김포한강신도시 부동산시장…운양지구 울고 장기•구래지구 웃었다

2018. 01. 13   16:08 조회수 11,050


 

 

과거, 수도권 서부 ‘미분양의 무덤’이라는 오명을 만들어낸 김포한강신도시. 2000년 대 세계금융위기와 일시적 주택 공급과잉현상을 겪으며 이 곳에서는 불 꺼진 아파트를 어렵지 않게 찾아볼 수 있었다. 또, 김포한강신도시는 영종도나 송도신도시 등과 함께 ‘깡통전세’나 ‘렌트푸어’의 ‘원조’로 불리기도 했다. 당시, 전셋값이 매매가격 이하로 떨어지면서 세입자와의 분쟁이 끊이지 끊이지 않았다. 또, 경매시장에서도 빈번하게 등장하며 유찰행진을 이어나갔다.


오랜 기간 한파에 시달리던 김포한강신도시 부동산시장의 분위기는 완전히 달라졌다. 급매물이 넘쳐나던 과거 모습은 찾아보기조차 어렵다. 오히려 호가 위주로 거래되고 있으며 그 조차도 매물이 없어 부르는 것이 가격이다.
하지만, 김포한강신도시 내 부동산시장을 세밀히 살펴보면 모든 지역이 호황을 누리고 있는 것은 아니다. 지역별•권역별로 부동산시장의 분위기는 크게 다르다.

 


■ 김포한강신도시…운양지구•장기지구•구래지구 3개 권역별 특성 

 

 

 

 

김포한강신도시는 크게 운양지구 생활권, 장기지구 생활권, 구래지구 생활권(마산동 일대 포함)생활권으로 크게 구분된다. 장기지구는 실제 개발계획에 포함되어 있으며 운양지구와 구래지구는 편의상 김포한강신도시를 권역별로 분리할 때 사용하는 용어다.

 

 

 

 

운양지구는 김포 한강신도시 중 3개 권역 중에서 서울 및 일산신도시 접근성이 가장 뛰어나다. 또, 개발이 거의 마무리 단계에 접어든 상태이며 생활편의시설도 대부분 갖춰져 있다. 한강과 접해 있어 일부 단지들은 한강조망도 가능하다. 운양지구는 김포한강신도시서 주거선호도가 가장 높은 지역으로 알려졌다.


운양지구 바로 옆에 위치한 장기지구는 주변에 공원이 많아 쾌적한 주거환경을 갖추고 있다. 운양동과 마찬가지로 생활편의시설도 대부분 갖춰져 있다. 구래지구(마산동 포함)는 김포한강신도시에서 가장 외곽에 위치해 있다. 김포한강신도시에서 개발이 가장 늦게 시작된 만큼 학교 등 기반시설과 생활편의시설이 아직 부족한 상태다. 김포한강신도시 내에서 주거선호도가 가장 낮다.

 

 

■ 김포한강신도시…3개 권역별로 서로 다른 부동산시장 

 

 

 

 

 

부동산시장 동향도 지역별로 약간의 차이를 보이고 있다. 입지적으로 가장 우위에 있는 운양동 아파트가격의 상승세가 한풀 꺾인 분위기다. 2016년 4분기 3.3㎡당 1132만원에 달했으나 현재는 2.6% 가량 하락한 1102만원 선(2017년 4분기 기준)에 매물이 나오고 있다. 이는 이미 운양지구의 개발이 대부분 이뤄진데다가 단기간 가격급등에 대한 피로감이 작용한 것으로 보여진다.


운양지구에서 약 10여 년간 부동산을 운영 중인 ‘L’공인중개사는 “운양지구의 개발이 대부분 마무리되면서 투자자들이 장기지구나 구래지구로 눈길을 돌리고 있다” 면서 “또, 2014년 이후 김포한강신도시(운양지구) 아파트가격이 치솟으면서 매도희망자와 매수희망자 모두 관망적인 태도를 보이고 있다”고 전했다.


반면, 장기지구 아파트가격은 지난해에도 꾸준히 올랐다. 지난해 4분기에는 처음으로 3.3㎡당 1000만원 시대를 개막했다. 2016년(4분기) 대비 7.4% 오른 가격이다. 구래지구 아파트가격도 같은 기간 7.1% 올라 3.3㎡당 1040만원 선의 시세를 형성하고 있다.

 


■ 김포한강신도시 부동산시장 역세권의 ‘미소’, 비역세권의 ‘눈물’  

 

 

 

 

 

김포시는 과거 김포한강신도시의 영향으로 2013년 당시 미분양이 4491가구에 달했다. 하지만, 김포도시철도 개통을 앞두고 김포한강신도시의 분양시장도 호황을 누리면서 현재 대부분 잔여물량이 소진되며 현재 181가구(2017년 11월 기준)만이 새주인을 기다리고 있다.


김포한강신도시 분양시장을 분석해보면 역세권 내 신규 공급된 아파트들은 치열한 경쟁률을 기록하며 일찌감치 청약접수를 마무리 지었다. 반면, 전철역에서 10분 이상 벗어난 단지들은 미분양물량이 대거 발생하며 허우적 거리기도 했다.  


실제, 올 하반기 김포에서 미분양된 분양단지들은 대부분 비역세권단지다. 지난해 12월에 ㈜삼정이분양 했던 ‘김포한강 삼정그린코아더베스트’는 김포도시철도 구래역을 걸어서 이용하기가 사실상 불가능하다.


반면 김포 구래동에 들어설 금성백조구래역예미지는 이달 초 1순위 청약접수를 받은 결과 평균 5.6대 1의 치열한 경쟁률로 마감됐다. 이 단지는 구래역 바로 건너편에 위치해 있으며 약 20개 버스 노선이 이어지는 복합환승센터도 마련돼 실수요자들에게 많은 관심을 받았던 것으로 보여진다.  

 

 

 

 

김포시가 역세권 여부에 부동산시장이 민감하게 반응하는 이유는 베드타운의 굴레를 벗어나지 못하고 있기 때문이다. 김포시는 김포한강신도시와 대규모택지개발(도시개발사업 포함)로 아파트들이 우후죽순 올라서고 있지만 마땅한 업무•산업시설가 새로 확충되지 못했기 때문이다. 서울의 높은 주택가격을 피해 김포시에 서울 통근자들이 대거 이주하고 있는 만큼 서울을 빠르게 잇는 김포도시철도의 가치가 더욱 높아질 수 밖에 없다. 

 
김포 한강신도시 기존 부동산시장 상황도 마찬가지다. 지난해 12월 입주를 시작한 운양동 '리버에일린의 뜰' 전용 84㎡ 분양권이 최근 3억6131만원(국토부 실거래가, 지난해 12월, 11층)에 거래됐다. 중간층 기준 분양가가 3억6990만원 대였던 점을 감안하면 약 1000만원 가량 낮은 가격이다. 이 아파트는 도보로 지하철을 이용하기는 사실상 곤란하다.  


반면, 김포도시철도 구래역과 맞닿아 있는 한강신도시 반도유보라 4차의 가격은 크게 올랐다. 올해 1월 입주를 시작한 이 아파트는 전용 78A㎡ 분양권이 지난해 12월 4억2010만원(국토부 실거래가, 27층)에 팔렸다. 이 주택형의 분양가는 3억4100만원으로 약 8000만원 가량의 시세차익이 발생했다.

 

 

 

 

부동산전문리서치업에 리얼투데이 김광석 이사는 “김포한강신도시는 청약조정대상과 투기과열지구에서 모두 제외돼 있는 만큼 당분간 풍선효과가 계속 될 듯싶다” 면서 “김포한강신도시 부동산시장도 실수요자 위주로 재편되면서 김포도시철도 역세권 주변을 찾는 주택수요가 더욱 늘어날 것으로 예상된다”고 전했다.

 

 

 

 

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