서울대 효과는 글쎄? ‘온탕’과 ‘냉탕’ 오가는 ‘시흥배곧신도시’

2018. 02. 03   15:33 조회수 8,106

 

 

 

과거, 갯벌에 불과했던 경기도 시흥 배곧신도시. 지난해 상반기까지만 해도 이곳에 서울대캠퍼스가 들어서기로 하면서 부동산시장이 들썩였다. 나날이 높아지는 기대감으로 인해 분양하는 아파트마다 단기간 내 완판됐다. 또, 분양권에 수천만원의 웃돈이 붙어 거래되기도 했다. 견본주택이 개관하면 주변에 떳다방(이동식중개업소)이 우후죽순 생겨났으며 고객들의 발길은 끊이지 않았다.


그 뜨거웠던 분양열기는 현재 온데간데 없다. 지난해까지만 해도 분주했던 중개업소들도 매수손님들의 발걸음이 뚝 끊기면서 온종일 침묵을 지키고 있다.


시흥배곧신도시에서 약 4년간 부동산을 운영해온 ‘S’중개업자는 “지난해까지 만해도 매수문의가 끊이지 않았지만 매물이 없어 거래를 못했다” 면서 “하지만, 지난해 하반기부터 입주물량이 쏟아지면서 매도인우위시장에서 매수인우위시장으로 전세가 단번에 역전됐다”고 전했다.

 


[시흥배곧신도시 입주폭탄…집주인들, 세입자 모시기 안간힘]

 


서울대효과를 톡톡히 누리던 시흥배곧신도시의 부동산시장이 입주폭탄이라는 악재를 만나면서 힘을 쓰지 못하는 분위기다.


지난해, 시흥배곧신도시 입주물량은 5248가구(임대 제외)에 달했다. 2016년 분양실적인 1896가구보다 약 2.8배 가량 늘어난 수치다.

 

 

 

 

주변 입주물량도 넘쳐났다. 시흥목감지구와 시흥은행지구에서 각각 3381가구와 1025가구가 입주했다. 지난해 시흥시의 총입주물량이 8929가구에 달했다. 전년(2016년)도 입주물량이 3065가구였던 점을 감안하면 약 2.9배 가량 늘어난 수치다.  

 

 

 

 

입주물량이 넘쳐나면서 시흥배곧신도시와 그 주변의 전세가격이 가파르게 하락하고 있다. KB국민은행부동산시세에 따르면 지난해 9월까지 전세가격이 3.3㎡당 723만원 선이었다. 하지만, 달마다 전세가격 하락이 거듭되면서 현재 3.3㎡당 683만원 선이면 충분히 전셋집을 구할 수 있다.


입주물량이 넘쳐나면서 임차인의 전세보증금으로 잔금을 납부하고자 했던 집주인들은 ‘세입자 모시기’에 혈안이 되어 있다. 집주인들이 세입자 유치에 발벗고 나서면서 전세보증금도 갈수록 낮아지는 추세다. 


지난달 9월달까지만해도 ‘호반베르디움센트럴파크’ 전용 84㎡형 평균전세금은 2억4500만원에 달했다. 이후 하락세로 전환되면서 지금 2억3000만원까지 떨어진 상태다. 지난해 11월 입주를 시작한 시흥배곧3차호반베르디움 84A㎡형은 입주 당시 전세가격이 2억7000만원이었으나 현재는 2억5500만원 선에도 임차인을 찾아보기가 어려워졌다.


익명을 요구한 한 중개업자는 “시흥배곧신도시도 여느 신도시와 마찬가지로 투기붐이 일면서 한사람이 여러 채를 분양 받아 보유하고 있는 경우가 허다했다” 면서 “입주시점이 도래하고 있는데다가 잔금을 마련하기가 힘들어지면서 급매물이 속출하고 있다”고 현 상황을 한탄했다.


다음달 입주를 앞두고 있는 ‘시흥배곧한라비발디캠퍼스2차’의 집주인들은 더욱 다급해 보인다. 지난 해에는 전용 84㎡기준으로 2억원 수준으로 전세가격이 형성됐었다. 지금은 1억7000만~2억원선으로 전세가격이 떨어졌지만 당장 임차인 구하기는 쉽지 않다. 일부 중개업소는 “집주인과 협상만 잘하면 전세보증금을 1000만원 가량은 충분히 낮을 수 있다”고 주장하기도 했다.  


8.2대책 발표 이후, 다주택자들의 주택담보대출요건이 훨씬 까다로워지고 DTI와 LTV도 10%씩 줄어들 지면서 자본금을 충당하기가 어려워졌기 때문이다. 게다가, 정부의 부동산규제가 계속되면서 불안심리까지 작용한 것으로 보인다.

 


[시흥배곧신도시 분양권 프리미엄도 하락세] 

 

 

 

 

시흥배곧신도시의 분양권도 부동산시장의 찬바람을 피해가지 못했다. 지난해 주요단지들은 4000만~5000만원(중간층 이상, 전용 84㎡기준) 가량 웃돈이 붙어 매물이 나와도 어렵지 않게 팔려나갔다. 중개업자에 따르면 서해바다 조망권을 확보한 아파트(일부 가구)는 7000만~8000만원의 웃돈이 붙어 팔려나가기도 했다.


하지만, 분양권에도 급매가 속속 등장하면서 분양권시장에 불안감이 확산되고 있다. 올해도 시흥배곧신도시에서 약 4000여 가구가 입주를 앞두고 있는 만큼 당분간 분양권 가격도 약세를 면치 못할 것으로 보인다.


실제, 서울대 바로 남단에 위치해 있어 상당한 교육프리미엄이 예상되는 ‘시흥배곧한라비발디캠퍼스2차•3차(중간층 이상, 전용 84㎡기준)’는 지난해 3,500만~5,000만원 가량의 프리미엄이 붙어 거래됐다. 최근, ‘시흥배곧한라비발디캠퍼스2차’의 급매물이 나왔다. 바다가 보여 희소성이 매우 강한 매물(전용 84, 25층)임에도 불구하고 프리미엄은 고작 1600만원 붙었다. 이 아파트는 다음달 입주를 시작한다.


단지 남단에 유치원을 비롯해 초•중•고교가 들어설 예정인 ‘시흥배곧한라비발디캠퍼스3차’도 급매물이 등장했다. 이 매물은 전용84A형으로 중간층(15층)에 위치해 있다. 프리미엄은 1500만원이다.

 


[다시 한번의 반전드라마 ‘예고’…아직도 성장동력 남았다] 

 

 

 

 

우여곡절 많았던 서울대학교 시흥스마트캠퍼스 개발사업이 본격적인 궤도에 오를 전망이다. 지난해 12월, 학생들 반발로 극심한 진통을 앓아온 서울대 시흥캠퍼스가 첫 삽을 뜨면서다. 경기도 시흥시는 이날 서울대와 스마트캠퍼스 선포식을 열고 본격적인 사업추진을 약속했다. 서울대가 지난 2007년 '장기발전계획'을 통해 새 캠퍼스 조성 계획을 발표한 지 10년 만이다. 또, 2009년 캠퍼스 조성을 위한 첫 양해각서를 체결한 이후 8년이라는 긴 세월이 흘렀다.

 

시흥스마트캠퍼스는 자율주행차, 인공지능 등 4차 산업혁명을 선도할 인재양성과 첨단 연구를 펼치는 미래형 공공캠퍼스로 조성된다. 또, 교직원 아파트와 연수원, 교육지원센터 건립을 추진하는 등 2018년까지 연구단지와 전문대학원 등의 설립을 준비해 나갈 계획이다. 서울대시흥캠퍼스 무산위기를 수차례 겪었던 만큼 개발에 대한 불확실성이 제거됐다는 평가를 받고 있다. 서울대 없는 ‘속빈 강정’ 신도시로 전락할 위기였기 때문이다.

 

 

 

 

주변 교통여건도 더욱 좋아진다. 경기도 시흥시는 배곧신도시 광역교통개선 사업이 순조롭게 진행돼 2020년 상반기쯤 마무리 될 전망이다. 시는 배곧신도시 입주민들의 교통불편을 해소하기 위해 5천억원을 들여 해안도로 확충, 서해안로 우회도로 신설 등 8개 사업을 추진하고 있다. 지난해 9월에 이미 정왕IC 확장과 월곶IC 갓길차로 공사를 끝냈다. 인천 논현지구를 연결하는 소래로 확장공사는 올 상반기, 봉화로 1단계(동원교차로∼마유교차로) 확장공사는 오는 10월 완공을 목표로 공사가 진행되고 있다.


내년에는 서해안로 월곶삼거리∼신천IC 4.75㎞ 구간 8차로 확장공사와 정왕고가∼옥구고가를 연결하는 2.5㎞ 구간의 12차로 확장공사가 마무리되는 등 2020년 상반기까지 모든 공사가 완료된다.


지하철 4호선이 시흥 배곧신도시까지 연장될 것으로 보인다. 배곧역은 현재 오이도역이 종점인 4호선을 시흥 차량기지까지 연장하고 차량기지에서 배곧신도시와 연결하는 방식으로 사업이 추진된다. 국토교통부는 철도시설공단과 사전협의를 바탕으로 타당성 용역을 발주했으며 수원~인천 복선전철(수인선)에 대한 접근성, 역 간 거리의 적정성, 열차 운행 안전성 등을 검토하고 있다.


송도국제도시와 배곧신도시를 잇는 배곧대교 개발에 대한 기대감도 크다. '배곧대교'가 완공되면 배곧신도시 아파트가격도 치솟을 것으로 내다보고 있기 때문이다. 배곧대교가 개통하면 송도신도시와의 집값 차이를 줄일 수 있다는 관측이 우세하다. 반면, 교통량 증가로 주거여건이 악화될 수 있다는 반대의견도 소수 있다.

 


[시흥배곧신도시 부동산시장 전망]

 


시흥배곧신도시는 향후 부동산시장을 예측하기는 변수가 너무 많다. 정부의 부동산규제 강화정책이 앞으로 부동산시장의 향배를 결정지을 가장 큰 요소다. 지방의 부동산시장은 안정세를 찾아가고 있지만 서울을 포함한 수도권 부동산시장은 아직도 과열된 만큼 정부의 추가대책 발표가 예견된다. 또, 주택담보대출이 까다로워지고 시중금리도 상승하는 추세에 있어 부동산시장에 찬물을 껴안을 가능성도 크다. 


하지만, 장기적인 관점에서 본다면 충분히 메리트가 있다. 교육을 중요시하는 대한민국의 정서를 감안하면 배곧신도시의 가치 상승은 충분히 예측해볼 수 있기 때문이다. 또, 도로 및 철도 등 교통망이 확충되고 생활편의시설도 다량 갖춰지게 된다면 실수요자들의 관심을 이끌어내기도 충분하기 때문이다.


따라서, 단기적인 관점으로 보면 올해 안에 아파트가격 조정은 있을 것으로 보인다. 다만, 중장기적으로 봤을 때는 충분히 메리트가 있어 보인다.  

 

 

 

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