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서울 강북권 부동산 시장은 그야말로 ‘뉴타운 전성시대’다.

서울 ‘안’에 위치했지만 노후 주택이 가득해 경기도 신도시보다 대접을 받지 못했던 강북권 뉴타운이 새 옷을 갈아입기 시작하면서 재평가를 받고 있다. 분양가보다 수 억원 오른 아파트 시세가 분양시장에서 청약성적표로 뉴타운의 인기를 증명하고 있다.


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2018년 이후 서울 주요 분양 단지의 청약결과를 살펴보면 뉴타운의 위상을 짐작할 수 있다. 지난해말 신길뉴타운 막바지 민간분양단지였던 더샵 파크프레스티지 1순위 청약에서는 2만여명이 몰려 경쟁률은 114.26대1이었다. 개발 막바지에 있는 가재울뉴타운도 DMC금호리센시아 청약에서 73.33대1을 기록했다.

‘수 억’ 오른 뉴타운 학습효과
분양시장 달군다

뉴타운 안에 들어서는 새 아파트는 대부분 분양가 대비 수 억 올랐다. 특히 부동산 경기가 위축될 때 공급됐던 마포구 아현뉴타운, 전농.답십리뉴타운, 가재울뉴타운 등은 분양가 보다 배로 오른 가격으로 실거래 신고되고 있으며 신길뉴타운, 왕십리뉴타운, 돈의문(교남)뉴타운의 아파트는 지역 대장주 아파트로 등극할 정도이다.

마포 아현뉴타운의 대장주인 마포래미안푸르지오는 전용 84㎡ 아파트가 3월에는 14억8,000만원(1층,3단지), 1월에는 16억5,000만원(14층,4단지)에 실거래 신고되었다. 분양 당시 대형면적은 미분양으로 남았을 정도였지만 지금은 고가주택시장의 한 축이 되었다.

미분양으로 남아있을 당시 아현뉴타운 개발초기여서 도심의 유망한 입지에도 불구하고 수요자들이 몰리지 않았던 곳이다. 하지만 마포구 일대 뉴타운 개발이 속도를 내면서 신흥주거지로 완전히 자리잡은 케이스이다.

또 돈의문뉴타운의 경희궁자이는 2014년 10월 분양 당시 전용 84㎡ 기준 분양가가 7억8,000만원대에 책정되었지만 지금은 3단지 전용 84㎡가 16억4,000만원(18층,3월)에 거래되었다. 분양가보다 2배 이상 오른 가격이다.

신길뉴타운의 대장주인 래미안에스티움은 3월 전용 84 아파트가 14억4,000만원(8층), 왕십리뉴타운의 센트라스는 같은면적이 4월 15억원(25층)에 거래되었다.


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이처럼 달라진 뉴타운의 위상은 새 아파트 신드롬도 있겠지만 페이스오프급으로 동네가 변한 이유도 있다. 주거환경이 변하면서 거주자가 바뀌고 상업시설과 교육시설이 들어와 동네 이미지를 새롭게 하는 순환구조다. 즉 애초 뉴타운 개발 의도가 강북 등 낙후지역에 고품격 주거환경과 교육여건을 조성하고 지역간 격차를 해소라는 의미를 되새겨볼 필요가 있다.

뉴타운 어디까지 왔나 ‘3차’ 시대 열리나’

뉴타운의 시작은 2002년에 지정한 시범뉴타운 부터다. 은평, 길음, 왕십리가 시범뉴타운으로 지정되고 그 다음해에는 2차 뉴타운 12개 지구(교남(돈의문), 한남, 전농, 중화, 미아, 가좌(가재울), 아현, 신정, 방화, 노량진, 영등포, 천호)가 선정됐다. 뉴타운의 열기는 2005년까지 이어져 3차 뉴타운으로 이문, 장위, 상계, 북아현, 수색, 시흥, 신길, 흑석, 신림, 거여, 창신 등 모두 11곳이 지정되었다.

2002년부터 시작된 뉴타운은 부동산 시장의 흥망성쇠를 보여주는 사업이기도 하다. 2006년~2007년 부동산 시장이 뜨겁게 달아오르던 시기에 활발히 진행되다가 2008년 금융위기 이후 멈추고 일부는 해제되는 부침을 겪었다. 2013년에는 창신.숭인 뉴타운이 통째로 해제되기도 했다.

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​2010년 초반대 움츠러들었던 뉴타운 시장은 2015년부터 서서히 불씨가 살아나기 시작했다. 부동산 시장 경기가 좋아지면서 뉴타운 신규공급이 진행되기 시작한것이다. 흑석, 신길, 북아현, 장위, 신정 등에서 분양이 이어졌고 현재 이들 사업지는 막바지 공급이 진행되고 있다.

1, 2차 뉴타운이 부동산 시장에 성공적으로 안착하고 공급이 마무리되자 앞으로 나올 예정인 3차 뉴타운이 주목받고 있다. 뉴타운 지정 이후 오랜 시간이 걸린 3차 뉴타운은 최근 1~2년 사이 첫 공급을 하거나 두 번째 분양을 하고 있어 앞으로 눈여겨볼 필요가 있다.

이 중 사업에 박차를 가하고 있는 곳으로 상계, 수색.증산, 거여.마천 3인방을 꼽을 수 있다. 사업의 속도를 높이기 위해 구역마다 분주히 움직이기도 하고 마수걸이 분양이 이뤄진 곳이다. 또 뒤늦게 개발사업이 진행되다보니 동네에서 변두리지역 취급을 받은 곳이자 동시에 거주 환경 개선되어 뉴타운 효과가 기대되는 곳이기도 하다.

먼저 상계뉴타운을 보면 동북부에 위치해 친자연적인 환경을 지닌 곳으로 교통 호재가 있어 눈길을 끄는 곳이다. 상계뉴타운에는 앞으로 개통(예정)할 동북선 경전철 수혜지가 될 지하철 4호선 상계역과 당고개역이 위치해 있다. 왕십리와 상계를 잇는 동북선은 서울 지하철과 분당선, 경의중앙선 등 8개 노선과 환승이 가능하다. 또 수도권광역급행철도(GTX-C) 노선도 계획되어 있다.

상계뉴타운에서 가장 빠르게 사업진행이 된 곳은 상계4구역이다. 상계역센트럴푸르지오 810가구가 올해 1월 입주했다. 이어 3년만에 두 번째 분양단지가 분양이 예정되어 있다. 상계6구역의 ‘노원 롯데캐슬 시그니처’이며 총 1,163가구 중 721가구가 일반분양된다. 지하철 4호선 상계역과 당고개역을 도보로 이용할 수 있으며, 동북선 개통시 상계역은 더블역세권을 누릴 수 있다. 불암산도시자연공원에서 수락산당고개 지구공원까지 도보로 쉽게 이용할 수 있고 중계동 학원가가 인접해 교육환경도 우수한 편이다.
 

상계뉴타운은 1구역에서도 조합설립인가 후 지난해 7월 사업시행인가 신청서를 접수하면서 속도를 높이고 있다. 서울시클린업시스템을 참고하면 이 곳은 총 1,030가구가 조합원, 일반분양 물량으로 계획되어있다.

수색.증산뉴타운도 분양시장의 관심지역이다. 상계뉴타운이 동북권 대표라면 이 곳은 서북권 신흥주거지가 될 전망이다. 2018년 처음으로 공급된 DMC롯데캐슬더퍼스트(수색4구역)가 성공적으로 분양을 마쳤으며 6월 입주를 앞두고 있다.

이 단지는 분양가가 전용 84㎡의 경우 5억8,000만원 선이었지만 최근 거래된 입주권이 2월 12억230만원(15층), 3월 11억4,690만원(12층)으로 신고되어 입주 이후 상당한 시세차익이 예고되어 있다.

수색.증산뉴타운의 두 번째 분양도 소위 대박을 쳤다. 9구역 DMC SK뷰는 1순위 경쟁률이 91.62대1이었다. 여세를 몰아 올해도 일반분양을 준비 중이다. 6구역과 7구역에서(GS건설) 총 1,223가구, 672가구 규모이며 7월 일반분양 예정이다. 13구역에서는 SK건설과 HDC현대산업개발이 1,464규모를 짓는다. 이 중 540가구를 7월 일반분양할 예정이다. 

수색.증산뉴타운은 지하철 노선이 3개가 지나는 DMC역과 수색역이 가까운 곳에 있다. 사업 초기때와 달리 상암동 일대는 오피스촌이 형성되어 직주근접 주거지로 각광을 받고 있다. 또 수색역세권개발사업도 지역 호재라고 할 수 있다.

송파구의 뉴타운이라는 이름만으로도 눈길을 끌고 있는 거여.마천도 있다. 특히 이 곳은 위례신도시 북쪽과 닿아있어 위례신도시 개발이 진행도면서 더 관심을 받는 분위기이다.

거여2-1구역과 2-2 구역은 현재 아파트 공사가 한창이다. 각각 2019년 8월 송파시그니처롯데캐슬과 2017년 12월 e편한세상 송파파크센트럴로 분양했다. 첫번째 분양에서 청약경쟁률이 15.29대1이었던 이 곳이 두 번째 분양에서는 1순위 평균 청약경쟁률이 54.93대1로 나타나 그 동안 인기가 높아진 것을 알 수 있다.

6월 입주를 앞둔 e편한세상 송파파크센트럴은 분양가격이 전용 84㎡ 아파트가 8억1,000만원 가량이었지만 2월 거래된 입주권 가격이 14억5,456만원(18층)으로 조사되어 입주 이후 상당한 가격 상승이 보장되어 있다. 

거여.마천뉴타운은 과거 뉴타운 출구전략에서 구역에서 해제되었지만 하나 둘 재지정 절차를 밟고 있다. 마천1구역은 지난 1월 정비구역으로 다시 지정되었고 마천2구역도 동의서를 모으며 재시작을 하려고 한다. 3구역과 4구역은 조합설립인가, 사업시행인가를 추진중에 있다.