8.24대책 10.24대책 이후 ‘부동산 규제무풍지대’로 옮겨가는 부동산시장

2017. 11. 30   10:06 조회수 2,767

 

 

 

8.2대책과 10.24대책 등 강력한 부동산규제대책이 잇따라 발표되면서 부동산시장에 불확실성이 커져가 가고 있지만 오히려 호황을 누리고 있는 지역이 있어 화제다.

 

정부 대책의 영향권에서 벗어난 일부 지역(이하 비규제지역)으로 주택수요가 옮겨 가면서다. 비규제지역은 비교적 전매가 자유롭고 대출조건도 까다롭지 않기 때문이다. 게다가, 다주택자 등은 세금에 대한 부담도 줄일 수 있어 매력적이다. 특히, 청약자격도 까다롭지 않아 실수요자들은 물론 투자자들의 발걸음까지 이어지고 있다.

 

■ 8.2대책의 주요내용과 적용대상지역

 

 

 

 

투기과열지구와 투기지역이 6년 만에 부활했다. 투기과열지구는 주택 유형이나 대출금액 등에 상관없이 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)도 40%로 강화된다. 양도세도 강화해 2주택자가 청약조정지역 내 주택을 팔 때 양도세율은 기본세율에 10%p, 3주택자는 20%p 추가 과세된다.

 

청약조정지역에서는 1주택자라도 2년 이상 거주해야 양도세의 비과세 요건을 충족한다. 청약자격요건도 강화된다. 투기과열지구와 청약조정지역에서 청약 1순위 자격을 얻으려면 통장 가입 후 2년이 넘어야 한다. 주택 청약가점제 비율도 높여 무주택 서민 등 실수요자에 유리하게 바뀐다.

 

청약조정대상지역과 투기과열지구, 투기지역에서 제외된 지역은 강화된 규제를 대부분 벗어날 수 있다.

 

■ 10.24대책의 주요내용과 적용대상지역

 

 

 

 

지난 달 정부가 발표한 ‘10.24 가계부채 종합대책’은 다주택자의 추가 대출이 사실상 봉쇄하고 서민들의 무리한 대출도 불가능케 했다. 이를 위해 정부는 기존 DTI와 LTV보다 대출요건이 까다로워진 신DTI와 DSR를 도입키로 했다.

신DTI는 내년 1월부터 수도권과 앞서 청약조정대상으로 지정된 지역들에 한해 적용된다. 신DTI가 적용될 경우 기존 주담대의 원금과 이자가 모두 부채에 포함된다. 다만, 신 DTI는 내년 1월부터 수도권과 앞서 청약조정대상으로 지정된 지역들에 한해 적용될 전망이다. DSR도 내년부터 적용된다. DSR은 주택담보대출 뿐만 아니라 마이너스통장 등 신용대출까지 포함해 원리금 상환액을 산출하는 방식이다.

 

금융당국은 DSR을 신DTI가 적용되고 있는 지역에 대해 먼저 시행하고 향후 상황을 보아가며 적용범위의 확대키로 했다.

 

 

 

 

 ■ 부동산규제 무풍지대 아파트가격 상승세 뚜렷

 

 

 

 

 새 정부의 고강도 부동산대책 발표 이후 가파르게 오르던 투기과열지구와 청약조정대상지역의 아파트가격은 진정되는 모양새다. 반면, 규제에서 벗어난 지역들은 풍선효과를 톡톡히 누리고 있다.

 

청약조정대상지역과 비대상지역이 혼재한 부산시 사례를 보면 정부 대책이 어느 정도 효과를 보고 있는 것으로 나타났다.

 

KB국민은행 부동산시세에 따르면 청약조정대상지역인 해운대구의 아파트 매매가격지수는 8월 이후 현재(10월 기준)까지 -0.4%P 하락했다. 비대상지역인 서구와 동구는 0.3%씩 상승했다. 경기도도에서 대책의 영향권이 포함된 지역은 약세를 면치 못하는 반면, 주변 비적용 지역들의 아파트들은 가격상승폭을 키워나가고 있다. 경기도 부동산시장의 핵으로 부상했던 과천시의 아파트가격지수가 지난 8월보다 0.3%P 하락했다. 하지만, 경기도에서 오랜 기간 힘을 쓰지 못했던 안양시와 부천시 아파트가격지수는 동기간 각각 0.9%P와 0.7%P 올랐다.

 

 

 

 

22일 '아파트투유' 청약경쟁률 자료에 따르면 8·2 대책 이후 이날까지 청약을 받은 단지들 중에서 1순위 마감된 상위 10곳 가운데 8곳이 청약조정대상지역, 투기과열지구 등을 피해간 비규제지역이었다.

 

가장 높은 경쟁률을 기록한 단지는 부산광역시 서구 서대신동2가에서 분양한 '대신2차푸르지오'로 평균 258대 1의 청약경쟁률을 기록했다. 대신2차푸르지오는 부산 지역 중 규제가 적용(해운대구, 연제구, 동래구, 남구, 수영구)를 벗어난 서구에서 분양돼 '풍선효과'가 나타난 것으로 풀이된다.


2위는 대구광역시 북구 고성동3가에서 분양한 '오페라 트루엘 시민의숲'으로 평균 198.7대 1의 청약경쟁률을 기록했다. 4~5위는 부산광역시 강서구 명지동에서 분양한 '명지 더샵 퍼스트월드' 2BL, 3-1BL 단지로 각각 144대 1, 135.2대 1의 평균 경쟁률을 나타냈다. 부산 강서구도 규제와 무관한 지역이다.

 

상위 10위 단지 가운데 3위 서울 서초구 잠원동 '신반포센트럴자이'와 7위 부산광역시 수영구 광안동 '광안자이' 2곳만 투기과열지구·투기지역 및 조정대상지역에 포함된 지역에서 분양한 단지였다.

 

 



내년부터는 '신(新) DTI' 등 더 강화된 대출규제가 적용될 예정이어서 연내 비규제지역에서 나오는 막바지 분양 물량에 수요자들의 관심이 몰릴 것으로 전망된다.

 

호반건설산업은 전남 무안군 남악신도시 오룡지구 30·31·32블록에서 '남악오룡지구 호반베르디움 1, 2, 3차'를 11월말쯤 분양할 계획이다. 이 단지는 전남의 행정중심도시 남악신도시의 마지막 택지지구인 오룡지구 첫 분양물량이다. 단지와 인접해 초등학교 용지가 있고, 도보거리에 아카데미 빌리지, 유치원, 3개의 학교 용지가 있다. 전남도청을 비롯한 전남지방검찰청, 전라남도교육청 등 행정타운이 가깝다. 개발이 완료된 남악지구의 풍부한 생활인프라도 함께 이용할 수 있다.

 

현대산업개발은 오는 12월 경기도 파주시 운정신도시 A26블록에서 ‘운정신도시 아이파크’를 분양한다. 이 단지는 지하 2층~지상 최고 29층 30개 동, 전용면적 59~109㎡ 총 3042가구로 운정신도시 내 최대 규모로 구성된다.

 

이 아파트는 GTX의 직접적인 수혜가 기대된다. 국토부에 따르면 GTX A노선은 2018년 말 착공에 들어가 2023년 개통을 목표로 하고 있다. 이 노선이 완공되면 운정신도시에서 서울역까지 약 10분대, 삼성역까지 약 20분대로 이동할 수 있다.
 

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