[부동산상식] 다주택자의 마지막 탈출구 주택임대사업자 등록

2017. 11. 20   15:34 조회수 3,183

 

안녕하세요. 김차장님께서 만들어주신 부동산상식 잘 보고 있습니다. 저희 가족은 부동산에 대해 아주 관심이 많거든요.


저희 가족들의 주택을 모두 합하면 20채 정도 됩니다. 일부에서는 저희보고 부동산투기를 조장한다고 손가락질 하는데요. 사실, 저희 가족은 양도 시 발생하는 시세차익에는 전혀 관심이 없습니다. 주택임대수익을 목적으로 저렴한 집을 장만하고 있습니다.


그런데, 정부에서 정책적으로 다주택자들을 옥죄고 있는 것 같습니다. 물론, 부동산 투기수요를 억제하기 위해서 반드시 필요한 정책인데요. 저희는 선량한 피해자가 될 것 같아서요.


주변에서 세금을 절감하기 위해서는 주택임대사업자를 등록하라고 하네요. 하지만, 저희 아버지는 임대소득이 노출되는 것에 대해서 굉장히 부담스러워 하십니다. 또, 저희 어머님께서는 의료보험료가 높아질 것이라고 하시네요. 


임대사업자 등록 시 누리는 혜택에 대해서 상세히 알고 싶습니다. 그리고 장•단점도 함께 분석해주셨으면 합니다. 


 

 

저희 글을 관심을 갖고 읽어주셔서 정말 감사합니다. 사실, 저는 일상생활에서 반드시 필요한 부동산상식만을 작성하려고 했습니다. 쉽고 간단하게 작성하려고 했었는데요. 질문의 난이도가 갈수록 높아지다 보니깐 저도 책을 펴두고 다시 공부하게 됐습니다.

 

 

 

 

말씀하신 대로 새정부의 부동산정책을 살펴보면 다주택자들의 주택임대사업자 등록을 적극적으로권장하고 있는 모양새입니다.

 

최근 정부는 주택시장의 안정화를 도모하고 투기세력을 차단하기 위한 정책을 지속적으로 펴나가고 있습니다. 특히, 문재인정부의 강력한 부동산대책인 8.2대책과 10.24대책 모두 다주택자들을 정조준 했죠. 다주택자 양도세중과제도를 부활시키고 장기보유특별공제대상에서 제외까지 시켜버렸으니깐요.
 

 

하지만, 정부는 임대사업자에 한해서는 다주택자를 투기수요로 보지 않고 오히려 정책적으로 배려하고 있는 것 같습니다. 아마도, 부동산시장의 투명성을 확보하고 세금의 형평성을 지키기 위해서겠죠. 과거 정부도 임대사업자를 권장했지만 이번에는 더욱 파격적인 것 같습니다.


다주택자가 주택임대사업자로 등록할 경우 양도소득세를 중과하지 않고 장기보유특별공제를 계속 적용 받을 수 있습니다. 또, 기존 은행대출을 보다 낮은 금리로 바꿔주는 방안도 추진 중입니다.


■ 세금 절반수준으로 ‘뚝’….넘쳐나는 세제혜택


 

 

취득세는 건축주로부터 전용면적 60㎡ 이하 공동주택과 오피스텔을 최초로 분양 받은 경우 내년 12월 31일까지 모두 감면 받을 수 있습니다. 주의해야 할 점은 신규분양에 한해서 포함됩니다. 기존 주택 매입은 포함되지 않습니다.


재산세도 일정요건이 갖춰지면 감면혜택이 제공됩니다. 2가구 이상 등록 시 단기임대는 전용면적 60㎡ 이하는 50%, 85㎡ 이하는 25% 감면됩니다. 준공공임대는 전용면적 40㎡ 이하는 면제되고 60㎡ 이하는 75%, 85㎡ 이하는 50% 세액이 줄어들게 됩니다.
또 주택임대사업자 등록 시 해당 주택은 종합부동산세 합산과세 대상에서 제외됩니다. 이는 등록 당시 기준시가가 수도권의 경우 6억원 이하, 비수도권의 경우 3억원 이하여야 합니다. 또, 5년 이상 임대해야 합니다.


소득세와 법인세에 대해서도 3호 이상 임대 시 단기임대는 소득세 30%, 준공공임대는 75%가 감면됩니다. 다만, 기준시가 6억 원 이하(지방 3억원), 전용면적 85㎡ 이하 주택만 적용됩니다.


집을 여러 채 보유하고 있다 하더라도 2년 이상 가족이 거주하고 다른 주택을 전부 임대주택으로 등록하면 1가구 1주택자가 될 수 있습니다. 임대주택 수는 양도소득세 상 주택에서 제외되므로 거주 주택 매도 시 양도소득세 비과세 혜택도 받아 볼 수 있습니다. 
임대주택의 임대기간을 충족하기 전에 거주주택을 미리 매도해도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 추후 임대기간 등 조건을 충족시키지 못하면 향후 비과세로 적용됐던 세금을 납부해야 합니다.


다주택자들은 적용 받을 수 없는 장기보유특별공제도 임대사업자들은 적용 받을 수 있습니다. 일반임대사업자는 6년 이상 임대 시 연 2%씩 추가 공제되며 최고 40%까지 공제됩니다. 준공공임대사업자는 8년 이상 임대 시 50%, 10년 이상 임대 시 70%가 공제됩니다.


■ 정부, 임대사업자 추가 혜택 제공 방안 마련


 

 

정부가 수도권 기준 공시가격 6억원을 초과 주택에도 양도소득세 등 세제 혜택을 주는 방안을 마련하고 있습니다.


임대사업자가 양도세 중과 대상에서 제외되고 신규 매입한 준공공임대주택을 10년 이상 임대하면 양도세를 면제해주는 혜택을 2020년까지 연장하는 법 개정도 추진 중입니다.


국토부는 다가구•다세대 주택 집주인이 임대사업자로 등록하면 기존 은행 대출을 낮은 금리 대출로 바꿔주는 방안을 추진키로 했습니다. 기존 매입형•리모델링형 ‘집주인 임대주택’ 사업에 2018년부터 저금리(연 1.5% 수준)로 대출해줍니다.


이 경우, 임대 관리는 한국토지주택공사(LH)가 맡으며 집주인에게는 확정 수익을 제공합니다. 융자형 사업은 기존 주택담보대출저금리의 주택도시기금을 활용한 저금리 대출로 갈아타고 정식 임대사업자로 등록하도록 했습니다. 임대료는 주변 시세의 85% 이하로 맞춰야 합니다.

 

■ 임대사업자 단점과 등록을 꺼리는 이유


 

 

의무보유기간 동안 특별한 이유 없이 임대주택을 매도 할 수 없습니다. 2016년부터 임대 의무기간이 5년에서 4년으로 다소 줄었지만 부동산시장의 불확실성이 커지는 만큼 부담감도 커 보입니다.


임대의무기간 내 매도 시 2000만원 이하의 천문학적인 벌금을 지불해야 합니다. 또 감면이나 비과세 받았던 세금도 함께 납부해야 합니다.


현재 임대소득이 년간 2,000만원 이하이면 임대소득세가 과세되지 않습니다. 다만, 비과세 유예기간이 2018년 말 종료되므로 2019년부터는 임대소득세가 과세될 전망입니다.


건강보험료도 크게 올라가게 됩니다. 만약 아내가 남편 직장의료보험에 피보험자로 가입돼 있는 경우 아내가 임대사업자로 등록하면 지역의료보험으로 전환됩니다. 그리고 기존 지역의료보험에 가입된 자는 건강보험료가 상승합니다.


실제, 이러한 단점이 임대사업자 등록을 꺼리는 주요 요인으로 확인됐습니다. 한경닷컴이 ‘다주택자 임대등록 해법’ 설명회 참석자 156명을 대상으로 현장설문을 진행했습니다. 임대 등록을 망설이는 이유(복수응답)로는 건강보험료 인상(32.6%)과 세금 증가(24.3%), 의무임대기간(21.5%) 순의 응답 비율을 보였습니다. 또, 세원 노출(14.6%)과 복잡한 등록 절차(6.9%)가 뒤를 이었습니다.

 

 

 

 

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