새 아파트만 있으면 '딱'인데…찾아라! 환골탈태 기대되는 동네는?

2017. 09. 19   13:40 조회수 4,788


 

변신이 시작된다. 동네 표정 바뀌는 요인 바로 이것!


 

수도권 곳곳에서 개발바람을 타고 동네 분위기가 달라지는 곳이 있습니다. 노후 단독주택과 연립주택 등 다세대주택들이 모여 있는 지역에서 대규모 아파트 건설이 진행 되어 새롭게 변신하는 곳이 바로 그 주인공입니다.
 
도심에 위치해 교통과 상권이 안정적으로 발전해 있어 신도시에 비해 생활 인프라가 높지만 노후 주거지가 밀집해 있고 도로, 주차문제 등으로 변화를 필요로 하는 곳입니다. 이러한 지역은 대표적인 환골탈태를 앞둔 동네라고 할 수 있습니다. 새 아파트 건설로 그 동안의 주거지 약점이 보완되면 덩달아 아파트 가치도 재평가되고 실수요자는 물론 투자자들도 관심을 기울이는 지역으로 이미지가 전환될 수 있습니다.

 

‘서울의 달’ 촬영지, 대표적 달동네 옥수·금호동…지금은?


 

서울 성동구 옥수동의 경우 과거 금호동과 함께 서울의 대표 달동네라고 불리던 곳입니다. 1990년대 인기를 끌었던 드라마 ‘서울의 달’ 촬영지였던 이 곳이 지금은 새 아파트촌으로 변모해 준강남권 대접을 받을 정도입니다. '환골탈태'의 모습을 보여준 대표적인 지역이라고 할 수 있습니다.

 

9월 현재 성동구 옥수동의 3.3㎡당 매매가격은 평균 2,614만원으로 서울평균 2,033만원을 웃도는 수치입니다. 또한 성동구에서 가장 아파트가격이 높은 지역이 되었습니다.

 

 

정비사업 청약경쟁률 '고공행진' 중


 

같은 맥락에서 보면 서울의 정비사업에서 청약경쟁률이 높은 것도 사례를 들 수 있습니다. 오래된 동네 자체를 개발해서 새 동네로 바꾸는 사업이기때문에 새 아파트 분양 시 유독 높은 관심을 모으게 하는 요인이 됩니다.

 

금융결제원 자료에 따르면 올해(9월 8일 현재 기준) 서울에서 도시환경정비사업, 재개발 등 뉴타운이나 재건축 등 정비사업으로 분양된 단지는 총 19개 단지로 이 중 17곳이 1순위 마감돼 89.5%의 1순위 마감률을 기록했습니다. 반면 일반사업(공공분양 제외)으로 분양한 단지는 총 8개 단지 중 5곳이 1순위 마감돼 1순위 마감률이 62.5%에 머물렀습니다. 정비사업 1순위 마감률이 일반사업과는 무려 27%포인트라는 큰 격차를 보인 것입니다.

 

올해 정비사업 1순위 마감률은 규제가 비교적 적었던 지난해와 비교해도 높은 편입니다. 지난해 같은 기간 정비사업 분양은 총 21개 단지 중 16곳이 1순위 마감돼 1순위 마감률 76.2%를 기록했습니다.

 

 

지난 7일 서초구에서 분양한 ‘신반포센트럴자이’의 경우 1순위 청약경쟁률이 168.08대 1로 올해 서울 분양 중 최고 경쟁률을 경신했습니다. ‘신반포센트럴자이’에 이어 높은 1순위 경쟁률을 기록한 곳은 지난 7월 서울 영등포구에서 분양해 56.87대 1을 기록한 ‘신길센트럴자이’입니다. 이어 ‘DMC 롯데캐슬 더 퍼스트’가 37.98대 1, ‘공덕 SK Leaders VIEW’가 34.56대 1, ‘보라매 SK VIEW’가 27.68대 1 순입니다.

 

부동산 대책에도 끄떡없는 곳, ‘나야 나~’


 

지난해 말부터 11.3대책을 비롯해 부동산 대책이 연이어 나오고 있는 가운데 정비사업지에서 나온 아파트의 청약성적은 우수한 편입니다. 이 같은 이유로 역세권 등 입지가 뛰어나고 학교, 편의시설과 같은 기존 인프라가 잘 갖춰진 곳에서 분양이 되는 경우가 대부분이어서 실수요들이 대거 청약에 나서고 있기 때문으로 분석됩니다. 아울러 대형건설사의 참여가 많아 브랜드 선호도가 높고, 노후주택이 많은 곳에서 공급되는 등 입주 후에도 가격 상승 요인이 충분하다는 장점도 있습니다.

신흥 주거단지 예약, 변신이 기대되는 서울, 경기 주요지역은?


대단위 정비사업처럼 일목요연하게 진행되는 사업지는 아니지만 대규모 아파트 건설로 관심이 모이는 곳도 눈 여겨 볼 필요가 있습니다. 노후 주택이 많지만 도심의 장점을 가진 곳으로 대규모 아파트 건설로 신흥주거단지로 예약된 곳이 바로 주목할만한 지역입니다.

 

서울에서는 중랑구 면목동 일대, 경기도에서는 성남 구시가지 개발 등이 대표적인 지역으로 꼽습니다. 특히 면목동의 경우 상봉망우재정비촉진지역, 중화뉴타운과 중랑천을 건너 전농답십리뉴타운, 이문휘경뉴타운 등 굵직한 개발사업이 진행 중인 지역이다. 개발 사업지 사이에 위치해 있어 개발 압력이 꾸준히 나오고 있습니다.


위례신도시 남측에 자리하고 수서, 분당신도시 등 부촌 사이에 있지만 노후주거지로 대접을 받지 못했던 성남시 수정구, 중원구 역시 변신이 기대되는 곳입니다. 특히 개별 재건축, 재개발 수준을 넘어 서울의 뉴타운 사업처럼 도시가 정비가 될 예정이어서 ‘동네’ 분위기가 확연히 달라질 것으로 예상됩니다.

 

중랑구 면목동...전망은?


 

특히 많은 사람들이 관심을 두는 이들 지역 중 서울 중랑구 면목동은 서울시 내에서도 저평가 된 지역에 속합니다. 3.3㎡당 아파트 매매가격이 1191만원 선으로 서울시 평균이 2,033만원인 것을 볼 때 여전히 저렴한 편에 속합니다. 그러나 중랑구 내에서도 비교적 최근에 지어졌거나 브랜드 아파트의 경우 3.3㎡당 가격은 면목동 평균 평당가를 크게 상회하는 수준입니다. 특히 많은 사람들이 관심을 두는 이들 지역 중 서울 중랑구 면목동은 서울시 내에서도 저평가 된 지역에 속합니다. 3.3㎡당 아파트 매매가격이 1191만원 선으로 서울시 평균이 2,033만원인 것을 볼 때 여전히 저렴한 편에 속합니다. 그러나 중랑구 내에서도 비교적 최근에 지어졌거나 브랜드 아파트의 경우 3.3㎡당 가격은 면목동 평균 평당가를 크게 상회하는 수준입니다.
 
또한 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 면목동에서 새아파트로 꼽히는 용마산하늘채(2015년 입주/265가구)의 경우 전용면적 84㎡는 지난 7월 5억7000만원에 거래되었습니다. 2015년 10월에는 5억2000만원에 거래돼 2년만에 5천만원 가량 가격 오름세를 나타냈습니다. 노후 주택이 많고 신규 공급이 드문 지역인만큼 새아파트가 ‘귀한 몸’이 된 것입니다.

 

중랑구는 저평가 되었다는 인식이 큰데다 오랜 기간 동안 개발압력을 꾸준히 받아왔다는 점에서 실거주 목적으로 접근하는 수요가 높을 것으로 예상됩니다. 여기에 새아파트가 희소한 상황까지 더하면서 역세권+대단지+개발호재 프리미엄을 갖춘 곳이라면 투자수요도 주목할만한 곳으로 평가되고 있습니다. 다만, 중랑구는 투기지역에서는 제외되었지만 8.2 부동산 대책에서 서울 전역이 투기과열지구로 지정되어 일정 규제가 적용되는 지역인만큼 내집마련 수요자와 투자수요 모두 자금 상황에 맞춘 신중한 결정이 필요할 것으로 판단됩니다. 정부의 집값 안정 의지가 높고 전방위적으로 규제가 시행되고 있으므로 이럴 때일수록 보다 확실한 지역과 상품을 선별하는 안목이 필요합니다. 
 

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