도심으로 회귀해야 하는 일이 생길 수 있어서다. 요컨대 몸은 전원으로 떠나더라도 집은 도심에 놔두라는 얘기다.   귀촌·귀농은 천천히, 실행하더라도 단계별 적응과정을 거치는 것이 필요하다. 무엇보다 전원행은 시행착오를 줄이는 게 답이다. *해당내용은＇박원갑의 부동산투자원칙＇ 저서를 요약한 내용으로 해당 저자와 출판사 한경BP의 동의를 받아 게재되었음을 밝힙니다.