지난해 말 이슈가 된 재건축 초과이익환수제에 이어 최근 발표된 안전진단 강화까지 재건축을 둘러싼 규제가 강력해지고 있다. 서울 아파트값 상승이 좀처럼 잡히지 않자 투자 수요를 억제하고 실수요자 위주의 정책을 펴겠다는 정부의 의지로 보여진다.

그런 의미에서 지난해부터 다주택자에게는 ‘세금’과 ‘대출’로 압박카드를 썼다면 재건축 시장에서는 사업진행 절차를 까다롭게 적용하는 방법으로 규제를 강화하고 있다. 강남발 재건축 아파트가격 상승세가 서울 집값 상승, 더 나아가서 수도권 주요 지역 아파트값 상승을 주도한다는 인식이 팽배한 만큼 재건축 시장에 기선잡기에 돌입했다고 볼 수 있다.

재건축 사업 초기단계에서 가장 눈 여겨 봐야 하는 단계인 ‘안전진단’이 강화되어 이제 막 사업 추진을 시작하는 단지에게는 복병을 만난 셈이다. 사업에 실질적인 영향력이 되는 안전진단을 놓고 주택시장이 침체기에는 완화로 상승기에는 강화로 노선을 바꾼 탓에 시장 분위기에 따라 변동이 있었던 부분이다.

예를 들면 2006년에는 안전진단 항목 중 구조안전성 비중은 당초 45%에서 50%까지 높아져 낡아서 못 쓰는 집이 아니면 재건축이 어려웠지만 2009년 이명박 정부 때는 40%로, 2014년 박근혜 정부는 9.1대책을 통해 20%로 낮춘 바 있다.

실제로 2000년 초반에는 안전진단 앞에서 수 많은 단지들이 재수, 삼수 끝에 통과된 사례가 많은 만큼 쉽지 않았다. 대치동 은마 아파트의 경우 2003년 이후 세 번이나 연거푸 고배를 마신 후 2010년에야 안전 진단의 벽을 넘을 수 있었다.

■ 안전진단 강화된 후 재건축 절차는?



 

 재건축 안전진단 평가항목별 가중치에서 구조안전성 항목의 비중이 대폭 높아진다. 다시 말해 구조적으로 안전에 큰 결함이 없는 한 재건축 사업은 상당히 어려워질 전망이다. 현재 안전진단 평가항목별 가중치는 구조안전성 20%, 주거환경 40%, 시설노후도 30%, 비용분석 10% 등으로 구성되었으나 앞으로는 구조안전성이 50%로 높아지는 반면 주거환경은 15%로 축소된다.

안전진단 판정 결과 중 ‘조건부 재건축’도 그 동안 재건축 사업 허용과도 마찬가지였지만 앞으로 시설안전공단 등 공공기관의 적정성 검토를 거치도록 의무화하기로 했다. 시장, 군수가 안전진단 시행 여부를 결정하는 단계인 현지조사도 한국시설안전공단이나 한국건설기술연구원 등 전문기관이 참여해 조사의 전문성과 객관성을 높일 수 있도록 했다.

 ■ 재건축, 또 다시 시간과의 싸움 시작되나?

겹겹이 규제로 인해 재건축 사업은 초기단계에서부터 마지막 단계까지 쉽지 않은 경로를 거치게 되었다.

초기에는 ‘안전진단’으로 후반기에는 초과이익환수제까지 적용되어 무엇 하나 쉽지 않은 상황이다. 또 추진단계 상의 난관을 넘어 일반분양을 앞두고서는 주택도시보증공사(HUG)를 통한 분양가 규제가 있으며 관리처분계획인가 신청도 이전에 비해 녹록하지 않을 전망이다.

이번 규제 강화로 인해 강남에 비해 목동이나 상계동의 노후 주거단지에서 영향을 받을 것으로 보인다. 강남권의 경우 안전진단 통과를 득한 사업지가 상대적으로 많은 만큼 재건축 초과이익환수제 위헌소송 등에 더 신경을 쓸 가능성이 크다.

더불어 사업추진에 변수가 생기면서 사업 기간이 더 길어질 수 있으며 장기 레이스에 돌입할 가능성도 커졌다. 주택시장 분위기에 따라 재건축 규제가 강화와 완화를 반복하면서 조합원 입장에서는 ‘좋은 때’를 기다릴 수 있기 때문이다.

이로 인해 단기 급등의 불을 끌 수는 있지만 장기적으로 볼 때 재건축 사업의 표류와 공급감소 등으로 이어질 수 있어 보인다.