수도권 아파트값 상승으로 더욱 주목 받는 것은 신규 분양시장이다. 순식간에 값이 올라버린 아파트를 사려니 가격부담과 과거 시세에 대한 미련으로 분양시장을 공략하는 사람들이 적지 않기 때문이다. 특히 분양가상한제와 주택도시보증공사(HUG)의 간접적인 분양가 통제로 분양가가 주변 시세 대비 경쟁력을 갖추면서 신규 분양 단지에는 수 많은 청약통장이 몰리고 있는 현실이다.

최근 3~4년 사이 서울 안에서 공급되는 신규 분양 단지는 대부분 1순위에서 마감되었으며 서울과 가까운 경기지역 및 택지지구에서는 세 자리 수 청약경쟁률을 기록한 사례도 있다. 지난 8월 분양된 동탄2신도시의 동탄역 유림노르웨이숲은 1순위 경쟁률이 184.61대 1이었으며 지난해에는 서울 서초구 잠원동 신반포센트럴자이가 168.08대 1로 가장 높은 경쟁률 수치를 자랑했다.

서울이나 경기권 주요 지역은 입주때까지 분양권을 팔지 못하기도 하고 분양가가 9억이 넘으면 중도금대출도 쉽지 않은 상황에서 수요자들이 몰리는 이유는 확실한 시세차익이다.

지역에 따라 차이는 있지만 서울 및 인기지역의 거래 가능한 분양권에는 ‘억’ 단위의 웃돈이 붙어 있는 경우를 심심치 않게 찾을 수 있다. 예를 들어 마포구 대흥동 ‘신촌그랑자이(2020년 2월입주)’ 전용 84.98㎡의 경우 실거래가는 최고 13억6000만원(9월, 6층)이다. 해당 주택형 6층 이상의 일반 분양가가 7억8200만~8억2300만원이었던 것을 감안하면 웃돈만 4억이 넘는다. 이 정도 상황이면 아파트 당첨이 곧 프리미엄이라는 등식이 성립할 만하다.

청약경쟁률 고공행진, 서울에서 분양 받기란? 하늘에 별 따기

수도권 규제지역의 아파트 당첨을 ‘로또’라고 불리기도 한다. 당첨만 되면 상당한 시세차익이 기대되며 동시에 당첨되기도 그 만큼 어렵다는 의미이다. 2014년 이후 서울 아파트가격 연간 상승률과 1순위 평균 청약경쟁률을 분석해 본 결과 시세가 본격 상승한 2015년 이후에는 두 자리 수 경쟁률이 유지되고 있다.
 

서울 거주자 1순위 통장만 모인 평균 경쟁률 수치에서 2014년 4.89대 1, 2015년 13.50대 1, 2016년 21.91대 1, 2017년 12.76대 1로 두 자리수 경쟁률을 나타냈다. 특히 올해는 9월까지 공급된 일반분양 가구 수와 1순위 청약통장 수를 각각 합산해 평균을 내어 본 결과 27.62대 1로 조사되었다.

게다가 서울에서 공급되는 물량은 다수가 재건축, 재개발 등 일반분양 분인데, 총 가구수에 비해 적은 물량이 시장에 풀리게 되어서 청약가점이 높은 세대주가 아닌 이상 당첨 확률이 희박하다 할 수 있다.

빠르면 11월 말부터 청약제도가 바뀔 예정이다. 9.13 부동산대책 발표 후 청약제도 개편과 관련한 내용으로 입법예고가 된 상태이기 때문이다. 개편안의 주요 내용은 무주택자, 실수요자들을 위해 청약제도와 전매제한 등을 손 본다는 내용이다.

청약제도 개편 앞두고… 무주택자 ‘웃고’ 유주택자 ‘울고’

이번에 나온 주택공급에 관한 규칙 개정안을 보면 무주택자에게는 당첨의 기회를 높였지만 1주택자의 경우는 갈아타기가 상당히 힘들어졌다.

먼저 규제지역에서 무주택자의 범위를 더욱 좁혔다. 집을 소유하지 않아도 분양권, 입주권을 갖고 있다면 유주택자로 간주되어 가점제 대상에서 제외된다. 이에 따라 분양권이나 입주권을 소유하지 않은 진성 무주택자가 청약제도에서 우위를 점할 수 있게 되었다. 

추첨제 비율도 무주택자 위주로 바뀔 예정이다. 현재 민영주택의 추첨제 비율은 투기과열지구에서는 전용면적 85㎡ 초과 물량의 50%, 청약조정지역(청약과열지역)에서는 85㎡ 이하 25%, 85㎡ 초과 70% 이다. 추첨제는 말 그대로 1순위 안에서 추첨으로 당첨자를 가리기 때문에 무주택자와 1주택자들이 경쟁을 해야 했다. 하지만 앞으로 추첨제 물량의 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급해야 하므로 1순위 요건을 갖춘 무주택자의 기회가 훨씬 많아진 셈이다.
 

분양 받은 아파트를 일정기간 동안 사고 팔지 못하도록 하는 전매제한도 보다 깐깐해진다. 9.13대책 발표 후 나온 주택법 시행령 개정안에 따르면 공공택지는 분양가에 따라 전매제한이 3년에서 최대 8년까지 늘어난다. 분양가가 주변시세와 비슷할 수록 전매제한 기간이 짧고, 분양가가 주변시세보다 낮을 수록 전매제한 기간은 길어지는 격이다.

또 수도권 민간택지에 대한 전매제한 기간이 늘어나는 것도 주의해야 할 부분이다. 분양가상한제 적용주택 전매제한기간이 투기과열지구의 경우 분양가격이 인근지역 주택 매매가의 70% 이상이면 3년, 미만이면 4년이다. 이외 지역은 분양가격이 인근지역 매매가의 ▲100%이상 1년 6개월 ▲85%이상~100%미만 2년, 70%이상~85%미만 3년 ▲70%미만은 4년으로 세분화되었다.

무주택자… 수도권 공공택지, IN서울 분양단지 공략
1주택자… 추첨제 문 꾸준히 두드리는 수 밖에…

바뀌는 청약제도에서 가장 불리해 진 것은 중대형으로 갈아타기를 준비 중인 1주택자이다. 지금까지는 운이 좋다면 전용 85㎡ 초과 새 아파트를 가질 수 있다는 희망이 있었다. 하지만 추첨제 물량의 상당수를 무주택자 우선으로 가져가면서 1주택자의 운신의 폭은 좁아졌다.

따라서 이 제도가 본격시행 되기 전인 11월까지 부지런히 추첨제 물량에 도전을 해 보는 방법이 있지만 북위례, 성남 대장지구 등 인기지역의 분양 일정이 대거 미뤄져 이마저도 어렵게 되었다. 확실히 1주택자들이 새 아파트에 당첨되는 확률은 낮아지지만 기회가 전혀 없는 것은 아니다. 1주택자의 경우 무주택자 우선 공급 이외에 잔여물량에서 기존주택 처분 조건으로 청약, 당첨이 가능하다.

또 무주택자가 첫 집 장만으로 전용 85㎡ 초과 새 아파트를 분양 받기에는 보유자금이 부족해 생각보다 대형 아파트에서 경쟁이 덜할 수 있다는 점도 생각해볼 여지가 있다.

여기에 덧붙이자면 청약제도 및 전매제한은 부동산 시장 상황에 따라 유동적으로 변할 수 있어서 당첨가능성이 낮아진 1주택자라도 청약통장을 없애지 말고 보유하고 있는 것을 추천한다.
 

무주택자의 경우 당첨의 문이 이전보다 활짝 열려 있다고 봐도 된다. 다만 신혼부부 특별공급에서 신혼기간에 집을 소유한 적이 있을 경우에는 신혼부부 특별공급을 받을 수 없다는 내용이 들어가 있어 신혼부부 특공을 노리는 수요자라면 이 점을 인지해둘 필요가 있다.

앞서 언급한 내용이지만 가점이 상대적으로 낮은 젊은 세대주라면 전용 85㎡ 초과 분을 적극적으로 공략할 필요가 있다. 중대형 아파트는 분양가부담으로 실질적으로 청약 경쟁이 덜 할 수 있어서다.

이밖에 청약을 염두에 둔 주택 수요자라면 지역우선공급제가 공공택지 규모에 따라 다르기 때문에 청약에 앞서 이 점도 확인해둘 필요가 있다.