[부동산상식] 한달 전에 매입한 우리집 하자투성이…누구에게 책임 묻나?

2018. 02. 22   13:27 조회수 11,373

 


 [실제 상담사례]


경기도 성남시의 한 고등학교에 근무 중인 ‘김지연 (가명 42세, 女)’선생님. 교직에서만 약 20년 간 생활해 온 그녀는 자신의 집을 처음으로 장만했다. 자녀들의 교육을 위해 분당신도시 내 아파트로 선택했다. 계약 전 부동산업자와 함께 당해 아파트를 방문했을 때는 햇볕도 잘 들고 내부상태가 매우 깨끗했다. 다른 아파트에 비해 가격은 조금 높았지만 입주 후 따로 수리하거나 교체하는 등 크게 손볼 일이 없을 것 같아서 계약하기로 결정했다. 한달 후 잔금을 치르고 부푼 마음으로 아파트에 입주했다. 그녀의 눈은 휘둥그래 해졌다. 벽에서는 물이 새고 주방과 욕실의 하수도는 가끔 막히거나 역류하기도 했다. 그녀는 매도인에게 항의했지만 소용 없었다. 시설업자에게 견적을 내어보니 수리비용만 최소한 2000만원에 달할 전망이다. 부동산에 항의해봤더니 당사자간에 합의 해보라고만 조언하고 뒤로 빠지는 눈치다. 
 

 

 

 

 이처럼, 주택하자에 관한 문제는 주택을 거래할 때 자주 발생하는 사례입니다. 특히, 노후주택이 많은 구도심 지역은 매도인과의 마찰이 빈번하게 일어납니다. 매수인들이 전문가가 아닌 이상 일일이 집 상태를 확인하고 계약하란 쉽지 않습니다. 선의의 매수인은 아무 잘못 없이 거금을 들여 집을 수리해야 할 처지에 놓이기도 합니다. 그녀는 법적으로든 정책적으로든 구제 받을 방법이 있을까요?

 


■ 매도인의 하자담보책임이란? 

 

 

 

 

안녕하세요. 업그레이드 되어 돌아온 김차장입니다. 상담신청자의 사연을 요약해서 소개해드렸습니다. 솔직히 저는 위 내용을 읽어보고 대수롭지 않게 생각했습니다. 물론 당사자에게는 큰일이지만 부동산을 거래하다가 보면 이런 사건이 너무 빈번하게 발생하고 있기 때문이죠. 그래서, 공인중개사 사무소(부동산)에서 계약서를 작성할 때 하자담보책임의 소재를 특약사항에 명시하는 경우가 많습니다.


선의의 피해자 ‘김지연씨’는 과연 법의 테두리 안에서 보호를 받을 수 있을까요? 정답은 ‘YES’ 입니다.


그러면, 누구에게 책임을 물을 수 있을까요? 민법 제 580조에서는 ‘매도인의 하자담보대책임’ 이라는 법조항이 있습니다. 매도인하자담보책임이란 매매에 의해 매수인이 취득하는 권리나 목적물에 하자가 있을 때에 매도인이 매수인에 대하여 부담하는 책임을 의미합니다. 따라서 김지연선생님은 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있습니다.

 


■ 매도인 하자담보책임 성립요건 바로 알기
 

 

 


매도인 하자담보책임은 일정요건을 충족해야합니다. 성립요건은 다음 내용과 같습니다.(그림 참조) 

 

 

 

 

 김지연선생님의 사례를 위 성립요건에 반영해보겠습니다. 먼저, 쌍방간의 합의를 통해 부동산에서계약서 및 확인설명서를 작성 했으므로 본 매매계약은 유효하다고 추정해볼 수 있습니다.


다음에는 기존부터 벽에 물이 스며들거나 흘러나왔다는 것을 김지연씨가 입증해야 합니다. 계약시점부터 하자가 발생했다는 것을 증명하기 위해서죠. 김지연선생님이 침실 천장에 곰팡이가 핀 부분에 포인트벽지를 뜯어내자 기존 벽지에도 곰팡이 자국이 선명하게 남아있었습니다. 그녀는 현장을 촬영해서 스마트폰에 저장해 뒀습니다. 또, 기존 임차인에게 확인해본 결과 상하수도 역류가 겨울철마다 상습적으로 발생한 것으로 확인됐다. 이 내용들을 토대로 하면 2번 요건은 충족합니다.


계약 전 공인중개사와 함께 본 주택을 방문했을 때 위 같은 상황을 누구도 발견하지 못했습니다. 당시, 매도인도 동행했지만 그에 대한 설명은 전혀 없었습니다. 공인중개사가 작성해준 계약서와 확인설명서에도 하자내용은 반영되어 있지 않았습니다. 따라서, 매수인은 선의이며 과실도 없었음을 알 수 있습니다. 매수인이 악의이거나 과실이 있었다면 입증책임은 매도인에게 있습니다.(다수설)


하자에 대한 사실을 안 날이 한달 채 안됐으므로 김지연씨는 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있습니다.


여기서 주의해야 할 것이 있습니다. 하자담보책임 성립요건 중 4번 “매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월 내에 행사하여야 한다” 위 내용을 착각하시는 분들이 생각보다 많습니다. 매수한지 6개월이 넘었어도 일정요건만 되면 매도인하자담보책임을 물을 수 있습니다. 하자를 안 날이 6개월만 넘지 않으면 되니깐요. 계약 후 6개월이나 입주 후 6개월 그런 의미가 아닙니다.

 


■ 매도인이 부담해야 할 하자담보책임 의무는? 

 

 

 

그러면, 매수인는 매도인에게 어떠한 방식으로 손해배상을 청구하거나 자신의 권리를 주장할 수 있을까요?
매수인이 목적물의 하자로 계약의 목적을 달성할 수 없으면 계약을 해지할 수 있습니다. 이는 형성권으로써 매도인의 동의 없이도 계약해제가 가능합니다. 


매수인은 대금감액청구권을 청구해도 됩니다. 중대한 하자로 인해 주거생활에 제한이 있을 경우에는 감액을 청구할 수 있습니다. 이미, 입주해 생활하고 있는 경우에는 손해배상을 청구할 수도 있습니다.


하자보수에 관한 문제는 너무 빈번하게 발생하므로 판례도 많습니다. 그 중에서 일상에서 자주 발생할 수 있는 판례도 있으니깐 알아두면 좋을 것 같습니다. 하지만, 위 내용을 모두 정리하기에는 글이 너무 길어지므로 다음 시간에 기회가 되면 다시 한번 포스트를 작성하도록 하겠습니다. 긴 글 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.
  

 

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