부동산규제도 끄떡없는 ‘BIG3 개발호재 지역’을 찾아라!

2018. 01. 22   16:07 조회수 17,431

 


공공기관이나 대기업 이전, 도로•철도망 구축 등 굵직굵직한 개발호재를 품고 있는 지역들의 부동산시장이 정부의 강력한 부동산규제에도 아랑곳하지 않는 분위기다.


부동산규제 강화에 따른 부동산시장의 불확실성이 커져가고 있지만 높은 미래가치가 이를 상쇄시켜줄 것이라고 여기고 있기 때문이다. 또, 다주택자들의 양도세강화 움직임에 소비자들이 주택을 여러 채 선호하기보다는 똘똘한 한 채를 소유하기를 원하면서 대규모 개발호재가 있는 곳에 수요가 몰리고 있다.

 


■ 제2의 강남불패 신화의 주역은 국제교류복합지구
 

 

 

 

가장 대표적인 곳은 서울 강남권이다. 기존 강남권은 재벌이나 부유층, 정치권 인사들이 모여 살고 고가주택이 밀집해 있어 부동산시장에서는 ‘그들의 리그’ 라고 불리기도 했다. 강남권에 진입하려는 수요는 신규공급이 거의 없었기 때문이다.


하지만, 강남권 부동산시장 트랜드가 점점 변모해 나가고 있다. 여전히 국내 최고 부촌이라는 이미지는 견고하다. 더불어, 강남권 아파트들의 노후화가 진행되면서 재건축사업이 활발히 진행되면서 미래가치가 높아져가고 있다. 게다가, 서울시가 잠실운동장과 삼성역 일대(부지면적: 199만㎡)를 국제교류복합지구로의 개발을 추진하고 있는 만큼 강남권의 발전가능성은 무궁무진하다.  

 

 

 

  

또, 지난해 잠실에 101층 규모의 제2롯데월드타워가 완공된데 이어 삼성동 옛 한국전력부지에는 지상 105층 높이의 글로벌비즈니스센터도 들어서고 있다. 또, 강남권은 삼성~동탄 급행철도와 GTX A•C노선, 위례~신사선 등 교통호재도 풍부하다.


이런 이유로, 정부의 주요 부동산규제의 칼날이 강남권을 향하고 있음에도 불구하고 부동산시장의 호황은 계속되고 있다. 지난해, 부동산시장의 저승사자라고 불리는 투기과열지구에 지정되고 올해부터 재건축초과이익환수제가 적용되면서 강남권 부동산시장이 얼어붙을 만하지만 결과는 정반대로 나타나고 있다.

 

 

 

 

KB국민은행 부동산시세에 따르면 강남구와 송파구 아파트가격은 지난해 1분기부터 현재까지 약 1년 간 각각 19.4%와 19.1% 올랐다. 같은 기간 서울시 평균 아파트가격 상승률인 11.4%를 크게 웃도는 수치다.


금융결제원 자료를 통해 지난 해 분양 단지들의 1순위 평균 청약경쟁률 분석 결과, 서울 지역의 평균 경쟁률은 12.98대 1이었다. 반면, 강남3구(강남·서초·송파구)는 41대 1의 경쟁률을 기록하며 서울 전체보다 약 3배 이상 높은 치열한 경쟁률을 보였다. 

 

 

■ 행정수도의 면모를 갖춰가는 세종시

 

 

 

 

정권이 바뀔 때마다 말도 많고 탈도 많았던 세종시가 이제 행정수도의 면모를 갖춰가면서 부동산시장에 대한 기대감도 높아져가고 있다. 


2012년 9월부터 시작된 중앙행정기관 및 정부 출연연구기관의 세종시 행복도시 이전사업이 지난 해 2월 국토연구원 입주를 마지막으로 3년 4개월 만에 막을 내렸다. 현재 세종시로 이전한 정부기관은 54개에 달한다. 국무조정실을 필두로 기재부 등 19개 중앙행정 기관과 20개 소속기관이 둥지를 옮겼으며 15개 국책연구기관과 4개 공공기관, 32개 지방자치단체 세종사무소도 들어섰다. 이전 기관 소속 공무원과 연구원은 1만8,700명이 넘는다. 여기에 세종시로 행안부 이전 전망 소식까지 들려오고 있다. 
 
이 외에도 세종시에는 세종국책연구단지와 미국조지타운대학교 세종시캠퍼스(추진 중), 서울~세종고속도로, 세종산업단지 등 개발호재가 넘쳐나고 있다.


이런 이유로 세종시 부동산시장은 식을 줄 모르고 있다. KB국민은행 부동산시세에 따르면 지난해 1분기부터 현재(1월15일)까지 세종시 아파트가격은 18.4% 올랐다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 5월 도담동 한림풀에버 아파트 전용면적 148㎡(펜트하우스) 27층 아파트가 세종시에서 가장 비싼 12억 원에 거래되기도 했다. 2012년 11월 당시 분양가격은 7억6천만 원으로 4년 6개월 사이 57.9%(4억4천만 원)나 뛰었다.

 


■ 삼성이 선택한 도시 평택시…그곳에 돈이 몰려든다.

 

 

 

 

삼성전자는 평택고덕산업단지에 단일 생산라인 기준으로 세계 최대 규모인 삼성전자 평택 반도체 공장을 건설 중이다. 평택 공장에 1단계로 투입한 15조6000억원에 이어 2021년까지 14조4000억원을 추가 투자할 방침이라고 한다. 평택공장에만 총 30조원의 투자액이 집행된다.
 
반도체업계에서는 삼성전자가 평택 공장에 100조원 안팎의 투자를 할 것이라는 전망도 나오고 있다. 부지면적 등을 고려해 볼 때 1차 투자금액인 15조6000억원 이후 4개의 라인이 건설할 경우 최소 40조~50조의 추가투자가 필요하기 때문. 또, 라인 증설과 주변 인프라, 후공정 라인을 비롯한 각종 비용을 모두 합치면 100조원에 육박할 수 있다는 것이 업계의 관측이다. 향후, 삼성 반도체공장이 완공되면 고용창출 인구가 약 15만명에 달하며 생산유발효과도 41조원을 달할 것으로 예상된다.


평택의 분양시장도 사상 최고의 호황을 누리고 있다. 부동산전문리서치업체 리얼투데이에 따르면 지난해 평택시에서 신규 분양된 아파트의 1순위 청약경쟁률이 36.6대 1에 달했다. 이는 경기도 내 지자체(시/군)내에서 가장 치열한 경쟁률이다. 또, 경기도 평균 경쟁률인 6.2대 1보다 5배 이상 높은 수치다.


리얼투데이 김광석 이사는 “굵직한 대규모 개발호재를 품고 있는 지역의 부동산은 향후 개발에 따라 자산가치도 높아지게 된다” 면서 “이 지역은 국내 부동산시장의 불확실성이 커지더라도 높은 미래가치로 인해 가격하락에 대한 우려를 덜어낼 수 있어 실수요자들은 물론 투자자들에게도 인기다”고 설명했다. 


분양시장이 호황을 누리며 분양가가 고공행진하고 있는 가운데 지역주택조합에 대한 관심도 높아지고 있다. 경기 평택시 모산영신도시개발사업 A3블록 일원에 들어서는 ‘SRT 센트럴지제’도 마찬가지다.

 
최근 홍보관을 개관하고 본격적인 조합원 모집에 들어갔으며 수많은 고객들이 이 곳을 다녀갔다. 모영지역주택조합 관계자는 “고덕국제신도시의 아파트들은 3.3㎡당 1100만원 대의 높은 분양가로 공급하고 있지만 로또 같은 청약경쟁률로 당첨은 사실상 기대하기도 힘들다” 면서 “고덕국제신도시와 인접해 직간접적 수혜가 예상되고 분양가(3.3㎡당 700만원 대)도 저렴한 ‘SRT 센트럴지제’를 찾는 주택수요도 늘고 있다”고 전했다.  

 

 

■ 개발호재 BIG4도 있다...파주운정신도시

 

동탄신도시부터 시작해 파주운정신도시까지 잇는GTX-A노선 개발사업이 지난 11월에 확정되면서 운정신도시 부동산시장에 대한 기대감도 덩달아 높아지고 있다. 서울접근성이 크게 향상되면서 서울출퇴근 수요자들의 인구유입이 크게 늘어날 것으로 예상되기 때문이다.

 

국토교통부에 따르면 GTX-A 노선은 2018년 착공에 들어가 2023년 개통된다. 이 노선이 완공되면 운정신도시에서 서울역까지는 약 10분대, 삼성역까지는 약 20분대로 도달할 수 있어 서울로의 접근성이 매우 편리해질 전망이다. 이에 따라 입주가 얼마 남지 않은 운정센트럴푸르지오가 GTX의 수혜를 입을 것으로 기대돼 눈길을 끈다. 서울~문산간 고속도로가 2020년 개통 예정에 있다.

 

 

 

 
분양시장은 GTX호재가 곧바로 반영되며 호황을 이어나가고 있다. 지난해 12월, 청약접수를 받은 ‘운정신도시 아이파크(공공+민간)’의 청약결과 2580가구(특별공급 제외) 모집에 6215명이 몰리면서 평균 2.41 대 1의 경쟁률을 기록했다. 파주시 분양단지 단지 중에서 ‘운정신도시 아이파크’에서 가장 많은 청약자가 몰렸다. 2007년 분양했던 운정신도시 와동동의 ‘가람마을 11단지 동문굿모닝힐’(3999명) 이후 최고치다.

 

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