정부의 잇따른 부동산규제대책을 발표하면서 불확실성이 강해져 가고 있지만 실수요자들에게는 오히려 내 집 마련 기회로 작용할 전망이다.

8.2대책과 10.24대책 모두 다주택자 등 투기수요자들의 세금을 올리고 대출규제도 강화해 주택시장의 진입장벽을 높였다. 하지만, 서민 등 실수요자들에게는 청약 기회를 더욱 많이 제공하고 완화된 대출을 통해 문턱을 낮춰졌다는 평가를 받고 있다.

실제, ‘8.2대책’은 실수요자들의 지원방안이 대거 포함됐다. 특히, 청약제도를 바꿔 실수요자들에게 더욱 많은 기회가 제공되도록 했다. 서울, 과천, 세종, 분당, 대구 수성구 등 투기과열지구의 전용면적 85㎡ 이하 아파트는 기존 75%에서 100%로 가점제 비율을 높였다. 투기수요를 사전 차단하기 위해 추첨제를 없앤 것이다. 이 외에도 8.2 대책은 다주택자 양도세 중과, 지위 양도 금지 등 투기 수요를 막는데 중점을 뒀다.

10.24대책도 마찬가지다. 주택담보대출을 어렵게 해 다주택자 등의 부동산 투기를 억제하고 서민과 취약 차주의 채무 상환과 빚 탕감은 적극 지원해주도록 했다. 정부는 내년부터 신DTI과 DSR을 도입해 무리한 주택담보대출이 불가능토록 할 계획이다. 다만, 신DTI 도입으로 인해 선의의 서민과 실수요자가 피해 보는 일이 없도록 기존 복수 주택담보대출(주담대) 차주에게는 규제가 소급 적용되지 않도록 했다. 또, 기존 주담대의 단순 만기연장 시에도 신DTI 적용이 배제된다.

또, 정부는 정책모기지에 대한 평가 등을 바탕으로 서민층 내집 마련 지원에 충실하도록 제도 개편방안도 12월쯤에 마련키로 했다. 특히, 정책모기지 대상을 서민층 실수요자에 집중하여 혜택을 확대하는 한편, 정책 모기지지 공급규모를 합리적으로 조정키로 했다.

분양시장에서는 달라진 청약제도를 다시 한번 눈여겨보고 이점이 있다면 적극 활용하는 것이 좋다. 투기과열지구와 청약조정대상지역은 가점제 적용비율이 더욱 커졌으므로 가점이 높은 주택수요자라면 청약인기지역에 적극적으로 청약해 볼 수 있다. 반면, 청약가점이 낮은 주택수요자라면 투기과열지구와 청약조정대상지역이 아닌 주요지역에 청약해야 당첨확률을 더욱 높일 수 있다. 또, 예비당첨자 제도가 확대된 만큼 당첨확률이 낮더라도 일단 청약통장을 사용하는 것도 나쁘지 않다.

■ 탈락자에게 다시 한번 기회를…예비당첨자 제도

가점 높이기에 실패하거나 청약 당첨에서도 탈락했다고 낙담하기에는 이르다. 예비당첨자가 남아있기 때문이다. 지금까지는 정당 당첨자가 계약을 포기해 미계약분이 발생하거나 부적격자 발생분을 감안해 일반분양 주택 수의 20% 이상을 예비입주자로 추첨해왔다. 앞으로는 투기과열지구, 청약조정대상지역에선 예비당첨자 선정 비율이 20%에서 40%로 두 배 늘어난다. 또 예비당첨자도 1순위 신청자 중 가점이 높은 사람이 앞 순번을 받게 된다. 다음 순번 예비입주자는 가점제가 적용되지 않는 추첨제 적용 대상자 중 추첨으로 순번을 받게 된다. 지역별로 약간 상이하지만 일반적으로 분양 시 부적격자와 미계약분이 전체 분양물량의 보통 20~40% 발생하는 것으로 알려져 있다.

■ 젊은 세대에게 불리한 청약제도…그들의 전략은?

청약가점제가 확대되면서 부양가족 수가 적고 무주택 기간이 짧은 2030세대가 불리해졌다는 지적이 나오고 있다. 젊은 세대들은 청약가점이 낮으므로 분양시장 진입이 더욱 어려워졌다. 또, 보유자산도 많지 않은데다가 소득이 낮고 대출까지 막히면서 내 집 장만의 기회가 사라지고 있다.

따라서 젊은 세대들은 규제에서 비교적 자유로운 곳을 노려보는 것도 방법이다. 당첨가능성이 희박한 주요 인기지역만을 선호하지 않고 자신의 성격과 취향에 맞는 지역을 선택적으로 청약하는 것이 유리하다. 

투기과열지구인 경기도 과천시, 경기도 성남시 분당구를 제외한 남양주•고양 등 수도권 청약조정대상지역의 85㎡ 이하는 여전히 추첨제(25%를)를 적용한다. 또, 규제 대상에서 벗어난 지역 중에서 도심 접근성이 뛰어난 곳도 노려볼 만 하다. 특히, 평택시나 김포시의 경우 각각 수서고속철도와 김포도시철도 개통을 앞두고 있어 서울접근성이 크게 향상될 전망이다. 시흥시도 3개 노선이 계획되어 있어 분양열기가 달아오르고 있다. 지방에서는 연말 KTX 개통을 앞두고 있는 강원도 강릉시의 분양시장도 뜨겁다.

특히, 2030세대는 신혼부부나 생애최초 특별공급 등을 적극적으로 활용하는 것이 바람직하다. 강남권과 같이 최고 인기 지역을 제외한 나머지 지역에서는 40점대 후반에서 50점대도 당첨 가능성이 있는 만큼 실주거 용도로 청약해보는 것도 좋다. 또 정부의 주거복지로드맵에 담긴 매년 공적임대 공적임대 17만가구 공급과 신혼부부 및 1인가구 등 계층별 주거복지 정책도 관심 있게 지켜볼 필요가 있다.

연말, 주요지역에서 막바지 분양물량이 대기하고 있는 만큼 실수요자들은 청약통장을 사용해보는 것도 좋아 보인다. 

동원개발은 경기도 화성시 영천동 동탄2신도시 C4 블록에 들어서는 ‘동탄2신도시 4차 동원로얄듀크 포레’를 분양할 예정이다. 단지는 지하 3층~지상 34층, 전용면적 59㎡ 아파트 196가구, 전용면적 24~49㎡ 오피스텔 95실 총 291가구 규모다. 단지는 동탄테크노밸리 내에 위치하고 있으며 삼성전자 사업장과 화성동탄일반산단 등과 가까워 풍부한 배후수요를 품을 전망이다.

현대산업개발은 다음달 강원 강릉시 송정동 산103번지 일원에서 ‘강릉 아이파크’를 분양할 예정이다. 단지는 지하 1층, 지상 11~20층, 7개 동, 총 492가구(전용면적 75~117㎡) 규모다. 사업지 동측으로 송정 해변이 있으며, 남측으로는 체육공원이 조성된 남대천이 있어 주거쾌적성이 단연 뛰어나다. 단지 인근 경강로를 통해 7번 국도 진입이 편리해 속초와 동해 등 인접 지역으로의 이동도 편리하다. 연말 개통을 앞둔 KTX 강릉역도 가깝다

호반건설산업은 전라남도 무안군 남악신도시 오룡지구 30·31·32블록에서 ‘남악오룡지구 호반베르디움 1,2,3차’를 공급한다. 오룡지구 첫 분양지인 단지는 지하 1층~지상 최고 20층, 21개 동, 전용 84~118㎡ 총 1388가구로 조성된다. 인근에 초등학교 용지와 아카데미 빌리지, 유치원, 3개의 학교 용지가 있다. 전라남도청을 비롯한 전남지방검찰청, 전라남도교육청 등 행정타운이 가깝고, 오룡지구 내 조성되는 중심상업지도 예정돼 있다.

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