내 집 마련을 위해 견본주택을 여러 차례 다녀본 실수요자라면 분양 상담 시 한번쯤 들어본 말이 있을 것이다. 바로 “투자에요, 실거주에요?” 라는 말이다.

어쩌면 이 같은 질문은 어린 아이들에게 “엄마가 좋아, 아빠가 좋아”라고 묻는 것과 같은 이치일 수도 있다. 그 어느 것 하나 놓칠 수 없는 것이기에 기왕이면 둘 다 잡는 일거양득(一擧兩得)의 결과를 노리는 것은 당연할지도 모른다.

하지만 부동산은 불확실성과 급변화가 빈번하기 때문에 두 가지 조건을 모두 충족시키기란 어렵다. ‘부동산엔 정답이 없다’라는 말이 있는 것도 이 때문이다.

두 가지 조건을 충족하기 힘들다면 각자의 ‘목적’에 맞춰 비중을 두는 것은 어떨까? 투자면 투자, 실거주라면 실거주로 명확한 ‘목적’을 갖고, 내 집 마련과 투자의 구분을 확실히 하라는 것이다. 그렇다면 투자와 실거주는 어떻게 해야 하는 것이 현명한 방법일까?

 

▶ ‘투자’가 최우선이라면

 

먼저 투자라면 지금이 매수하기 좋은 타이밍인지, 시세차익은 어느 정도인지를 고려해보는 것이 좋다.

 

보통 시세차익은 생활환경과 안락함보다는 주변 지역의 부동산 상황과 타이밍에 더 큰 영향을 받기 마련이다. 새로운 교통망이 생기거나 하는 것 이외에 가격이 저렴하다는 사실도 호재로 작용해 투자의 목적이 될 수 있다.

투자 목적을 달성하기 위해 집 앞에 있는 중개사사무소를 찾는 것도 좋다. 내가 살고 있는 곳의 매매가와 전세가는 어떠한지, 평당 가격은 변화가 있는지, 이 지역의 호재나 악재는 무엇인지, 집값의 변화가 있었다면 무엇이 영향을 미친 것인지 등 만일 내가 투자자라면 무엇이 궁금할지 생각하고 중개사와 대화를 나눠보라는 것이다.

신뢰도가 높은 책이나 공신력 있는 신문기사, 전문가 칼럼 등을 꾸준히 접하고 거시적인 주택 거래량이나 가격동향을 살피는 것도 중요하다. 또 지역별 시세의 변화와 개별 물건의 시세 변화도 함께 체크하며 그래프나 각종 자료들을 살피는 것도 뒷받침 되야 한다. 이렇게 얻은 정보를 바탕으로, 발품을 팔며 현장에 나간다면 투자처가 확실한 곳인지 아닌지를 알 수 있다.

부동산 투자는 시간과 돈을 모두 필요로 한다. 투자를 고려했다면 돈은 최소로 투자할수록 좋다.

그러기 위해서는 투자금에 대한 명확한 이해도 필요하다. 가령 현재 투자한다면 얼마까지 쓸 수 있는 지 정리하는 것이 좋다. 한 곳에 올인하는 것보다 분산 투자 계획을 세우는 것도 좋다. 더 좋은 투자처가 있을 때 제한이 없기 때문이다.

 

어떤 분야의 전문가가 되려면 최소한 1만 시간 정도의 훈련이 필요하다는 ‘1만 시간의 법칙’이 있는 것처럼 투자를 위한 노력이 뒷받침된다면, 초보 투자자들도 성공 투자를 맛볼 기회는 많아질 수 밖에 없다.

부동산 투자 역시 속도가 아닌 방향이다. 조급함은 덜어 버리고 차근차근 단계별로 나아가는 것이 중요하다.

마지막으로 기억해야 할 것은 부동산 투자는 시간과 돈 모두를 필요로 한다는 사실이다. 부동산 분야에서 전문성을 갖추기 위한 시간을 들인 만큼 투자금은 적게 들고, 수익은 증가할 수 밖에 없다. 위와 같이 예시로 든 단계별 절차들만 이행해도 부동산 투자에 적잖은 도움이 될 것은 분명하다.

 

▶ ‘실거주’가 최우선이라면

투자에 비해 오롯이 내 집이 필요한 실거주가 주목적이라면, 주택 매입의 기준을 생활환경과 주거공간의 안락함으로 삼는 것이 좋다.

실거주 시 집과 직장, 학교와의 거리는 물론 교통환경, 편의시설, 공원 등을 고려해 지역을 선택하고 그 중에서 가장 거주하기 좋은 부동산을 선택하는 것이 좋은 방법이다.

주 5일제, 주 52시간 근무, 워라벨(Work Life and Balance) 등의 영향으로 주거환경에 대한 관심이 높아지면 공원과 가까이 위치한 곳이나 한강변 등 주변지역이 실거주 우수 지역으로 손꼽힐 가능성이 높다.

대규모 공원이 조성돼 있는 성동구나 마포구, 미군부대 이전으로 새 공원이 조성될 용산구, 한강변과 인접한 동작구 등이 그런 면에서 매력적이다. 또한 직장과의 거리 등을 살펴보면 서울 내를 제외하고 수도권에서 출퇴근 여건이 개선되는 경기 과천, 용인 수지, 하남 미사 등도 좋은 주거지역이 될 수 있다.

생활환경과 같은 외부적인 요인 외에 내부적인 주거공간의 안락함을 살펴볼 땐 층, 향, 동, 일조권, 조망권, 내부구조, 커뮤니티 시설 등 안락하게 생활하는데 영향을 주는 것들을 하나씩 살펴보는 것도 중요하다.

이와 같이 좋은 조건의 집이 있다면 공격적인 투자처럼 공격적으로 매수하는 자세를 갖는 것이 좋다.

실거주하는 동안 얻을 수 있는 거주 가치라는 것은 금액으로 추정하기는 어렵지만, 충분히 매수 시의 금액보다 더 큰 만족감을 가져다 주기 때문이다. 조금 더 좋은 입지에, 조금 더 좋은 공간에 거주하는 것은 결국 삶의 질을 높이는 데에도 더 큰 영향을 줄 수 밖에 없다.

실거주 시 눈 여겨 볼 점은 여럿이 있지만 최근 상황을 미뤄볼 때 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역으로 부동산 규제정책이 잇따르는 만큼 매수(보유) 시에 따르는 문제점은 무엇이 있는 지 사전에 파악하는 것이 좋다.

이는 아파트는 물론 오피스텔의 실거주냐에 따라 방법도 매수시기도 각각 달라지는데다 양도소득세, 세제부담 등의 조건 역시 바뀌기 때문이다.