[9.13대책] 택지지구시대 저물고 도시개발사업 주목 받나

2018. 09. 24   09:00 조회수 4,370




수 년 동안 분양시장을 뜨겁게 달궜던 공공택지의 인기가 올해 하반기부터 다소 주춤해질 전망이다. 정부가 9.13대책의 일환으로 수도권 분양가상한제 주택의 전매제한도 크게 강화하기로 하면서다.

 

 
현행 수도권 분양가 상한제 주택의 전매제한기간이 최대 6년이지만 앞으로는 8년까지 늘어나게 된다.


전매를 사실상 불가능함으로써 투기수요가 분양시장에 유입하는 것을 사전에 방지하기 위해서다. 수도권 공공택지의 신규공급주택(분양가 인근 시세의 100% 이하)에는 거주의무기간까지 만들어 실거주자를 제외한 가수요의 분양시장 유입을 사전에 방지하고자 했다. 또, 불가피하게 전매를 해야할 경우에는 사업시행자에게 거의 분양가수준으로 환매해야 한다.

 

이처럼, 가수요자들의 청약시장 문턱이 높아짐에 따라 수도권 분양가상한제 적용주택의 분양시장이 다소 위축될 가능성도 커지고 있다. 주로 신도시나 택지지구 등 대규모 공공택지는 필수적으로 분양가상한제가 적용되므로 위례신도시나 동탄2신도시 등 수도권 주요신도시의 향배가 주목된다.


■ 확! 달라지는 수도권 전매제한기간…최고 8년에 거주의무기간까지
 

 
공공택지 내 신규주택 분양가격이 주변 시세보다 높거나 같으면 3년 동안 전매가 금지된다. 또, 분양가가 주변 시세의 △85∼100% 수준이면 4년, △70∼85% 6년, △70% 미만은 8년동안 전매를 할 수 없다.
  
민간택지에서는 투기과열지구 여부에 따라 전매제한 기간이 달라진다. 투기과열지구 내 신규주택의 분양가가 주변 시세의 △70% 수준이면 3년, △70% 미만은 4년이다. 그 외 지역은 분양가가 주변 시세보다 높거나 같으면 1년 6개월, △85∼100% 수준이면 2년, △70∼85% 3년, △70% 미만은 4년으로 분류됐다. 

 

 

예외적으로 전매할 수 있다고 해도 사업시행자에게 환매해야 하고, 가격도 최초 공급가에 은행 이자를 더한 수준 이상 더 받을 수도 없다.


■ 신도시•택지지구의 변질된 목적…다시 방향 잡아간다.
 

 
그 동안 LH나 SH 등 공공기관들은 땅값이 비교적 저렴한 개발제한구역이나 전•답 등을 매입해 신도시나 택지지구를 조성해왔다. 입지적으로 보면 서울이나 도심과 상당히 거리가 있지만 한꺼번에 주택문제를 해결할 수 있었던 만큼 정부는 신도시 같은 대규모 개발을 선호해왔다.

 

이 지역들은 토지매입가격을 크게 낮출 수 있으므로 공동주택 분양가도 주변 시세보다 낮아졌다. 저렴한 가격으로 한꺼번에 많은 신규주택을 쏟아내면서 서민들의 주거안정에 상당한 도움을 줬다.
  
하지만, 신도시나 택지지구가 어느새부턴가 ‘로또’로 변질되기 시작했다. 서민들의 주거안정보다 '투기의 장'으로 활용되고 있기 때문이다.
  
떳다방은 정부의 단속을 무색하게 할 정도로 활개를 쳤으며 지역마다 분양시장에서 투기를 조장했다. 수천만원에 달하는 만능청약통장이 거래되는 현장도 어렵지 않게 목격할 수 있었다. 부동산시장에서 안전한 거래를 책임져야 할 중개업자들까지 투기열풍에 동참하면서 분양권 가격만 걷잡을 수 없이 높아져만 갔다. 
 

 
결국, 신도시 투기열풍이 불면서 분양권에 적게는 수천만원에서 많게는 수억원의 읏돈이 붙었으며 서민들은 값싼 집을 찾아 더욱 외곽으로 밀려갈 수 밖에 없었다.
  
실제, 국토교통부 관계자는 9.13부동산대책을 다음과 같이 설명했다.

 


“서울과 수도권 일대에서 분양가상한제 적용으로 주변 시세에 비해 분양가가 현저히 낮아 당첨 때 수억 원씩 시세차익이 발생하며 `청약 광풍`이 일고 있는 데 따른 차단 장치다.


공공택지 대부분이 그린벨트 해제로 조성된 택지인 만큼 공공성을 강화하는 동시에 청약시장 안정이 필요하다는 판단...” (매일경제신문 인터뷰 내용 2018.09.13)


■ 신도시와 택지지구보다 전매가 비교적 자유로운 도시개발구역의 특징은?


이 같은 상황에서 택지지구의 대체재로 손꼽히는 도시개발구역이 주택수요자들의 시선을 사로잡을 전망이다. 민간 도시개발구역에 공급되는 공동주택은 신도시나 택지지구보다 전매가 비교적 자유롭기 때문이다.
  
도시개발사업구역은 신도시와 택지지구의 장점을 모두 갖추고 있다. 도시개발구역도 택지지구와 마찬가지로 대규모 부지에 체계적이고 계획적으로 조성되기 때문이다. 이 곳에는 주거시설뿐만 아니라 상업∙문화∙교육시설 등이 두루 갖춰지게 되므로 우수한 주거환경을 갖추게 된다. 특히 도심과 가까이 개발되는 경우가 많으며 구도심과 인프라 공유가 가능하다는 점도 장점으로 손꼽힌다. 서울에서 도시개발사업의 대표적인 성공사례로는 서울 상암지구와 마곡지구 등이 있다.
  
신도시(택지지구)와 도시개발사업은 형식상 비슷하지만 다른 점도 많다. 택지지구는 '택지개발촉진법'의 적용을 받아 개발되며 도시개발구역은 '도시개발법'에 따른다. 

 

 
택지지구는 도시지역의 시급한 주택난을 해소를 위해 탄생했으며 국민 주거생활의 안정과 복지 향상에 이바지하기 위해 개발된 땅이다. 과거, 서울이나 부산 등 주요도시로의 인구유입이 계속되면서 주변 인접 도시로 인구를 분산하고 균형발전을 도모하기 위해 만들어진 법이다. 특히, 서민들의 주거안정을 목적으로 했다.
  
반면, 도시개발구역의 목적은 약간 다르다. 체계적인 도시개발을 도모하고 쾌적한 도시환경 조성을 목표로 하고 있다. 곧, 난개발을 방지하고 계획적이고 체계적인 개발을 유도하기 위해 탄생한 법이다.
  
사업주체도 약간 차이가 있다. 신도시 등 공공택지 개발의 사업주체는 국가나 지자체, 공공기관(LH•SH 등)이 된다. 공익성이 강한 사업인 만큼 법적으로 민간기업의 진입을 철저하게 배제하고 있어서다. 반면, 도시개발사업은 국가나 지자체, 공공기관(LH•SH 등)뿐만 아니라 민간사업자도 사업주체가 될 수 있다.
  
전매제한기간은 상당한 차이를 보이고 있다. 수도권 택지지구는 공공택지이므로 3년에서 8년 가량의 전매제한기간이 적용된다. 거주의무기간(1년~5년)도 생겨났다. 재산권에 오랜 기간 제한을 두게 되므로 투자자들은 물론 실수요자도 부담스러울 수 밖에 없다.
 
하지만, 도시개발구역은 전매로부터 비교적 자유롭다. 민간사업자가 사업주체가 되어 민간택지에 도시개발사업을 시행했다면 전매제한기간이 6개월(청약조정대상지역, 투기과열지구 등 제외)로 크게 단축된다. 다만, 국가나 지자체, 공공기관 등이 사업주체가 된다면 택지지구와 비슷한 전매규정을 적용 받아야 된다.


■ 도시개발구역 신도시와 택지지구의 대안으로 부상할까?
 

 
기존에도 도시개발구역내 아파트들은 분양시장에서 많은 인기를 누렸다. 지난 8월 청약을 진행한 전북 만성도시개발지구 일대 ‘전주 만성지구 이지움 레이크 테라스’는 113가구 모집에 1순위 청약자 5,765명이 몰리며 평균 51.02대 1의 청약경쟁률을 기록했다.
  
분양권에도 적지 않은 웃돈도 형성된 것으로 나타났다. KB부동산 실거래가에 따르면 기흥역세권도시개발구역에 위치한 ‘힐스테이트 기흥’(2018년 8월 입주)의 전용면적 84.95㎡ 평균 시세는 5억8,000만원이다. 이는 초기 분양가(기준층 기준)인 4억1,200만원보다 1억7,000만원 가량 오른 수준이다.
  
건설사들도 도시개발구역(이하 지구단위계획 포함) 내 아파트들의 분양을 서두르는 눈치다. 우선 HDC현대산업개발과 롯데건설 컨소시엄은 10월 경기도 화성시 병점지구(지구단위계획구역) 일대에 ‘병점역 아이파크캐슬’을 분양할 예정이다. 지하 2층~지상 26층, 27개 동, 총 2,666가구(전용면적 59~134㎡)로 지어진다. 지하철 1호선 병점역을 걸어서 이용할 수 있고, 병점역 급행 노선을 통한 서울 접근성이 높으며 KTX•1호선•분당선 수원역까지 두 정거장만에 도달 가능하다.
  
호반건설은 10월 경기도 하남시 하남현안2도시개발구역 A-1블록 일대에 ‘하남 호반베르디움 에듀파크’를 분양할 예정이다. 또, 현대건설은 10월 경기도 성남시 분당구 성남대장도시개발구역에 ‘힐스테이트 판교 엘포레’를 분양할 예정이다.
  
경기도 화성시의 한 부동산 중개업자는 “예비청약자들은 강화된 전매제한규정을 피하기 위해 신도시나 택지지구 등의 분양시장에 눈길을 돌릴 것으로 기대된다” 면서 “특히, 동탄2신도시 내 기존 아파트가격은 물론 분양가도 크게 오르면서 상대적으로 저렴한 도시개발구역 내 아파트를 선호하게 될 것” 이라고 말했다. 

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