9.13부동산대책 발표 두 달째, 부동산시장 어디로 가나?

2018. 11. 19   09:00 작성자 부동산매니아 조회수 3,657


 

9.13부동산대책이 발표 된 지 두 달이 흘렀다. 9.13대책은 그 동안 나온 대책을 수정, 촘촘하게 다시 설계되었으며 공급대책도 함께 언급했다는 점에서 지금까지 나온 대책과는 결이 다른 정책이다. 이로 인해 쉼 없이 오르기만 하던 아파트값의 상승세가 둔화됐으며 분양시장도 무주택자 위주로 새 판 짜기에 들어간 상태이다.
 

다시 말해 이번 정책으로 다주택자에게는 대출과 세금 압박을, 무주택자에게는 집 살 기회가 많아진다는 시그널을 시장에 보냈고 지금까지는 어느 정도 효과가 있는 것으로 나타났다.

 

다시 보는 9.13부동산 대책,
다주택자 대출 금지, 분양시장은 무주택자를 위한

9.13부동산대책을 요약해보자면 먼저 종합부동산세 세율 인상 및 적용범위 확대가 있다. 국회의 법안 통과과정에 문제가 없다면 내년부터 3주택이상 보유자 및 조정대상지역 2주택 보유자 추가과세가 시행되며 세부담 상한도 상향 조정된다.

 

이번 대책의 핵심이라 할 수 있는 다주택자의 주택담보대출도 훨씬 강화되었다. 2주택 이상 보유세대는 규제지역에서 신규 주택 구입시 주택담보대출이 금지되며 규제지역 내 고가주택 구입시에도 실거주 목적을 제외하고 대출이 금지되었다. 즉 돈줄을 틀어막아 투자용 아파트 구입을 원천적으로 봉쇄하겠다는 의미이다. 실제 은행에서는 예외규정을 제외하고 주택담보대출에서 지역별, 주택보유별, 주택가격별로 대출 가능금액이 다르다.

 

주택임대사업자의 세제혜택 및 대출도 수정한다. 의도와 다르게 주택임대사업자 혜택이 다주택자의 신규 아파트 취득에 도움을 준다는 의견이 있었기 때문이다. 이로 인해 조정대상지역의 신규취득 임대주택에 대해서는 양도세 중과와 종부세 비과세 혜택이 조정된다. 지난달 소득세법·종합부동산세법·조세특례제한법 시행령이 개정되어 규제지역에서는 이전처럼 주택임대사업자 혜택을 받지 못한다. 

 

 

청약제도도 무주택자 위주로 바뀔 예정이다. 무주택자의 당첨기회를 확대하기 위해 추첨제로 배정된 물량도 무주택자 비율을 높이는 내용이다. 개정안이 시행되면 규제지역(투기과열지구, 청약과열지역) 등에서는 추첨제로 입주자 선정시 대상 주택의 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급하고, 잔여 주택도 무주택자와 1주택 실수요자에게 공급된다. 주택공급에 관한 규칙은 오는 21일까지 입법예고 되어 빠르면 이달 말 청약제도가 또 한번의 변화가 이루어진다.

 

3기 신도시 어디가 될까? 공급대책도 함께 나온 부동산 대책

9.13부동산대책 발표 후 21일에는 추가적으로 공급대책도 발표되었다. 먼저 1차로 공개된 지역에 3만5000가구가 손꼽혔으며 이 외에도 수도권의 3기 신도시 지정도 알렸다. 발표 내용에서 3기 신도시는 자족 기능과 교통을 고려해 분당, 일산 등 1기 신도시와 서울 사이에 자리한 대규모 택지라는 힌트를 준 상태이다.

 

상황이 이렇게 되자 대책 발표 후 부동산 시장에서는 3기 신도시 찾기가 화두로 떠올랐다. 2기 신도시 개발계획이 2003년에 발표된 후 대규모의 신도시 개발계획은 오랜만이기 때문이다. 12월 3기 신도시 예정지 가운데 1~2곳을 발표할 계획으로 입지에 따라 기존 주택시장에 미치는 영향은 클 것으로 보인다.

 

대책 발표 후, 수도권 알짜 분양 연기 ‘연말 비수기 잊은 분양시장 될 듯’

9.13부동산 대책 발표 후 가장 눈에 띄는 변화는 수도권 주요 분양 물량이 대거 연기된 점이다. 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 연기로 인기지역 분양물량이 상당 수 청약제도 개편 이후로 밀렸기 때문이다. 이로 인해 청약제도 개편 전 막판 스퍼트를 내겠다는 1주택자의 아파트 당첨 꿈은 날아갔다고 보인다. 동시에 무주택자의 내집마련은 이전보다 쉬워진다고 할 수 있다. 원래대로라면 가을 분양시장에 나왔을 대표적인 단지로 위례신도시 북측지역, 성남시 판교대장지구, 과천시 등이 있다.
 

 

여기에 내년에 예정된 강남권 재건축 단지들도 무주택자들을 위한 잔치가 될 것으로 보인다. 다만 강남권 아파트는 분양가가 높게 책정되기 때문에 소형이라 하더라도 중도금 집단대출이 힘들 수도 있어 자금조달에 대한 계획을 미리 세워두는 것이 좋다.

 

수도권 밖 분양시장 ‘되는 곳만 된다’

9월 이후 청약경쟁률을 볼 때, 양극화 현상은 더욱 두드러졌다. 특히 수도권 밖 분양시장에서는 대구, 대전, 광주 등 잘 나가는 몇 곳을 제외하고서는 1순위 청약열기가 확연히 식었다는 볼 수 있다. 부동산대책에서 언급된 규제지역은 아니지만 지방 중소도시는 지역 경기와 매수심리가 급격히 식어 1순위 마감이 힘든 단지가 9월 이후 속속 등장하고 있어서다.

 

또 최근 몇 년간 흥행불패를 자랑해온 부산도 청약경쟁률 수치가 이전만 못하다. 올 하반기 들어서 1순위 평균 청약경쟁률 수치가 주춤해진 모양새이다. 하반기에는 7월과 10월을 제외하고 1순위 평균 청약경쟁률이 한 자리 수 이다. 10월에 두 자리수의 경쟁률을 기록한 곳 마저도 1개의 사업지(동래 래미안 아이파크)에서만 청약접수가 몰린 까닭이다.
 

 

주택산업연구원이 발표하는 전국 분양경기실사지수(HSSI) 전망치도 11월에 63.4로 지난달(전망치 65.4)보다 2.0포인트 하락해 주춤해진 분양시장의 모습을 대변한다. HSSI는 공급자 입장에서 분양을 앞두고 있거나 분양 중에 있는 단지의 분양여건을 종합적으로 판단하는 지표로 100이 넘으면 경기가 좋은 것이고, 100 이하이면 그 반대인 것으로 해석한다. 참고로 분양경기실사지수는 9월 이후 크게 위축된 것으로 나타났다.

 

따라서 청약제도 개편이 완료되어 본격적으로 재가동하는 연말 분양시장에서는 잘 되는 곳만 잘 되는 양극화 현상은 더욱 극심해질 것으로 예상된다.

 

대책영향? 오랜만에… 거래량 줄고 시세 상승폭도 둔화

9월 이후 거래량도 감소세를 보였다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 15일 기준, 10월 매매 계약이 체결된 서울 아파트는 1626건이다. 계약시점과 신고일이 다를 수 있다는 변수도 있지만 10월 거래량은 9월(7042건)과 8월(1만4997건)에 비하면 급감할 것을 유추할 수 있다.
 
 

 

가격 역시 이전처럼 기세등등한 분위기는 없다. 지난 8일 한국감정원 주간 아파트 가격동향에 따르면 이달 첫째주(5일 기준) 서울 아파트 매매가격 상승률은 0.00%로 지난주 0.02% 상승한 데서 보합으로 바뀌었다. 지난 2017년 9월 둘째주 이후 60주 만에 보합으로 돌아선 것이다.
 

 

특히 강남3구는 3주 연속 집값 변동률이 하락했고 상승세를 이어가던 강동구의 아파트 가격 변동률도 보합으로 바뀌었다.

 

다만 최근의 아파트값 변동률의 변화로는 규제지역에서 한 발 벗어난 인천(0.06%)과 경기(0.07%)의 상승세는 커졌다는 점이다. 경기도에서는 김포, 구리, 의정부, 고양 등도 연속 상승세 기록해 눈길을 끈 것이다. 이들 지역의 공통점은 그 동안 아파트값 상승세가 미약했다는 것과 서울에 비해 소액투자가 가능하고 규제 제외지역이라는 점이다.

 

이 같은 요소를 종합해 볼 때, 서울 주택시장이 위축되면서 투자 수요가 저평가되고 교통호재가 있는 곳 위주로 옮겨가고 있다고 해석할 수 있다.

 

9.13부동산 대책이 발표 된 지 두 달이 넘은 가운데 앞으로의 관심사는 보합이 변곡점이 되어 하락세로 전환되느냐 응축된 힘이 상승세로 뻗어나가느냐에 있다.

 

현재의 부동산 시장을 볼 때는 상승세로의 큰 전환은 예측하기 어려울 것으로 판단된다. 김수현 신임 청와대 정책실장은 부동산 규제를 강화하는 쪽에 무게를 두고 있기 때문이다. 언론에 보도된 내용을 보면 지난 13일 국회 운영위원회 전체회의에 참석한 발언을 되짚어볼 필요가 있다. 당시 “고가·다주택소유자부터 보유세를 현실화하는 방안을 고려 중이다”라고 밝혔기 때문이다.

 

즉 부동산시장이 다시 상승 움직임을 보일 때는 집값을 안정화시키겠다는 정부의 강한 의지가 담겨 있다. 여기에 돈줄을 틀어막은 금융시장, 금리상승세, 국내경기 위축 등의 변수가 있어 부동산 시장만 홀로 상승장을 펼치기에는 동력이 약하다는 분석도 나오고 있다.

 

다만 하락세 전망도 단언키는 어렵다. 강남을 비롯해 서울 아파트는 안전하다는 인식이 커 대규모 매물로 나오지는 많을 것으로 보이며 그 동안 부동산 대책이 발표가 되면 일정기간이 지난 후 더욱 탄력을 받아 상승세를 이끈 학습효과가 시장에 퍼져 있어서다.

 

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