정비사업에 꽃 핀 ‘특별건축구역’ 공공성랜드마크 둘 다 잡아

2019. 01. 18   08:00 작성자 제제 조회수 8,325

 

 

 

‘특별건축구역’ 이란?

 

부동산 시장에서 생소한 이 용어가 최근 강남 재건축 아파트 사이에서 이슈가 되고 있습니다.

 

이름만 들으면 알만한 서울 재건축 대표선수급 단지에서 특별건축구역으로 사업을 추진 중이거나 성공적으로 완료해 다른 재건축 단지의 워너비 모델로 손꼽히고 있어서인데요, 특별건축구역으로 입주가 완료된 아크로 리버파크(신반포1차)를 비롯해 신반포3차•경남, 반포주공1단지(1•2•4주구), 개포주공9단지가 사업을 진행하고 있으며 은마 아파트도 지난해 서울시에 신청을 해 눈길을 모은 바 있습니다.

 

 

‘특별건축구역’은 말 그대로 도시경관을 고려해 특별한 디자인으로 아파트를 지으면 건축법 안에서 건축 조건을 완화해 주는 내용을 담고 있습니다. 이러한 점이 재건축 사업지에서 반기는 이유가 됩니다. 주변 경관을 고려한 창의적인 디자인을 내놓고 일조권 확보, 입면 다양화, 디자인 차원의 층수 조정 등의 사업성을 챙길 수 있기 때문입니다.

 

 

‘특별건축구역’ 그 특별함에 대하여… 환골탈태 기대되는 재개발지역

 

이처럼 강남 재건축 시장에서 반기는 특별건축구역이 재개발 등의 정비사업을 만나면 의미는 조금 달라지게 됩니다.

 

특별건축구역으로 지정되면 지지부진했던 재개발 사업이 재추진되는 동력이 생길 뿐만 아니라 개별 단지가 아닌 동네가 바뀌어 공공성 확보도 가능합니다. 또 개발이 절실한 원도심에서는 창의성 높은 복합단지 조성이나 지역 랜드마크 건설로 도시의 활력을 불어넣고 이미지가 바뀔 수 있는 기대를 품을 수 있습니다.

 

예를 들어, 서울시 동대문구 제기4구역은 지난해 특별건축구역으로 지정되어 사업이 진행 중인 곳입니다. 제기4구역은 15년 가까이 방치됐던 곳으로 특별건축구역이 있었기에 사업이 재개된 경우로 볼 수 있습니다. 

 

이 곳은 2005년 정비구역으로 지정받고 2009년 관리처분계획 인가까지 취득했지만 이주ㆍ철거가 진행되던 2013년 5월 조합설립 무효 판결을 받으며 사업이 멈췄습니다. 매몰비용만 350억원으로 사업을 접지도, 진행하지도 못해 우범화가 된 곳이었으나 특별건축구역 지정으로 동네 표정이 바뀌었다고 할 수 있습니다.

 

 

또 강북의 노른자위로 손꼽히는 용산구 한남뉴타운 3구역 일부도 특별건축구역으로 지정되면서 눈길을 끌었습니다. 남산•한강의 조망과 일대 구릉지 경관을 보호하기 위한 결정이 주요 이유가 된 것으로 보입니다.

 

지난 8월 서울시에 따르면 한남뉴타운3구역은 남산과 한강을 잇는 경관 거점으로, 기존 지형과 길을 최대한 보존하기로 했습니다. 한강변의 경관과 남산 조망의 시민 공유를 위해 해발 90m 이하의 스카이라인과 통경축을 확보하는 방식으로 재개발됩니다.

 

공공성 강조되는 특별계획구역도 특별건축구역 지정 ‘OK’

 

재건축, 재개발 등 정비사업 외에도 택지지구나 특별계획구역에서도 특별건축구역 지정은 가능합니다. 

 

특히 택지지구나 특별계획구역은 도시의 큰 그림 속에서 다양한 건축물을 구현해 낼 수 있다는 점에서 공공의 의미가 더 부여된다고 할 수 있습니다.

 

세종시의 경우가 특별건축구역을 잘 활용한 예라고 할 수 있습니다. 2013년 2-2생활권 특별건축구역을 시작으로 3-2생활권과 3-3생활권, 고운동 B15구역 한옥마을, 정부청사 옆 일부 상업업무용 용지에도 특별건축구역으로 지정되었습니다. 이로 인해 세종시는 특화건물 밀집지역으로 위상을 다시 쓰고 있지요.

 

이 같은 움직임은 앞으로 더욱더 빨라질 것으로 보입니다. 서울의 재건축, 재개발 사업지에서도 특별계획구역의 장점을 이해하고 추진하기 시작했으며 전국의 지자체에서도 남다른 건축물에 관심을 보이고 있기 때문입니다.

 

2008년 특별건축구역이 처음 도입된 지 10년이 지난 지금 앞으로 성냥갑 아파트에서 점차 벗어나 각각의 색깔을 입힌 건축물이 탄생될 것으로 예상됩니다.

 

 

<특별건축구역>

 

특별건축구역은 창의적인 건축을 통해 도시미관을 개선하고 건축 신기술을 수용할 수 있는 법적환경을 마련하여 건축산업의 발전을 도모하고 경직된 건축 관련 법령에 유연성을 부여할 수 있는 여건을 마련하는 데 있다.

 

현재의 건축물을 짓기 위해 필요한 관련 법령이 건축설계자의 자유로운 디자인을 억제하고 획일적인 모습을 강요하게 하는 제재수단이 되어 이를 방지하고자 특별건축구역을 지정하게 되는 이유다. 

 

이 가운데, 특별계획구역은 복합적 개발, 우수하고 창의적인 개발안을 위해 나중에 지구단위 계획에 포함할 수 있도록 배려해 주는 것을 말하고 특별건축구역은 미적가치를 제고한다면 법령을 완화, 혜택을 주는 것을 의미한다. 즉 특별계획구역 내에서 특별건축구역을 지정할 수 있으며 시너지 효과도 기대할 수 있다.

 

2008년부터 특별건축구역을 지정할 수 있는 근거를 마련했고 2010년에 처음 특별건축구역이 지정되었고, 그 후 서울과 경기도를 중심으로 특별건축구역이 지정, 개발되고 있는 추세다.

 

특별건축구역 지정유형을 보면 대부분 주거형 건축물로 형성되어 있고, 서울의 은평뉴타운의 경우에는 한옥특화마을로 지정한 특징이 있음. 또한 2015년에는 기존의 마을인 서울의 경복궁의 동측과 서측의 일정구역을 특별건축구역으로 지정하여 한옥활성화를 도모하도록 했다.

 

<저작권자 © 리얼투데이 무단전재 및 재배포금지>
Top