[부동산상식] 주택임대차보호법 100% 활용하기(1편)

2017. 06. 27   10:55

 

1980년 초, ‘K’씨는 서울로 일자리를 찾아서 상경했다. 고향 시골마을과 다르게 서울은 우람한 빌딩들이 우후죽순 솟아 있었으며 수많은 자동차들이 거리를 횡보하고 있었다. 회사근처 자취집에서 생활하던 그는 월급을 조금씩 모아 조그만한 전셋집을 장만했다. 2년 전세계약을 체결하고 내집처럼 여유로운 생활을 이어 나가고 있을 때다. 청천벽력 같은 소리가 들려왔다. 집주인이 바뀌었으니 방 빼라는 통보였다. 결국, 그는 무일푼으로 쫓겨날 수 밖에 없었다.

그와 계약했던 집주인의 행방이 묘연하기 때문이다. 

 

 

 

과거에는 이런 사례가 빈번했다. 소유권은 민법상 물권이다. 반면, 임차권(전세권 설정등기하지 않은 전세권 포함)은 채권에 불과했다. 당시, 전세와 월세거래는 집주인에게 보증금을 지불하고 차용증을 받아 두는 형태가 일반적이었다. 차용증은 채권에 불과하다. 물권과 채권이 함께 대립하는 경우 물권이 원칙적으로 우선(물권우선주의)한다. 또, 채권은 배타성이 없으므로 모든 사람들에게 권리보호를 주장할 수 있 없다. ‘K’씨가 새로운 집주인에게 권리보호를 요구하지 못하는 이유다.

 

이런 이유로, 과거에는 보금자리를 잃고 내쫓기는 사례가 많았다. 이를 해결하고자 만들어진 특별법이 주택임대차보호법이다.

 

 

<출처: 경향신문, 1981년 발행본>

 

| 주택임대차보호법이란?

 

세입자들의 집을 빌리는데 지불한 임차보증금을 민법상의 특별법으로 보호하는 제도. 경제적 약자인 임차인이 보호받기 어려운 권리를 보호해줌으로써 국민 주거생활의 안정을 보장하기 위해 도입됐다……다른 권리가 없는 주택에 전입신고를 하고 확정일자를 받아 입주하면 집이 경매에 넘어가도 보증금을 보호 받을 수 있다.(출처: 기획재정부 시사경제용어 상사설명)

 

| 주택임대차보호법 적용대상 및 요건

 

이 법은 서민들의 주거안정을 목표로 하므로 상대적으로 광범위하게 적용된다.

<대한민국 대법원 청사 야경, 출처: 대법원>

 

판례에 따르면, 무허가 건물이나 미등기 건물ㆍ불법 건축물도 주택임대차보호법 적용대상에 포함된다. 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 대해서뿐만 아니라 일부분이 주거 이외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용된다. 주거용 건물 여부는 공부상의 표시만을 기준으로 하지 않고 실제 사용되고 있는 용도에 따라 판단하게 된다. 따라서, 업무용 오피스텔이라도 임차인이 실질적으로 전입신고를 하고 주거를 목적으로 한다면 이 법의 적용을 받는다. 

 

다만, 비주거용 건물의 일부가 주거목적으로 사용될 때에는 적용되지 않는 경우가 종종 있다. 외국인과 재외국인도 일정요건을 갖추기만 하면 국내인처럼 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있다. 

 

주택임대차보호법을 적용 받기 위해서는 다음과 같은 일정 요건이 필요하다. 반드시, 전입신고가 이뤄져야 하며 점유가 지속적으로 이뤄져야만 대항력이 발생한다. 전입신고가 되어 있더라도 점유를 상실하게 되면 주택임대차보호법을 적용 받을 수 없다. 반면, 대법원 판례에 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 본인의 주민등록만을 일시적으로 옮겼다면 대항력을 상실하지 않는다.

 

 

 

대항력이란??

이미 유효하게 성립한 법률상 권리관계에서 이해관계가 있는 제3자보다 우선하는 ‘법률상 권능’을 뜻 한다. 일단 성립한 권리관계를 타인에게 유효함을 주장할 수 있는 권리다. 임대주택임대차보호법에서의 대항력은 임대주택의 입주자가 제3자에게 임대차계약기간 동안 그 임대주택에서 퇴거 하지 않고 생활할 수 있는 힘이다.

또, 입주자가 경매 낙찰자나 주택매수인, 새임차인 등에게 임대보증금 완납시까지 임대주택의 인도를 거절할 수 있다.

점유요건(전입신고+점유)을 갖춘데다가 확정일자까지 받아 두면 더욱 경매 개시되는 경우 배당요구를 할 수 있다. 이 때 물권과 마찬가지로 후순위 권리에 우선하여 배당 받게 된다. 또, 임대인이 보증금반환을 정당한 이유 없이 지체하면 강제경매를 요구할 수 있다. 임차인은 일단 보증금반환청구소송을 먼저 제기해야 한다. 그럼에도 불구하고 임대인이 보증금을 지급하지 못할 경우 강제집행반환소송을 제기한 이후 판결문을 받아 강제경매를 집행할 수도 있다.

 

다음편에 게재되는 ‘주택임대차보호법 100% 활용하기(2편)’은 주택임대차보호법의 내용과 효력에 대한 더욱 상세한 내용이 담을 방침이다. 또, 일상에서 쉽게 발생하는 임대차보호법 관련 사건ㆍ사고 들이 담긴 재미있는 판례들도 함께 소개된다.

 

 

 

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