그 동안 말도 많고 탈도 많았던 민간택지 분양가상한제 적용이 한 발 앞으로 나아갔다. 6일 정부는 ‘주거정책심의위원회(주정심위)’를 열고 첫 번째 적용지역으로 강남권과 마.용.성, 영등포구 등 27개 동을 발표했다.

민간택지 분양가상한제 1호 지역은 당초 예상했던 대로 강남권과 마.용.성(마포, 용산, 성동)이 주로 포함된 소위 말하는 ‘1급지’가 대상이 되었다. 이들 지역은 재건축, 재개발 사업이 활발해 앞으로 공급물량이 나올만한 곳으로 내년 4월이후 부터는 꼼짝없이 상한제에 걸리게 된다. 이렇게 되면 기본형건축비에 택지비, 건축 가산비 등을 더해 책정된 금액으로 일반분양 가격이 산정된다.

무주택자들에게는 ‘로또’수준의 분양가로 아파트를 얻게 되는 기회가 되지만 공급입장인 조합 측에서는 일반분양으로 수익을 내고자 했던 계획이 틀어져 사업성이 악화되는 결과로 이어진다.

분양가상한제 예외규정이 있으나 입주자모집공고를 6개월 이내에 내야 한다. 사실상 이주, 철거를 득한 단지가 해당되어 관리처분인가를 받지 못한 곳에는 분양가상한제에 타격을 입을 수 밖에 없다. 강남구 압구정동 현대, 대치동 은마, 미도, 선경 송파구 잠실주공5, 장미, 올림픽선수촌을 비롯해 용산구 한남뉴타운 등도 사업에 차질이 생길 수 있다.

분양가상한제 특명 ‘도망가는 아파트값을 잡아라’
재개발.재건축 브레이크, 서울 아파트값 상승도 멈출 수 있을까?

잡힐 듯 잡히지 않는 서울 아파트 가격으로 정부가 꺼내든 카드인 분양가상한제가 주택시장을 안정시킬지 관심이 모아지고 있다.

이번 정부 들어 수 많은 부동산 대책이 발표됐으나 서울 아파트값이 좀처럼 내려올 기미를 보이지 않고 있어 대책을 부작용을 우려하는 시선이 많기 때문이다. 실제로 2017년 5월 새 정부 출범 이후 지금까지 크고 작은 부동산 대책을 쏟아냈지만 여전히 상승기류를 타고 있다.

아파트로 도저히 투자를 하기 어려울 정도로 분양권 거래와 금융 규제를 동시에 막아놓았기 때문이다. 상대적으로 강하다고 평가 받는 2017년 8·2 대책, 지난해 발표된 9·13 대책을 비롯해 공급책인 3기 신도시 발표도 있었지만 가격은 우상향이다.

2017년 이후 서울 아파트 가격 동향을 살펴보면 규제가 발표되면 일시적으로 조정을 받다가 이내 다시 치고 올라가는 모습의 반복이었다.

규제가 강하게 적용된다 하더라도 서울 부동산 시장에 남아있는 집값 상승의 원인인 저금리에 따른 풍부한 유동성과 주택공급 부족이라는 갈증이 채워지지 않았기 때문이다. 특히 정부가 분양가상한제를 시행하면 일시적으로 공급량이 줄어 2~3년 뒤부터는 공급량 부족으로 집값이 오를 수 있다는 계산이 시장에 깔리면서 매물이 쉽게 나오지 않고 있다.

하지만 초기 단계에 머물러있는 재개발, 재건축 사업에는 분명한 악재이다. 안전진단의 문턱도 넘기 쉽지 않은 상황에서 상한제라는 막강한 규제가 적용되기 때문이다. 따라서 서울 재개발, 재건축 시장이 위축될 가능성이 크고 이로 인해 기존 주택시장의 상승세를 잠재울 수도 있을 수 있다.
 
‘서울 분양 단지, 무조건 옳다’
무주택자라면 신규 분양에 관심 집중

이 같은 분위기에서 무주택자들의 머릿속은 더욱 복잡해졌다. 상한제가 실시되면 현재 HUG의 분양가 규제를 받는 데에서 가격이 더 저렴해질 것으로 예상되기 때문에 당첨만 되면 ‘로또’가 된다. 하지만 시세보다 많이 싼 아파트를 분양 받을 기회는 일부 청약가점제 고점자에만 해당되기 때문에 어중간한 점수는 상한제 적용 단지를 기다리는 것 보다 당장이라도 내집마련에 나서는 플랜도 생각해 볼 만하다.

실제로 서울에서 아파트 당첨 커트라인을 보면 최소한 60점 이상이어야지 당첨의 행운에 다가갈 수 있다. 4인 가족이면서 청약통장가입기간과 무주택기간이 각각 14년인 경우 66점을 획득할 수 있다. 다시 말하면 부양가족이 적거나 30대 신혼부부에서는 서울 아파트 당첨은 꿈도 못 꿀 일이 되어버렸다.

 
또 가점이 높다 하더라도 내년 4월 이후엔 공급 물량이 줄어들 가능성이 있어 알토란 같은 입지의 분양 단지가 나올 수 있을지도 의문이다.

따라서 가점이 높은 무주택자들은 지금부터 유망 분양 물량에 적극적으로 청약에 임해야 하며 50~60점대의 무주택자들도 서울에서 나오는 분양 단지에 관심을 기울일 필요가 있다. 상한제에 적용 받지 않아도 HUG의 분양가 규제를 받기 때문에 충분히 시세 대비 저렴한 가격으로 내집마련을 하는 것이기 때문이다.

실거주를 위한 내집마련 계획이라면 기존 주택 매입도 고려해 볼만하다. 서울은 주택 수요에 비해 전반적으로 공급이 부족하기 때문이다. 게다가 분양가상한제로 공급물량이 줄어들면 장기적으로 볼 때 상승의 원인이 될 수도 있어서 주거용으로 선호하는 입지를 찾아 보는 것이 좋다.