[우리동네 실거래가] ‘분당’ 위에 ‘광명 철산동’...10억 아파트 운명은?

2019. 03. 13   09:00 작성자 부동산매니아_Byung 조회수 1,956

 


 

경기도 광명시의 부동산시장이 심상치 않다. 수도권에서 가장 뜨겁게 달아올랐던 광명시 부동산시장이 한 순간에 가라앉고 있기 때문.

 

광명시는 지난 해까지만 해도 최고의 호황기를 누렸었다. KTX광명역세권(광명역사 개발 완료)과 신안산선(2023년 개통예정), 월판선(2026년 개통), GTX BC노선 등 굵직한 개발호재가 있어서다. 더불어, 광명뉴타운과 광명철산주공재건축사업 등도 속도를 내면서 주택가격도 껑충 뛰었다.

 

 

외부 요인도 광명시 집값상승을 부추겼다. 지난 해 8월 이전(8.27대책 발표 전), 광명시는 대출규제로부터 비교적 자유로웠다. , ‘서울 접경지역이라는 지리적 요인도 집값 상승에 한몫 했다. 서울을 옥죄고 있던 대출규제가 광명시 부동산시장에 풍선효과라는 큰 선물을 안겨줬기 때문이다

 

 


 

KB국민은행 부동산시세에 따르면, 1년간 광명시 아파트가격 지수 상승률(‘1712~’1812) 15.1%에 달했다. 이는 도 내에서 성남시(17.7%)에 이어 2번째로 높은 수치다. , 경기도 평균상승률인 3.7%보다 4배 가량 높다.

 

철산주공 아파트…10억원 대에 팔려 나가기도


광명시 내에서도 서울 바로 옆 철산동의 부동산시장이 가장 뜨거웠다. 광명대교만 건너면 서울디지털단지국가산업단지가 있어 배후수요가 풍부하기 때문이다. 게다가, 철산주공7단지가 지난해 재건축사업의 마지막 능선이라 불리는 관리처분인가를 득했다. , 철산주공89단지도 지난 해 12월 사업시행인가의 고지를 넘어섰다. 10단지와 11단지는 사업시행인가를 준비 중이다.

 

아파트 가격도 껑충 뛰었다. 지난 해, 1월 철산주공7단지 전용 59A 7억원 안팎으로 거래됐다. 분양에 다가올수록 아파트가격의 오름세도 뚜렷해졌다. 지난해 7, 철산주공4단지 재건축아파트인 철산 센트럴 푸르지오 3.3㎡당 2250만원이 넘는 분양가에도 불구하고 분양시장에서 큰 성공을 거두면서 기대감이 더욱 높아졌다.

 

 

주공7단지 전용 59㎡형도 95000만원에 거래되면서 조만간 10억원 대를 넘어설 것이라고 점쳐지기도 했다. 이 주택형의 분양면적이 65㎡인점을 감안하면 3.3
4800만원에 달한다. 3.3㎡당 가격으로 환산하면 수도권의 전형적인 부촌인 분당신도시 아파트가격보다 비싸고 과천시와 비슷한 수준이다.

 

 

지난 해 9월엔 철산 주공8단지 전용 84㎡형이 무려 105000만원에 팔려나가기도 했다. 광명시 아파트 내 중소형면적(전용 85㎡ 이하) 10억원을 넘어선 사례가 이전까지 한번도 없었다

 

광명 부동산시장 웃지도 울지도 못할 노릇!!

 

국토부가 지난해 8, 광명시와 하남시를 투기과열지역으로 지정하고 규제의 고삐를 죄기 시작했다. 이 지역 모두 투기과열지구로 지정돼 대출규제가 크게 강화됐다. 특히, 재건축사업을 진행 중인 단지들에게는 치명적이었다. 재건축조합원 지위 양도가 조합설립인가 시점부터 소유권이전 등기 시점까지 제한되기 때문이다. 지난 해 초부터 시작된 재건축초과이익환수제도 걸림돌이다

 

 

광명시의 높아진 콧대도 정부의 날카로운 칼날을 이겨낼 재간이 없었다. 올해 1, 광명시 아파트 매매 거래량은 73건에 불과했다. 지난 해 1(367) 거래량의 19.9% 수준에 불과하다. 무려 80.1%나 줄어든 셈이다. 경기도 아파트 매매 거래량은 지난해 1월 대비 34.3% 감소하는 데 그쳤다

 

 


 

재건축시장은 더욱 한산하다. 국토부 실거래가 자료에 따르면 올해 들어 철산동 내에서 재건축사업을 추진하는 아파트의 거래는 단 한 건도 없었다. 철산주공12단지의 거래가 3건 있었지만 아직 조합조차 설립 못한 곳이다. 이 외에 거래된 단지들은 모두 2000년 이후 지어진 아파트들이다.

 

광명시 철산동에서 약 10여년 간 부동산을 운영한 중개업자 ‘K’대표는 입주권 거래가 사실상 불가능해지면서 매수문의도 확연하게 줄었다면서 하지만, (입주권)매물도 함께 줄어들고 집주인들이 시장상황을 더 지켜보자는 입장이어서 주택가격 하락을 예단하기가 어렵다고 전했다.

 

투기과열지구 내 재건축 사업은 원칙적으로 조합원 지위양도(입주권)가 제한된다. 하지만, 1가구 1주택자로서 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 자에 한해서 예외적으로 인정해주고 있다. 매수문의와 함께 매도물건도 함께 줄어든 이유이기도 하다. 이러한 관망세가 주택가격을 아직 유지하고 있는 것으로 보인다

 

철산동에 ‘Y’공인중개사는 지난 해, 서울이나 인천 등의 외지인들이 철산동 아파트들을 대거 매입하면서 주택가격만 올려놨다면서 지금은 아파트 가격이 너무 올라 현지인들의 내 집 마련 꿈마저 앗아 가버렸다면서 한숨만 연거푸 내쉬었다.

 

아이러니광명 부동산시장의 운명은?


광명시는 바로 옆 안양시와 더불어 서울의 위성도시적 성향이 강하다. 과거, 서울시민들이 서울의 높은 주택가격이나 전세가격을 피해 광명시에 대거 이주하기도 했었다. 서울 출퇴근이 용이하고 주택가격도 상대적으로 저렴했기 때문이다.

 

어느 새부턴가 광명 철산동과 하안동 일대 아파트가격이 서울과 비슷해지거나 일부 뛰어넘기도 했다. 철산동 바로 옆이 서울 금천구다. 금천구의 랜드마크 아파트는 롯데캐슬 골드파크로 단지 규모가 5000여 가구에 달한다. 단지 내에 대규모공원, 롯데마트, 경찰서, 초등학교 등이 모두 마련돼 있어 미니신도시나 다름 없다. ‘롯데캐슬골드파크 1(2016 11월 입주)’ 전용 84A형은 85,000만원 선(국토부 실거래가, 중간층 이상)에 거래되고 있다.

 

광명시 내에서는 2009년에 입주한 철산래미안자이전용 84㎡형은 지난 해 8월 이후 88000만원이 넘는 가격(4건 중 4)에 팔려나가기도 했다. 현재, 이 주택형은 평균 85000~86000만원(한국감정원, KB국민은행) 선에 매물이 나오고 있다. 입주 10년 차 아파트임에도 롯데캐슬 골드파크1와 가격차이가 크지 않다

 

 


 

서울의 위성도시인 광명시가 서울과 집값이 비슷하거나 오히려 더 비싼 아이러니한 현상이 발생하고 있는 셈이다.

 

광명시가 물론 개발호재가 풍부하다고 하지만 서울의 풍부한 배후수요를 더 이상 끌어들이지 못한다면 부동산시장의 불투명성이 더욱 커지게 된다. 굳이 비싼 돈을 지불해가면서까지 광명시로 이주할 필요성이 없기 때문이다.

 

그 동안, 서울 주택가격이 급등하면서 상대적으로 저평가돼 있던 광명시 주택가격도 동반상승 했었다. 하지만, 서울 부동산시장도 보합세에 접어들면서 광명시 주택가격의 동반하락도 점쳐진다. 광명시 바로 남단에 위치한 시흥시의 공동주택 대규모 입주도 부담스럽다. 올해와 내년, 시흥시에서만 2년간 27,000여 가구가 새주인을 맞이하게 된다. 광명시 부동산시장에 위협적일 수 밖에 없다.

 

부동산전문리서치업체 리얼투데이의 한 관계자는 “’철산 주공아파트광명뉴타운입주권으로 더 이상 시세차익을 실현하기란 쉽지 않다면서 단기간 가격급등에 대한 피로감이 상당시간 지속될 것으로 보여지며 개발호재에 대한 기대감도 이미 가격에 반영됐기 때문이라고 설명했다.

 

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