SH 마곡지구 9단지 146.82대 1, 과천제이드자이 193.64대 1, 감일 에코앤e편한세상 63.07대 1.

이 아파트의 공통점은 무엇일까? 1순위 경쟁률이 매우 높다는 것, 공공택지에 지어지는 아파트? 정답은 바로 공공분양 단지라는 점이다.

공공분양 아파트는 국가, 지자체, LH(또는 지방공사)가 주택도시기금 등을 지원받아 건설해 공급하는 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 말한다. 민간 건설사들이 땅을 사서 집을 짓는 형태의 민간분양과는 성격이 다르다.

공공분양은 수익 보다는 공공성에 의미를 두는 만큼 분양가가 상대적으로 저렴해 주택 수요자들에게 큰 인기를 얻고 있다. 수도권 주요 지역에서 공급한 공공분양 단지가 1순위 청약경쟁률에서 세 자리수를 보인 것도 이와 무관하지 않다.


분양가 규제로 현재 서울 분양 아파트가 ‘로또’로 불리지만 그 이전에는 공공분양 단지가 로또 아파트였다. 동일지역에서도 민간 건설사보다 분양가가 낮아 시세차익 기대감이 크고 알짜 입지에 자리잡아 주택 수요자들의 관심을 받았기 때문이다.

공공분양 단지의 집값 상승 사례를 들면 먼저 위례신도시 자연앤래미안이편한세상의 경우 2013년 10월 분양 당시 전용 84㎡의 최고 가격은 4억8,680만원이었다. 가장 최근인 2월 거래된 금액은 12억2,000만원(17층)으로 가격이 크게 올랐다.

2009년 12월 분양한 광교신도시 자연앤힐스테이트의 경우 분양가는 전용 84㎡ 최고 3억9,487만원으로 책정되었다. 주변 민간건설사에서 지은 아파트의 3.3㎡당 분양가가 1,300만~1,400만원을 고려하면 상대적으로 저렴한 가격이었다. 분양한지 10년 이상 지난 4월 이 아파트의 실거래가는 12억500만원(11층)에 이른다.

매력적이지만 까다로운 공공분양
당첨 ‘낙타가 바늘구멍 통과할 만큼?’

다양한 장점을 가진 공공분양 아파트가 로또로 불리는 데에는 적지 않은 시세차익도 있지만 로또처럼 당첨될 가능성이 낮다는 의미이기도 하다. 공공분양 물량 자체가 많지 않고 분양이 나왔다 하더라도 특별공급물량이 절반 이상 배정된다. 따라서 특별하지 않는 보통의 공급 유형인 일반공급으로 나오는 물량이 적어 치열한 경쟁을 해야 하는 상황이다.


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하지만 역으로 생각하면 특별공급이 다양하다 보니 개인별로 맞는 조건을 찾을 경우 특별공급으로 한 번, 일반공급으로 또 한 번의 청약 기회가 있을 수 있다. 여기서 유의점은 특별공급은 종류별로 청약자격, 당첨자 선정 기준이 달라 청약 전 확인해 볼 필요가 있다.
 

당첨자 선정방식도 청약가점을 통해 점수를 계산하는 민간분양과 다르다. 청약통장의 저축 총액이 많은 순으로 당첨자를 선정한다. 전용면적 40㎡ 초과 아파트 기준으로 1순위로는 3년 이상의 기간동안 무주택세대구성원으로 저축총액(인정금액 매달 10만원)이 많은 순서이다. 즉 오랜 기간 무주택으로 매달 꾸준히 10만원씩 얼마나 넣었느냐가 당첨을 가른다.

이밖에 공공분양은 전매제한과 거주의무도 신경을 써야 할 부분이다. 최근에 공급된 과천 지식정보타운 내 과천제이드자이는 10년 전매제한과 거주의무 5년이 적용되었다. 공공분양 아파트의 의무 거주 기간은 분양가가 인근 지역 주택 매매가격의 80% 미만이면 5년, 80% 이상 100% 미만이면 3년이다. 다만 서울 강서구 마곡지구처럼 공공주택특별법을 적용 받지 않고 도시개발법 적용을 받는 곳은 의무거주기간이 없다. 

많지 않지만 알짜, 올해 공공분양 단지는?
위례.감일.고덕강일.인천.대전.세종에서 분양 예정

올해 분양을 앞 둔 공공분양 단지는 전국적으로 골고루 분포되어 있다. 그 숫자는 많지 않지만 입지가 우수한 곳이 많아 무주택 수요자라면 한 번쯤 살펴보는 것이 좋다.

수도권에서는 기분양된 아파트의 시세가 크게 올랐고 입지에 대한 수요가 높은 곳 위주로 예정되어 있어 눈길을 끌고 있다.

올해 인기몰이를 할 입지는 위례신도시이다. 서울권역에서는 SH에서 공급하는 위례 A1-5블록 1,282가구와 A1-12블록 394가구가 8월 분양 예정에 있다. 위례에서도 희소성 높은 서울권역에 자리잡았다는 것만으로도 화제성이 높은 곳이다. 하남권역에서는 10월 LH에서 위례 A3-3a블록 252가구가 나올 예정이다.

참고로 위례신도시는 서울에 속한 사업지라면 거주자 우선공급 비율이 서울 거주자 50%와 수도권 50%이며 경기지역에 짓는 아파트는 해당지역 30% 우선공급, 경기도 20%, 수도권 50%으로 배정된다.

하남에서는 감일지구도 B1블록 210가구도 7월 분양 예정이다. 하남 미사지구와 가까운 서울 강동구 고덕강일지구에서는 5월 고덕강일 8단지 526가구, 고덕강일 14단지 411가구가 분양 예정이다.

인천은 미추홀구 용현동 주거환경개선사업으로 조성되는 곳인 인천용마루 1블록이 8월 분양예정이다. LH가 공급하며 총 2,312가구 규모이다.

수도권 밖에서는 대전 서구 도안동, 유성구 원신흥동 일원에 조성되는 갑천지구 친수구역 조성사업인 갑천 1블록을 대전도시공사가 6월 분양 예정이다. 세종시에서는 행정중심복합도시 6-3생활권 M2블록에서 995가구가 나올 예정이다.