세종시 부동산시장도 양극화…과열된 주택시장, 얼어붙은 상가시장

2018. 04. 05   15:11 조회수 8,750

 

세종시 부동산시장의 양극화를 바라보며 

 

 


지난 3월, 행정복합도시의 면모를 갖춰가고 있는 세종시에 다녀왔다. 세종시 3-3생활권에 위치한 상가에 대한 분양마케팅 제안을 위해서였다.


세종시에는 수많은 아파트들이 경쟁적으로 들어서 있었으며 상업•문화시설도 체계적으로 갖춰지고 있었다. 정부청사에도 수많은 중앙행정기관을 포함한 공공기관들이 입주를 대부분 완료하면서 행정수도의 위엄을 뽐냈다.


이 곳에는 40여 개의 중앙행정기관과 15개의 국책연구기관, 4개 공공기관 등 수많은 정부기관이 포진해있다. 2012년 7월 출범 당시 11만 명이던 인구는 현재 28만 1000여명으로 3배 가까이 늘었다.
 

 

 

 

뜨거운 세종시 분양시장 청약경쟁률 고공행진

 

 

 

행정수도 이전에 따라 인구유입이 계속되면서 아파트 분양시장도 뜨겁게 달아오르고 있다. 지난해 4월 분양한 ‘세종 힐스테이트 리버파크’ 아파트는 1순위 청약에서 평균 104.8대 1의 청약경쟁률을 기록하며 조기 완판 했다. 또, 올해 세종시에서 첫 분양에 나선 ‘세종 트리쉐이드 리젠시’도 1순위에서 184가구 모집에 1만190명이 몰려 55.3대 1의 청약률을 기록했다.

 


세종시 아파트 거래량, 집값 지속적으로 상승세 

 

 

 

 

행정수도 이전에 따라 인구유입이 계속되면서 아파트 분양시장도 뜨겁게 달아오르고 있다. 지난해 4월 분양한 세종시는 미분양 청결지역이다. 2016년 4월 이후 현재까지 미분양물량이 전혀 없었다. 아파트 거래량도 해마다 늘고 있다. 2015년의 거래량은 2,189건에 불과했으나 2016년 처음으로 3000건(3,688건)을 거뜬히 돌파했다. 지난해의 거래량은 4,500건을 넘어섰다.

 

집값도 가파르게 오르고 있다. 개발초기인 2013년 3.3㎡당 676만원 선에 불과했던 주택가격은 5년 흐른 현재(2018년 3월 기준) 1,043만원으로 54% 가량 올랐다.

 


세종시 아파트 활황 그러나 상가는 침체

 

 

세종시 상가시장의 한파는 여전히 거세다. 상가는 공실이 늘고 임대수익률도 하락하면서 부동산시장에서 전혀 힘을 쓰지 못하고 있다. 오히려, 집주인들이 임대료 인하를 내세워 세입자를 모셔오기 위해 안간힘을 쓰고 있지만 별 소득은 없다.  


세종시 상가는 분양 당시부터 과도하게 미래가치가 반영되면서 고분양가 논란을 불지폈다. 또, 상권 활성화를 위해 힘써야 할 실수요자들보다는 외부 투자자들이 상가를 주로 매입하면서 불황의 늪이 점점 깊어졌다.
그럼에도 불구하고 상가의 공급이 계속되면서 임대수익률이 떨어지고 공실률이 늘면서 투자자들에게 외면 받고 있다. 

 

 

 

 

한국감정원이 발표한 지난해 4분기 상업용부동산 임대동향조사를 보면 세종시 상가 가운데 중대형 상가의 공실률은 23.4%로 전국 최고 수준이었다. 투자 수익율은 전국에서 가장 낮은 3.99%를 차지하고 있다. 장기 공실 점포 증가와 상가 임대료 하락이라는 악순환이 지속되고 있어서다.


세종시에서 익명을 요구한 한 공인중개업사는 “과거, 세종시에서 신규 공급된 상가들의 분양가가 터무니 없이 높게 책정되면서 임대료도 덩달아 상승했다” 면서 “하지만, 과도하게 높아진 임대료가 빈 가게를 만들어내고 상권을 위축시키고 계기가 됐다”면서 한숨을 내쉬었다.


또, 다른 부동산업자는 “세종시에서 분양된 상가들은 결국 건설사들의 축제로만 끝나고 말았다” 면서 “상가도 아파트처럼 분양가상한제를 적용해 투명성을 높이는 방안이 필요하다”고 목소리를 높였다.

 


세종시 지역에 따라서도 양극화 보이고 있어.. 1,2생활권은 ↑ 3생활권은 ↓

 


상가 분양시장은 세종시 내 생활권별로 양극화현상이 심화되고 있다. 앞서 개발을 시작한 1,2생활권의 경우에는 아파트 주변 근린상가를 중심으로 상권이 활성화되고 있다. 세종시 최대 중심상업지로 개발 중인 2생활권 내 어반아트리움(1.4km)은 총5개 블록으로 이뤄져 있다. 현재 분양을 진행 중이며 블록별 분양률은 40%~70% 수준이다.
 

 

 

 

3생활권 상가는 대체적으로 2015~2016년쯤 대부분의 상가들이 준공 됐다. 아파트들이 입주가 시작되기 전부터 상업시설이 먼저 준공됐으며 일부 점포는 영업을 이미 시작했다. 당연히, 배후수요가 거의 존재하지 않으므로 길거리에서 고객들을 찾아보기란 쉽지 않다. 점포세입자들은 운영수익 없이 비싼 임대료만 지불해야 하는 난감한 상태다. 빈 가게에는 임대라는 문구에 부동산 연락처만 고스란히 적혀있다.


3생활권 상가 입점율은 10% 미만으로 추정된다. 입점한 업종도 다양하지 않다. 부동산을 포함해 식당과 마트 등 일부 생활에 밀접한 업종들만 포진되어 있다.


세종시 상가시장의 침체가 장기화되면서 할인분양 하는 곳도 속속 등장하고 있다. 장기적인 관점에서 살펴 봤을 때 쉽게 시장이 바뀔 것 같지 않은데다가 상권이 활성화되는데 상당한 시간이 소요될 것으로 예상되기 때문이다. 결국, 건설사들은 손실을 감수하고서라도 미분양물량을 빨리 털어내기 위해 안간힘을 쓰고 있다.

  

 

칼럼 제공 : 와이낫플래닝 이종운님 

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