최근 후분양제에 대한 논의가 뜨겁다.

지난 28일 국토교통부가 발표한 '제2차 장기 주거종합계획 수정계획'을 발표해, ‘후분양제 도입’에 대한 구체적인 로드맵을 제시했다. 이미 참여정부에서 경험했던 정책으로 낯설지는 않다.

올해부터 정부는 공공부문을 시작으로 후분양제를 시작하고, 민간 건설사는 자발적인 시행을 유도한다는 방침이다. 이에 따른 건설사와 수요층들을 위한 인센티브도 발표했다.

우선, 한국토지주택공사(LH)을 비롯한 공공기관에서 분양하는 아파트들부터 단계적으로 후분양제를 시행한다.

우선, 올해 분양 예정인 시흥 장현지구 A7블록(614가구), 춘천 우두지구 4블록 (979가구) 등을 사업대상지로 선정하고 분양에 나설 예정이다. 오는 2022년부터는 신혼희망타운을 제외한 대상 사업의 70%까지 후분양제를 확대한다는 방침이다.

후분양에서 가장 우려하는 자금 지원도 계획돼 있다. 후분양 사업비 대출 지원대상은 기존 공정률 80%이상에서 60%이상만 되도 자금지원을 해준다. 후분양 대출보증도 총세대 60%에서 전세대로 확대했다. 주택도시보증공사의 보증료율을 0.3%p 인하하고, 주택도시보증공사가 보증하는 사업장은 대출금리 인하와 수수료 면제도 적용될 예정이다.

후분양을 받는 수요층들한테도 대출이 지원된다.

주택 서민대상 디딤돌대출 지원요건을 충족하는 자가 후분양 주택(공정률 60%)을 구입하는 경우 디딤돌대출 한도 내에서 중도금대출을 지원하고, 한도 내 잔여액은 잔금대출로 지원하여 단기 자금 조달 부담을 완화된다.

대출대상으로는 분양가 5억원 이하이며, 대출한도는 LTV 70% 이내 최대 2억원까지, 연출금리는 연 2.25∼3.15%를 적용 받게 될 예정이다. 공정률 60% 분양 시 계약금 15%는 자체 조달, 중도금 30%와 잔금 40%는 기금대출로 지원받고, 나머지 잔금 15%는 자체 조달을 해야 한다. 단, 투기과열지구 내 재건축사업은 인센티브 적용 대상에서 제외된다.

이처럼 여러 인센티브제를 걸고 후분양제를 독려하고 있지만 쉽지는 않을 것 같다.

우선 아파트 후분양제 장점을 살펴보면, 공정률이 80%(공공아파트는 60%) 이상 되는 사업장만 분양을 할 수 있도록 해, 짓고 있는 아파트를 직접 보고 매입을 결정할 수 있다. 또 공사 중 부도 등의 여러 리스크를 피할 수 있고, 입주가 빠르다는 장점이 있다.

반면, 단점이 많다. 건설사가 준공을 하면서 증가한 금융비용이나 사업비용 등을 분양가에 전가할 수 있어, 선분양에 비해 분양가 부담이 늘어날 가능성이 높다. 또 분양가를 납부하는 기간이 선분양에 비해 늘어남에 따라 실수요층들의 자금부담도 늘어날 가능성이 있다.

여기에 투기과열지구 내 재건축 사업은 후분양 인센티브를 받을 수 없다. 서울 내 모든 재건축 사업과 세종, 대구 수성구, 경기 과천, 경기 성남 분당구 등이 해당한다. 따라서 택지공급이 없는 서울 같은 곳에서는 대출혜택을 받지 못하는 수요층들이 늘어날 가능성이 높다.

이러다 보니 서울 등 투기과열지구 내 수요가 줄면, 후분양으로 공급하는 분양물량도 감소할 가능성이 높다. 수도권 주요 지역에서 신규 아파트 공급이 줄어들게 되면, 공급량 감소로 도심권 내 전월세가 상승할 가능성도 높아 보인다. 

청약시장에도 영향이 있을 것 같다. 우선, 후분양제를 통해 분양아파트들의 분양가가 올라갈 가능성이 높다. 또 후분양제 도입 후 5억 이하의 주택에 대한 대출 인센티브만 있는 만큼, 10억 원에 가까운 수도권 전용 84㎡ 이상의 중형 아파트들은 수요가 줄어들 가능성이 높을 것으로 점쳐진다.

선분양제의 단점을 보완하는 후분양제는 아이러니하게 실수요층들에게 내 집 마련 기회를 더욱 줄이는 것 같다. 후분양제를 확대할 로드맵이 나왔지만, 여전히 실수요층들의 입장에서는 선분양제가 후분양제에 비해 매력적이다. 선분양제가 후분양제보다 자금부담이 낮고, 입주 후 가격상승여력도 높기 때문이다.

따라서 후분양제에 대한 정책적, 자금적인 지원과 실수요층들의 기준을 좀 더 확대해야 후분양제가 보다 안정되게 안착할 수 있을 것으로 사료된다.

작성 :  리얼투데이 장재현 본부장