지난해까지 비과세 되어왔던 수입금액 2,000만원 이하 주택임대사업자에 대한 과세가 올해부터 전면 시행된다. 월세 수입이 있는 2주택 이상 소유자와 보증금 합계가 3억원을 초과하는 3주택 이상 소유자가 이에 해당된다.

주택임대사업이라고 하기에는 작은 규모의 전월세 아파트를 가지고 있고 의무 임대기간 때문에 사업자 등록을 꺼려왔던 다주택자들에게는 더 이상 피할 수 없는 시간이 다가온 것이다.

여러 주택을 보유한 임대사업자들은 5월 1일에서 6월 1일까지 소득세를 신고.납부해야 한다. 올해 첫 전면 시행인 만큼 5월에는 관련 민원이 많아질 것을 우려해 소득세 신고와 관련해 미리 준비를 해 두는 것이 좋을 것으로 보인다.

‘소득 있는 곳에 세금 있다?’
주택임대소득 신고 대상과 혜택은

'소득 있는 곳에 세금이 있다'는 과세원칙에 따라 주거용 부동산도 임대 수입이 있으면 세금을 내야 한다. 손에 들어오는 월세가 아니다 하더라도 3주택 이상일 경우에는 전세 보증금도 간주임대료로 과세된다.

주택임대소득 신고 대상은 부부 합산해서 기준시가(공시가격) 9억원 이하의 국내주택 1채만 가지고 있거나 2주택 이하의 월세 없이 보증금만(전세) 받는 경우에는 비과세 대상이다. 이 외 월세를 받는 2주택자 이거나 3주택 이상은 신고 대상이다. 또 오피스텔의 경우 주거용으로 쓰면서 매달 월세수입을 받으면 주택임대소득에 계산이 된다.


​

월세가 없는 전세만 놓은 집을 가진 3주택 이상 소유자도 전세 보증금에 대해 은행에 예금했을 때 얻는 수준의 이자를 임대료로 계산한다.

간주임대료 계산은 전세 보증금 합계액에서 3억원을 차감하고, 여기에 60%를 곱한 다음 법에 정한 이자율을 곱하는 방식이다. 이자율은 시장 이율을 고려해 조정하기도 하여 올해 이자율은 연 2.1%이다.

여기서 전용면적 40㎡이하 소형 주택이고 기준시가 2억원 밑이라면 간주임대료 과세대상 판단 시 주택 수에 포함되지 않는다(2021년 12월 31일까지). 예를 들어 부부 합산해서 소형주택 3채, 비소형주택 1채를 갖고 있을 때 4주택 모두 보증금만 받는 경우 간주 임대료 대상이 아니다.

신고 대상 유무를 파악했으면 분리과세와 종합과세 중 선택해야 하는 산이 남아 있다. 국세청에 따르면 5월 신고기간에 국세청 홈텍스 사이트에서 분리과세, 종합과세 중 무엇이 유리한지 계산 서비스 제공할 예정으로 이를 활용할 필요가 있다.

참고로 종합과세는 다른 종합소득과 합산해 누진세율(6~42%)을 적용하고, 분리과세는 다른 소득금액에 합산하지 않고 14% 소득세율로 계산한다. 이 때 과세표준은 필요경비율과 기본공제를 적용한 금액이며 임대사업자 등록여부에 따라 필요경비율과 기본공제금액이 달라진다.

 

개인별로 종합소득 규모나 소득공제 등이 다르므로 무조건 분리과세를 선택하는 것보다 산출 세금을 비교해 보면서 선택할 필요가 있다.

소득세 절세팁은 시.군.구청에 사업자 신고
단 의무임대기간은 유념해야

임대소득에 대한 세금을 아낄 수 있는 절세팁은 시.군.구청에 주택임대사업자 신고가 있다. 사업자 신고는 세무서와 지자체 2곳에서 할 수 있는데 세무서는 의무로 신고해야 하는 곳이며 시.군.구청은 선택사항이다. 사업자 미등록으로 인한 가산세(과세 대상 수입금액의 0.2%) 부과는 세무서 등록을 하지 않았을 때를 말한다.  

임대소득에 대한 세금을 아낄 수 있는 조건은 관할 시군구와 세무서에 사업자 등록 완료해야 하며 국민주택 규모, 기준시가 6억원 이하, 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5% 이하 요건을 충족해야 한다.

민간임대주택도 단기(4년)와 장기(8년)으로 나뉘는데 단기는 임대 소득세의 30%를 감면하고, 장기로 등록하면 75%를 감면 받을 수 있다.

또 양도소득세의 경우 장기보유특별공제 우대와 종합부동산세의 경우 합산배제, 지방세 감면 등 다양한 세금혜택이 있다. 단 유의할 점은 시.군.구에 사업자 등록을 하고 세액 감면을 받았다면 이후 임대기간이나 임대료 등 조건을 지키기 못할 경우 과태료가 부과된다.