오랜기간 공급과잉현상을 겪으며 수도권 부동산시장에서 미운오리 취급 받던 경기도 용인시가 괄목(刮目)할만한 성과를 보이고 있다. 김포에 이어 미분양의 무덤으로 평가 받던 경기도 용인시의 잔여물량이 빠른 속도로 소진되고 있기 때문이다.

■ 2000년대 초 용인 부동산전성시대 오다.

수도권으로 해마다 인구가 유입되면서 경기도 주요도시들의 규모가 나날이 커져만 갔다. 과천이나 성남 분당구 등 서울 접경지역들은 더 이상 개발할 수 있는 땅이 남아있지 않았다.  

결국, 2000년대 들어 성남과 수원 등 주요지역의 그린벨트를 풀어 판교신도시와 광교신도시 등을 개발했다. 신도시 개발에도 불구하고 나날이 늘어나는 수도권 인구를 감당하기는 역부족이었다. 치솟는 주택가격은 잡히지 않았으며 투기열풍도 끊이지 않았다.

특히, 판교신도시와 광교신도시는 분양 당시 로또 같은 청약경쟁률을 기록하면서 청약자들에게 당첨기회가 거의 제공되지 못했다. 또, 분양권에 수천만원에서 수억원에 달하는 프리미엄이 형성되면서  서민들이 신도시 진입이 어려워져만 갔다.

이 때, 저렴한 가격으로 내집을 장만할 수 있는 용인시의 공동주택들이 대안으로 떠올랐다. 당시, 용인시 수지구를 중심으로 용인 성복지구와 동천지구, 흥덕지구, 공세지구 등 택지지구(도시개발구역)가 우후죽순 생겨났다. 일부 택지지구(흥덕지구, 구성지구 등)는 개발계획이 2000년 이전부터 수립되어 있었지만 실질적 개발 시작되던 때는 2000년대 초다. 

 

당시, 난개발이라는 비판도 줄을 이었지만 개발열기를 잠재우지는 못했다. 자고나면 아파트 한채가 뚝딱 생겨날 정도로 개발사업은 계속됐다.

■ 용인 아파트 짓기만 하면 팔리는 시대 ‘끝’…장기 침체의 ‘늪’에 빠지다.
 

용인시는 경부축에 위치해 있어 서울 및 분당접근성이 우수한데다가 분당선도 이용할 수 있어 실수요자들의 마음을 사로잡기 충분했다. 특히, 분당신도시보다 훨씬 저렴한 가격으로 내 집을 장만할 수 있어 용인시 아파트들이 귀한 대접을 받았다. 당시, 분당신도시 중소형아파트가격으로 용인 수지구에 중대형아파트를 매입할 수 있어 용인으로 이주하려는 주택수요도 많았다. 용인시에 중대형아파트가 주변 도시에 비해 유독 많은 이유다.

이런 이유로 2000년 초 용인시에 아파트를 짓기만 하면 팔리는 시대가 왔다. 서울이나 분당신도시 아파트가격이 오를수록 용인시의 인기는 더 높아져만 갔다. 하지만, 오래가지 못했다. 2000년 대 후반 들어 공급과잉현상을 겪으면서 부동산시장에 이상신호가 감지되기 시작했다. 특히, 중대형아파트의 공급이 많았던 만큼 부동산시장의 불황이 더욱 깊어져갔다. 이와 더불어 2008년 세계금융위기까지 겹치면서 용인시 부동산시장은 몰락의 길을 걷게 됐다.

■ 공급과잉현상으로 몸살을 앓던 용인시…10년만에 겨우 부동산시장 회복하나?

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공급과잉현상으로 오랜 기간 침체에 빠져 있던 용인시 부동산시장에도 햇볕이 조금씩 들고 있다. 지난 해, 건설사들이 단합이라도 한 듯 용인시의 신규분양물량을 크게 줄이면서다. 실제, 지난해 용인시의 분양물량은 230가구로 2016년 보다 97.3% 감소했다. 

용인시 주택을 찾는 수요도 해마다 늘고 있다. 2016년 신분당선 연장선 개통 이후 서울접근성이 개선된데다가 강남권을 약 10분대로 잇는 GTX A노선도 계획되어 있기 때문이다.

여기에 올해 연말 완공 예정인 ‘용인테크노밸리’도 용인시 부동산시장에 불을 지피고 있다. 용인테크노밸리가 완공 시 약 400여 업체가 입주하며 7000여명 이상의 일자리 창출효과가 기대된다. 경제적 파급효과도 1조원에 달할 전망이다.

이런 이유로, 용인시 미분양물량이 2015년 정점을 찍은 이후 매년 빠른 속도로 줄어들고 있다. 실제, 국토부에 따르면 2015년말 7237가구까지 치솟았다가 해마다 줄어 현재 1080가구만이 남아 있다. 2015년 이후 2년 동안 무려 85.1%나 줄어든 수치다. 같은 기간 경기도 미분양은 66.8% 줄었다.

실제, 용인시 각 지역의 분양현장마다 분양시장의 달라진 분위기를 쉽게 느낄 수 있다. 용인시 저평가지역로 평가 받던 역북지구에 ‘용인 명지대역 동원 로얄듀크’가 용인테크노밸리 준공을 앞두고 잔여물량이 대부분 소진됐다. 또, 용인 테크노밸리의 배후주거타운으로 개발되는 ‘e편한세상 용인 한숲시티(7400여 가구)’도 분양률이 98%에 달한다.     

 <용인 역북지구 조감도 (출처: 용인도시공사> 

■ 용인시 부동산시장 전망은?

용인시 자체적으로만 보면 부동산시장의 미래가 밝은 편이다. 다만, 주변에 넘쳐나는 분양물량이 조금 거슬린다. 용인시 바로 옆에 있는 동탄2신도시 입주가 올해부터 본격적으로 시작되기 때문이다. 광교신도시도 올해 입주가 계속된다. 따라서, 넘쳐나는 주변지역 입주물량이 용인시 부동산시장에 조금이나마 좋지 못한 영향을 미칠 전망이다.

그래도 용인시의 고질적 문제인 공급과잉현상이 어느 정도 해결된데다가 인구유입도 꾸준하므로 당분간 안정적인 부동산시장을 형성해나갈 것으로 기대된다. 실제, 용인시는 해마다 인구가 늘면서 지난해 처음으로 100만명을 돌파했다. 용인시에 따르면 2035년 용인시 인구를 150만 명을 넘어설 것으로 예상하고 있다.

용인시는 서울•분당•판교•광교•동탄신도시 등의 접근성이 뛰어나고 상대적으로 주택가격이 저렴하기 때문에 안정적인 부동산시장을 형성해나갈 수 있다. 또, 굵직하고 다양한 각종 개발호재를 품고 있어 장기적 관점에서는 미래가치도 높다. 게다가, 투기과열지구와 청약조정대상지역에서 제외된 만큼 당분간 풍선효과를 톡톡히 누릴 전망이다.

용인시의 주택구입은 투자목적보다는 실거주 목적을 권장한다. 특히, 저평가되어 있고 가격이 비교적 저렴한 기흥구나 처인구를 노려볼 만하다. 서울 접근성이 개선되고 있는데다가 용인테크노밸리 직주근접성도 뛰어나므로 풍부한 배후수요를 품을 수 있기 때문이다.