다마신도시의 ‘몰락’…수도권 2기 신도시 운명은? [3편]

2018. 10. 01   09:00 조회수 4,328


 
기존에 포스팅한 [1편]과 [2편]에서는 다마신도시가 몰락한 주요 요인에 대해서 세밀하게 살펴 봤습니다.


간단하게 요약하면 기존 포스팅 내용은 다음과 같습니다. 일본의 인구가 빠른 속도로 줄어들고 있는데다가 고령화가 진행되면서 40년 전 개발됐던 다마신도시도 함께 쇠퇴해갔습니다.
 


또, 도쿄 주변 무분별한 신도시 개발로 인해 주택이 포화상태에 이르게 됩니다. 주택수요는 갈수록 줄어드는데 공급이 꾸준히 이뤄지다 보니깐 주택가격도 바닥을 칠 수 밖에 없었죠. 국내에서 보기 드물게 일본에선 ‘반값아파트’가 속속 등장하는 이유이기도 합니다.

 

도쿄의 개발을 옥죄고 있던 규제가 대부분 풀리면서 다마신도시는 더욱 빠른 속도로 쇠락의 길을 걷게 됩니다. 도쿄시내에 재개발•재건축 사업이 활발하게 진행되면서 인구를 분산시켰던 신도시의 기능은 점점 마비되어 갔습니다.

 

젊은 세대들이 일자리를 찾아 도쿄로 몰려드는데다가 1~2인가구 비중도 점차 커지면서 도쿄는 더욱 비대해져만 갔습니다. 결국, 신도시에서 태어난 2세대들이 다시 도쿄로 돌아가는 역효과를 낳게 됐습니다. 게다가, 일본의 높은 대중교통요금도 다마신도시의 몰락에 주요한 요인으로 작용했습니다.

 

이제는 국내 주요 수도권 신도시와 다마신도시간에 유사점과 차이점을 살펴보고 개발 방향을 제시해보도록 하겠습니다.

 

우리나라는 판교•광교 등 수도권 주요신도시들이 다마신도시의 지나간 역사를 교훈 삼아 개발됐다고 합니다. 실패를 되풀이하지 않기 위해서죠.


■ 다마신도시와 국내 수도권 주요신도시의 차이점은?


다마신도시는 도쿄의 경제에 적극적으로 의존하는 신도시입니다. 교통여건과 생활편의시설이 다량으로 확충됐음에도 불구하고 쇠퇴할 수 밖에 없었던 가장 큰 이유는 무엇일까요? 다마신도시는 소비가 주된 기능인 도시로 개발됐기 때문입니다. 단순 배드타운에 불과했습니다.
 


도쿄의 경제에 주로 의존하는 신도시였기 때문에 도쿄의 향배에 따라 다마신도시의 운명도 갈림길에 놓이게 됐죠.

국내 수도권 주요신도시의 상황은 다마신도시와 조금 다릅니다.  국내 대부부 신도시는 다마신도시의 사례를 ‘타산지석(他山之石)’ 삼아 개발을 진행했기 때문입니다.

 

판교신도시와 광교•동탄신도시 등 2기 신도시 개발 계획수립 당시부터 다마신도시의 사례를 연구했다고 합니다. 이 신도시들은 다마신도시와 마찬가지로 서울접근성이 매우 뛰어납니다. 서울에 의존하는 경향도 강합니다. 다만, 차이점이 있다면 이 신도시들은 자족형복합도시로 개발됐다는 점입니다.

 

수도권 2기신도시는 서민들의 주거안정이 주된 목적이었던 만큼 주거 기능을 크게 강화했습니다. 여기에 그치지 않고 업무와 상업•문화•여가시설 등이 어우러진 자족도시로 개발됐습니다. 생산과 소비가 동시에 이뤄지는 도시가 탄생하게 됐죠.

 

실제, 판교신도시와 광교•동탄신도시는 모두 테크노밸리를 품고 있습니다. 이 곳은 미래산업의 지향점인 4차산업을 기반으로 개발돼 향후 대한민국 100년 먹거리를 책임지게 됩니다.

 

서울이라는 가장 큰 시장을 품고 있는 ‘판교테크노밸리’에는 안랩연구소, 넥슨, 엔씨소프트, SK케미칼, 네오위즈, NHN, (주)한화, 삼성중공업(주)등 주요기업들이 입주해 있습니다. 광교테크노밸리에는 한국나노기술원, 한국표준협회경기지역센터, 경기바이오센터, 경기과학기술진흥원 등 주요공공기관이 입주해 있으며 200여개의 중소기업들이 터를 잡고 있습니다. 판교제2테크노밸리도 개발을 앞두고 있다고 하네요.
 

 
또, 최근 개발을 시작한 동탄테크노밸리의 규모도 만만치 않습니다. 동탄테크노밸리는 총 면적 155만6000㎡에 첨단산업, 연구, 벤처시설이 복합된 수도권 최대 규모 산업클러스터로 구축됐습니다. 광교테크노밸리(26만9000㎡)의 5.7배, 판교테크노밸리(66만1000㎡)의 2.3배 이상 규모입니다. 이 외에도 삼성전자 화성ㆍ기흥ㆍ수원사업장, LG전자 평택디지털파크, 두산중공업, 삼성엔지니어링, 화성동탄일반산업단지도 가까워 시너지효과가 기대됩니다.


■ 수도권 자족형 2가 신도시 아파트값 2~3배 올랐다.


앞에서 언급했던 신도시들은 서울 버금가는 훌륭한 도시로 성장하게 됐습니다. 특히, 판교신도시와 광교신도시는 경기도 권역 최고 부촌으로 성장했습니다. 아파트가격 상승세도 무섭습니다.
 

 
실제, 판교신도시 백현동에 위치한 '판교 푸르지오 그랑블(948가구)'의 2009년 분양 당시 3.3㎡당 평균 가격이 1588만원이었습니다. KB국민은행 부동산시세에 따르면, 현재 이 아파트 3.3㎡당 평균가격이 4161만원에 달합니다. 약 10년 동안 무려 2.7배나 오른 가격입니다.

 

또, 광교신도시 이의동에 위치한 ‘자연앤힐스테이트’는 3.3㎡당 평균매매가격은 2937만원에 달합니다. 2009년 분양 당시 이 아파트의 3.3㎡당 가격이 평균 1266만원 선이었으니깐 분양가 대비 2.3배 가량 오른 셈이죠.

 

동탄2신도시 아파트가격도 만만치 않게 올랐습니다. 금강주택이 동탄2신도시 시범단지에 2015년 분양했던 ‘동탄 금강펜테리움 센트럴파크 3차’도 2015년 당시 3.3㎡당 1250만원 선에 분양됐습니다. 현재 이 아파트는 3년 새 52% 가량 오른 1907만원 선의 시세를 형성하고 있습니다.

 

■ 배드타운으로 개발된 2기신도시의 운명은?


수도권 2기 신도시 중에서 모두 성공을 거둔 것은 아닙니다. 우수한 서울 접근성만을 내세워 배드타운으로 개발된 일부 신도시들은 부동산시장에서 전혀 힘을 못쓰는 모양새입니다. 그나마, 배드타운 위주로 개발된 김포한강신도시는 서울 마곡첨단산업단지 개발에 따른 후광효과를 톡톡히 누리고 있는데요.

 

다른 배드타운으로 개발된 2기 신도시들의 상황은 침울해 보입니다. 수도권 북부에 위치한 파주운정신도시와 양주신도시는 수도권 부동산시장이 극호황을 누리고 있음에도 불구하고 여전히 냉기만이 감돌고 있습니다.
 

 
KB국민은행 부동산시세에 따르면 양주옥정신도시 평균 아파트가격은 지난해 3분기 이후 현재까지 1년 새 3.5% 올랐습니다. 또, 파주운정신도시 와동동 아파트가격은 0.3% 오르는데 그쳤습니다. 경기도 동기간 평균 아파트가격 상승률인 7.9%에도 크게 못 미치는 수치입니다.

 

특히, 파주운정신도시는 GTX 호재를 품고도 부동산시장에선 여전히 침묵을 지키고 있습니다. 게다가, 남북대화가 다시 시작되고 경제협력사업도 탄력을 받고 있지만 얼어 붙은 파주운정신도시의 부동산시장을 녹이기엔 역부족이었습니다.

 

부동산전문 리서치업체 리얼투데이 김병기 차장은 “경기가 호황일 때는 배드타운 신도시도 주변분위기에 맞춰 부동산시장에서 강세를 보인다” 면서 “하지만, 경기가 침체기로 전환되면 일자리가 적은 배드타운이 가장 빨리 무너지기 마련이다”고 설명했습니다. 덧붙여 그는, “안정적인 배후수요를 품고 있는 자족도시의 부동산시장은 불황에도 강한 면모를 보여주기도 한다”고 했습니다.

 

미래의 신도시는 서울 및 일부 지역에 집중되어 있는 다양한 기능을 분산시킬 수 있도록 개발되어야 합니다. 다마신도시를 보듯이 인구만 분산시켜서는 도시의 기능을 다할 수 없습니다. 또, 신도시 내에서 생산과 소비가 순환될 수 있도록 도시계획을 연구하고 철저하게 대비해야 할 것입니다.

 

*작성: 리얼투데이 김병기 팀장


 

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