‘수.용.성’을 이을 만한 수도권 비규제지역으로 인천이 주목받고 있다. 한동안 크게 올라 부동산 시장에서 주목받던 ‘수원, 용인, 성남’에 규제가 더해지자 인천이 풍선효과의 유력한 다음 주자로 부각되고 있는 것이다.

실제로 규제지역이 발표된 2월 20일 이후 상승 폭이 크게 둔화된 수원과 달리 인천은 상승세가 이어지고 있다.

KB부동산 주간 아파트 가격 조사에서 수원은 2월 3일 1.33%, 2월 10일 1.36%, 2월 17일 0.75%, 2월 24일 0.71%, 3월 2일 0.33%로 상승률이 조정되었으며 인천은 동기간 0.11%, 0.20%, 0.21%, 0.27%, 0.27%로 아파트 가격이 올랐다.

인천의 상승세에 주목받는 곳은 송도국제도시가 있는 연수구이다. 부동산 시장에서 상승세에 가장 먼저 반응하는 대장주인 까닭에 인천의 상승세를 몸소 체험하고 있다. 송도국제도시의 주요 아파트 실거래가가 크게 오르는가 하면 분양시장에 대한 기대감도 쌓여있을 정도이다.

뒤늦게 빛 본 송도국제도시의 사연

송도국제도시는 2003년 경제자유구역으로 지정되었으며, 국제 비즈니스 도시, 동북아물류허브 등 국가 경쟁력을 향상시키는 목적이었다. 화려한 밑그림을 가지고 있었으나 개발 진행 중 세계금융위기라는 큰 파도를 만나며 각종 개발이 지연되기에 이르렀다. 이로 인해 부동산 업계에서 사실상 송도는 ‘애증’의 대상으로 불리게 되었다.

송도는 바닷가 뻘을 메워 조성된 도시로 초기 분양 당시에는 ‘로또’로 불리며, 분양 때마다 수십 대 1의 경쟁률을 보였지만 정작 입주가 시작되자 미분양의 무덤이라는 오명을 가지게 되었다. 당시 주요 개발계획이 차질을 빚고 국내외 기업유치 또한 계획대로 되지 않자 국제도시에 대한 의구심으로 이어지게 되었다.

그러나 국제학교가 개교하고 쇼핑타운 건설 및 기업들이 하나, 둘씩 자리 잡으면서 송도국제도시는 이미지 반전에 성공했다.

특히 수도권광역 급행철도(GTX-B)노선이 정부 예비 타당성 조사통과 (송도~서울역 27분), 수인선 연결 등의 교통호재와 서울의 부동산 규제를 피하려는 투자자들의 발길이 이어지며 가격이 계속 상승하고 있다.

국토교통부 실거래가에서 송도 더샵 그린스퀘어 전용 84㎡는 전달 6억 3,300만 원에(25층) 매매되었는데 지난해 11월만 하더라도 5억 원 초반에서 주로 거래되었다. 글로벌캠퍼스 푸르지오 115㎡는 고층 위주로 2월 7억 원에 실거래 신고되었다. 이곳 역시 작년 11월 전만 하더라도 6억 원 초반에 거래된 사례가 많다. 불과 서너 달 사이에 ‘억’대로 상승했다.

분양권 시장도 뜨겁다. 8월 입주 예정인 송도 랜드마크시티 센트럴더샵 95㎡은 2월 7억 2,500만원(32층)에 거래

되어 최고가를 찍었다. 지난해 12월 거래된 분양권 가격 중 6억 1,099만 원(30층)이 가장 높은 금액으로 따져볼 때

두 달 사이 1억여 원 오른 것이다.

주변 부동산에서는 송도 아파트 시장은 아직 투자 여력이 남아 있다고 평가하고 있다. 송도는 부동산 규제에서 빗겨난 비조정대상지역인데다 담보인정비율(LTV)도 70%까지 가능, 양도소득세 중과 미적용, 분양권 전매 6개월을 적용받아 투자가치가 충분하다는 이야기다.

하지만 아파트와 달리 수익형 부동산 상품은 뜨겁지 않다. 오피스텔의 경우 공급과잉 및 임대료 저하 문제가 지적되고 오피스 시장은 국내외 기업유치 어려움으로 사무실 수요가 적어 공실률이 증가하고 있다고 한다.

상업시설 역시 최근 2~3년간 지속적인 상가 공급으로 경쟁이 심화되고 공실이 발생하면서 수익률이 예상을 밑돌고 있어 투자자들이 상가투자에 신중한 입장을 보이고 있다. 일부 분양 상가의 경우 고분양가, 주변 상권 미형성, 공실률 증가 등에 따라 장기 미분양 상태를 유지하고 있다. 참고로 송도 상업시설의 단지 내 상가 분양 평당가(3.3㎡당)는 1,900만~2,800만 원, 단지 내 상가 외 기타 상가는 3,000만~4,000만 원을 나타내고 있다.

이러한 시장 상황 속에 전년에 분양한 대방디엠시티, 호반 써밋플레이스, 더샵센트럴 더샵3 등 단지 내 상가는 주목할 만하다. 저렴한 분양가 및 양호한 입지를 가지고 초반에 분양이 완료되면서 괜찮은 분양실적을 나타내고 있어서다. 또 최근 분양 예정인 현대 힐스테이트 더스카이 상업시설의 경우도 단지 내 상가라는 점으로 관심을 모으고 있다.

이처럼 주거용 부동산 상품 이외 상가 시장은 입지, 분양가, 주변 상권 활성화 정도에 따라 양극화 현상이 나타나고 있기에 보다 신중한 투자를 요구한다고 하겠다.

와이낫플래닝 이종운 전무