■10.24 가계부채종합대책 무엇이 담겼나?

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10.24 가계부채종합대책의 주요 내용은 중도금 대출 한도와 보증한도를 낮추면서 가계부채를 잡고, 신 DTI와 DSR 도입함으로써 다주택자들의 무분별한 추가 대출을 막는다는 의도다.

문재인 정부 출범 이후 11.3대책에 이어 6.19대책, 8.2대책, 8.2추가대책까지 4차례가 나온 상황에서 이번 10.24대책까지 얘기하기에는 너무 이른 감이 있다. 특히 이번 대책은 오히려 상대적으로 소득이 적은 서민들의 피해가 커지고, 여유 자금이 있는 사람만 집을 구입할 수밖에 없는 여건이 만들어졌다고 평가된다.

우선 중도금 대출 보증한도를 80%로 줄이게 되면 사업성이 없는 단지는 이자 부담이 상대적으로 큰 제2금융권으로 몰릴 수밖에 없다. 여유 자금이 있는 소비자는 사업성이 좋은 즉 입지가 뛰어난 사업지에 청약을 넣을 수 있지만, 입지가 다소 떨어져 상대적으로 분양가가 저렴한 단지에 청약을 넣을 수밖에 없는 서민들은 이자 부담까지 높아질 수밖에 없다.

그리고 기준금리 인상이 확실시 되고 있는 상황에서 이자 부담은 더욱 커질 수밖에 없어 자산을 팔아서 원금을 줄이지 못하면 유동성 위험에 처할 수도 있다. 때문에 서민들의 내 집의 대한 구매력을 더욱 떨어지는 악순환 반복을 낳을 수 있다.

또한 신 DTI와 DSR 도입은 가계부채 감소에는 긍정적인 영향을 줄 수 있으나 거래절벽을 낳을 수 있다. 대출 규제로 인해 신규 주택 수요까지 급감하는 가운데 금리 인상으로 대출을 받아 집을 산 서민들의 금융 비용은 늘어나고, 추가 입주물량과 다주택자 매물 증가까지 합세하면서 거래 절벽을 낳을 수 있다.

또한 다주택자 양도세 중과가 이뤄지는 내년 4월 이전까지 여유가 있었던 다주택자들의 매물이 올해 말까지 쏟아져 나올 가능성이 커졌다. 내년 1월부터는 차주 상환 능력을 정확히 반영할 수 있도록 DTI(총부채상환비율) 제도를 개선한 신 DTI가 시행된다. 내년부터는 다주택자의 추가 대출이 사실상 불가능해지기 때문에 추가 대출로 주택을 추가 매입하려는 수요가 있을 올해 안에 파는 것이 유리하기 때문이다.

■ 보증 한도 종전 90%에서 80%↓ 중도금 대출 한도 6억원에서 5억원↓

<대책 내용 >

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내년 1월부터 HUG의 중도금대출 보증한도를 수도권은 6억원에서 5억원(기타 3억원 유지)으로 하향 조정하기로 했다. 향후 시장 상황 등을 보아가며 합리적 개선방안 검토할 예정이다. 또한 중도금 대출 리스크 관리 강화를 위해 보증기관(HUG, 주금공) 보증비율도 기존 90%에서 80%로 축소된다.

<대책 영향>

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중도금 대출에 대한 보증 비율을 지난해 10월 100%에서 90%로 줄인데 이어 이번에는 90%에서 80%로 낮추기로 했다. 은행 입장에서는 리스크 비용이 20%로 증가하게 됐기 때문에 은행들이 집단대출 심사를 그만큼 까다롭게 할 수 밖에 없다.

중도금은 새 아파트를 분양받으면서 내는 계약금과 입주 때 내는 잔금 사이에 치르는 금액으로, 일반적으로 집값의 60% 정도다. 금융회사들은 건설사와 협약을 맺고 중도금과 잔금을 합친 금액을 ‘집단대출’이라는 이름으로 대출해준다. 대출 계약은 분양 계약자들이 은행들과 개별적으로 작성하지만 대출자금은 건설사로 바로 지급돼 건설비 등의 용도로 쓰인다. 이 과정에서 현재는 공공기관인 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사가 중도금 대출액의 90%까지 보증을 해준다. 건설공사가 끝나기 전에 건설사가 부도 등으로 공사를 마무리하지 못하면 이 기관들이 은행에 대출액의 90%를 대신 갚아준다는 뜻이다.

이제 은행들은 보증기관에 기대할 수 있는 수준이 80% 수준으로 떨어지게 됐기 때문에 은행들은 건설사들의 내부 재무구조나 분양하는 단지들의 사업성을 더 꼼꼼히 보고 대출을 해줄 수밖에 없게 된 것이다. 즉, 사업성 없는 단지들은 제2금융권으로 눈을 돌릴 수밖에 없고, 상대적으로 이자 부담이 큰 제2금융권은 건설사나 일반 계약자들의 부담으로 이어질 수밖에 없다. 때문에 건설사들은 사업성이 있고, 입지 좋은 아파트부지만 분양 받으려고 할 것이고, 계약자들도 제1금융권 대출을 받을 수 있는 분양단지로만 몰리는 쏠림 현상이 더 두드러질 것으로 보인다. 특히 보증 심사 강화는 더 나아가 재무구조 등이 열악한 건설사들은 건설 비용이 늘어나는 만큼 시장에서 구조조정이 이뤄질 가능성도 크다.

여유 자금이 있는 소비자는 사업성이 좋은 즉 입지가 뛰어난 사업지에 청약을 넣을 수 있지만, 입지가 다소 떨어져 상대적으로 분양가가 저렴한 단지에 청약을 넣을 수밖에 없는 서민들은 이자 부담까지 높아질 수밖에 없다.

그리고 기준금리 인상이 확실시 되고 있는 상황에서 이자 부담은 더욱 커질 수밖에 없어 자산을 팔아서 원금을 줄이지 못하면 유동성 위험에 처할 수도 있다. 때문에 서민들의 내 집의 대한 구매력을 더욱 떨어지는 악순환 반복을 낳을 수 있다.

■신 DTI, DSR 도입된다

<대책 내용>

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내년 1월부터 주택담보대출(주담대) 한 건당 DTI(현재 서울 기준 40%)를 적용하는 게 아니라 빌린 사람의 모든 주담대 원리금을 합쳐 계산하는 신 DTI가 도입된다. 현행은 신규 주택담보대출 원리금 + 기존 주담대 이자를 반영했다면, 앞으로는 주담대 2건 원리금 모두 반영한다는 것이다. 그리고 차주의 상환능력 대비 원리금상환부담을 정확히 반영하는 DSR가 내년 하반기에 시행된다. DSR이 도입되면 은행들은 주택담보대출은 물론 마이너스 통장과 신용대출 등 모든 대출금이 얼마 있는지 따진 뒤 돈을 빌려 주게 되는 것이다.

<대책 영향>

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신DTI는 기존 DTI보다 소득을 상세하게 평가하고, 부채 원리금의 경우 기존 주택담보대출의 원금까지 포함시킨다. 신 DTI가 적용되면 두 건의 주담대를 합산해 DTI를 계산하기 때문에 추가 대출이 사실상 어려워져 다주택자에 대한 규제를 강화하는 효과가 있다.

DSR 도입도 2019년 전면 도입에서 내년 하반기로 도입이 앞당겨졌다. DSR은 연간 원리금상환액을 따질 때 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 마이너스통장, 자동차할부금융, 카드론 등 모든 대출을 반영한다. 연소득에 비해 갚아야 할 금융권 부채가 많을수록 추가 대출을 받기가 힘들어진다. 즉, 신 DTI와 DSR 도입으로 대출을 받아 집을 여러 채 갖기는 힘든 시대가 된 것이다.

신 DTI와 DSR 도입으로 가계부채를 줄이는데 효과는 줄 수 있으나, 다른 리스크들과 맞물려 거래절벽은 물론 부동산 시장 침체까지 낳을 우려가 있다. 현재 주택시장을 그나마 끌고 가고 있는 것은 집이 필요한 실수요자들이었다. 대출을 받기도 힘든 상황에다 시중은행의 주택담보대출 금리가 5%를 돌파한 상황이다. 금리 인상으로 대출을 받아 집을 산 서민들의 금융 비용은 늘어나고, 추가 대출 규제로 인해 신규 주택 수요까지 급감하게 됐다. 특히 입주물량 증가와 세금 등을 피하기 위한 다주택자 매물까지 합세하면 부동산 시장 침체까지 올 수 있다.

실제로 최근 들어 거래가 크게 줄어들고 있는 상황이다. 서울부동산광장에 따르면 22일까지 서울 지역 아파트 매매 거래는 총 1976건에 그쳤다. 작년 10월 거래 건수(1만2878건)의 5분의 1수준에 그치는 것이다.

■ 수익형 부동산 대책 영향

이번 10.24대책은 아파트뿐만 아니라 수익형 부동산에도 악재로 작용할 것으로 보인다. 특히 상가나 빌딩 등의 영향이 클 것으로 보인다.

상가나 빌딩 같은 덩치가 큰 수익형 부동산의 경우에는 현금화 하기가 쉽지 않다. 때문에 대출자의 신용등급, 상권, 임대수입 등 종합적으로 검토해서 대출 한도를 책정한다. 따라서 은행은 대출 규모가 상대적으로 큰 수익형 부동산에 더욱 대출 심사를 까다로워질 수밖에 없을 것이다. 특히 소액투자 상품인 오피스텔보다 초기 투자자본이 많이 들어가는 상가나 빌딩들이 직접적인 영향을 받을 것으로 보인다.

수익형 부동산 대출을 통한 레버리지 효과를 기대하는 상품이다. 하지만 이번 10.24대책으로 아파트뿐만 아니라 수익형 부동산 역시 대출이 힘들어진 상태이기 때문에 신규 매수가 어려워지게 됐다. 또한 수익형 부동산의 경우 금리인상은 큰 악재이다. 금리 인상은 대출 이자 부담 증가 등으로 수익률 하락으로 이어지기 때문에 보유에 대한 부담까지 이어져 매물이 다량 출현하면서 가격 하락으로 이어질 가능성이 있다.

*작성: 리얼투데이 PR본부 양지영 본부장