[우리동네 실거래가 집중분석]_경기도 안양시편

2019. 02. 19   09:00 작성자 부동산매니아_Byung 조회수 5,251


 

지난 2017년부터 정부가 8.2부동산대책 등 고강도 규제 정책을 펴나가고 있음에도 불구하고 여전히 부동산시장이 불타오르고 있는 지역이 있습니다. 부동산 규제대상에 포함되지 않은데다가 서울과도 가까운 안양과 부천, 시흥, 광명시 등(안양광명시 ‘18 8월 조정대상지역 포함)이 대표적입니다.

 

이 지역들은 청약조정대상지역과 투기과열지구, 투기지역에서 모두 제외됨에 따라 실수요자들은 물론 투자자들의 발길이 크게 늘었습니다. 정부의 날카로운 규제 칼날에서 대부분 빗겨갔기 때문이죠.

 

 

이 지역들은 서울이나 과천, 성남, 하남시 등 수도권 주요지역에 비해 전매가 자유롭고 대출요건도 까다롭지 않습니다. , 타지역에 비해 부동산가치가 저평가돼 있는 곳들도 많아 부동산 매입도 비교적 순조로웠습니다

 


 

금주는 수도권 비규제지역 중에서도 최대 수혜지역으로 손꼽혔던 안양시에 대해 집중적으로 분석해봤습니다.

 

안양시 1년 새 11.0% 올라경기도 27개 시/군 상승률 5


안양시는 전국 부동산시장이 호황이던 시기에도 유독 힘쓰지 못했던 곳입니다. 인접한 시흥시나 광명시, 인천시 등에서 신도시나 택지지구 개발이 계속되며 주택공급이 크게 늘었기 때문입니다. 이로 인해, 안양시 인구가 빠르게 유출되면서 부동산시장도 오랜 기간 침묵을 지킬 수 밖에 없었습니다.

 

하지만, 지난해부터 상황이 급변하기 시작했습니다. 주택수요자들이 부동산규제를 피해 안양시로 발길을 돌리면서입니다. , 평촌신도시와 그 주변 재개발재건축 사업이 본격화되면서 부동산시장에 대한 관심도 높아져만 갔습니다.

 

 

결국, 안양시 부동산 매수심리가 강해지면서 아파트가격이 요동치기 시작했습니다. 부동산전문 리서치업체 리얼투데이가 지난 20173분기부터 20183분기까지 아파트 실거래가격 상승률을 확인해봤습니다. 20178.2대책 발표 이후 1년간 부동산시세 추이를 알아보기 위해서입니다. 지난해 3분기는 8.27대책 발표로 안양시 동안구가 조정대상지역으로 묶였던 시기입니다

 

 

재개발•재건축사업으로 수도권 부동산시장을 불 지폈던 과천시(26.5%)와 성남시(21.5%)가 실거래가 상승률 12위를 각각 기록했습니다. , 동탄2신도시 개발의 여파로 화성시 아파트가격이 15.4%나 뛰었습니다. 광명시는 경기도 최초 뉴타운인 광명뉴타운 개발사업에 속도 붙으면서 집값(14.4%)이 크게 올랐습니다. 바로 뒤를 이어 안양시가 경기도 아파트 가격상승률 5(14.4%)에 랭크 됐습니다.

 

랜드마크 아파트 집중분석_기입주_지역 내 최고가 아파트


안양시 만안구 내 랜드마크 아파트는 래미안안양메가트리아입니다. 이 아파트는 LH가 시행하고 삼성물산과 동부건설이 시공한 4250가구 메머드 단지입니다. 공공분양아파트로는 보기 드물게 지역 내 랜드마크 아파트 위상을 견고히 하고 있습니다.

 


 

이 아파트는 2017 12월 당시 전용 84A형의 실거래가 중위값이 57650만원 선이었습니다. 하지만, 1년이 지난 지금 1억원 가량 올라 67750만원 선에 거래되고 있습니다.

 

래미안안양메가트리아는 만안구 내에서 최상의 입지를 자랑합니다. 수도권전철 1호선 안양역과 명학역을 걸어서 이용할 수 있습니다. 단지 바로 동쪽에는 안양천이 흘러 조망이 가능하며 여가활동을 하기도 좋습니다. 덕천초교가 단지 바로 옆에 있어 어린 자녀들이 안전하게 통학할 수 있습니다. 단지 내 어린이집도 설치돼 있어 워킹맘들의 고충도 어느정도 해결해줍니다. 이마트와 안양1번가도 가까워 상업문화시설을 이용하기도 편리합니다. 대단지 아파트답게 대규모 조경시설과 차별화된 커뮤니티시설(휘트니스센터, 에듀센터 스카이라운지 등)이 다량으로 설치돼 있습니다.

 

▒ 랜드마크 아파트 집중분석_분양권•입주권 (지역 내 최고가 분양권)




포스코건설과 HDC현대산업개발이 안양시 호계동에 짓는 평촌 더샵 아이파크의 분양권(입주권 포함)에도 수억원의 웃돈이 붙었습니다.

 

전용 59㎡형은 23000만원(62%) 가량 웃돈이 붙어 6억원 안팎에 거래되고 있습니다. 이 아파트의 분양가는 37000만원 선이었습니다. 전용 74㎡형도 22500만원(49%) 가량의 프리미엄과 함께 68500만원에 팔렸습니다. 전용 84㎡형도 23000만원 가량의 프리미엄이 형성되고 있습니다.

 

평촌 더샵 아이파크는 평촌신도시 내에 위치해 있어 백화점이나 대형마트. 쇼핑몰, 아트홀 등 풍부한 생활편의시설을 이용할 수 있습니다. 특히, 교육수준이 높은 평촌학군에 포함되는 만큼 맹모들의 관심도 뜨겁습니다. 평촌학원가도 걸어서 이용할 수 있습니다. 다만, 지하철 역사가 멀어 대중교통 이용이 불편하다는 점이 옥의 티로 꼽힙니다. 이 아파트는 다음 달부터 본격적으로 입주를 시작하게 됩니다.

 

 

2019년 노려볼만한 안양시 분양단지는?



평촌 래미안 푸르지오는 입지적으로 양호한 편에 속합니다. 하지만, 이 아파트는 행정구역 상 안양시 동안구에 속하므로 소유권이전등기일까지 전매가 불가능합니다. , 환금성이 떨어지므로 투자자들에게 부담감으로 작용할 수 있습니다. 특히, 올해부터 모든 금융권에 총상환능력비율(DSR)이 적용되면서 대출자격요건도 더욱 까다로워졌습니다. 이런 점을 감안했을 때 공격적인 분양가 책정은 더욱 힘들어 보입니다.

 

지난 해, 분양물량도 걸림돌입니다. 안양시 부동산시장이 호황을 누리면서 건설사들도 앞다퉈 분양에 돌입했기 때문인데요. 지난 해 일반분양물량만 8987가구에 달했습니다. 이 중 동안구 분양물량이 7323가구로 81.5%를 차지합니다.

 

지난 해 12, GS건설과 HDC산업개발이 분양했던 비산자이아이파크의 분양가 수준에 머물 전망입니다. 이 아파트는 비산3구역 재개발 단지로 ‘평촌래미안 푸르지오와 매우 가깝습니다. ‘비산자이아이파크평균 분양가는 3.3㎡ 당 1948만원(분양면적 기준)에 책정됐었습니다. 이 단지는 평균 3.45 1의 경쟁률로 순위권 내에서 겨우 청약접수를 마무리 지었습니다. 따라서, ‘평촌래미안푸르지오의 분양가가 3.3㎡당 2000만원 돌파는 사실상 불가능해 보입니다.

 

마지막으로 결론을 말씀 드리겠습니다. 적정 분양가(3.3㎡당 1800~1900만원) 수준으로 분양가가 책정된다면 실수요자들에게는 매우 매력적일 것으로 보여집니다. 평촌학군(동안구)에 포함되는데다가 생활인프라가도 매우 잘 갖춰져 있기 때문입니다반면, 투자목적이라면 신중할 필요가 있습니다단기간 아파트가가격 급등에 의한 피로감이 상당기간 이어질 것으로 예상되기 때문입니다, 당해 아파트 입주시점에 주변 공동주택 신규공급(입주)물량도 많아 높은 임대수익도 기대하기 힘들어질 전망입니다시세차익과 임대수익 실현이 모두 어려운 만큼 안양시 부동산시장의 분위기를 지켜보는 것이 더욱 유리해 보입니다.

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