3기 신도시 예상후보지 심층분석 1편_광명시흥지구

2018. 10. 31   09:00 조회수 5,269


정부가 서울을 비롯한 수도권 전역의 치솟는 주택가격을 잡기 위해 마지막 카드를 뽑아 들었습니다. 

 

 [김현미 국토부장관 수도권 주택공급 계획 발표, 출처: MBN News]

정부는 그 동안 신규로 신도시나 택지지구를 지정해 인위적인 주택공급 확대 방안에 대해서 부정적인 시각이 강했습니다. 아직도 2기신도시의 개발이 한창인데다가 택지지구•도시개발구역 등에서도 주택공급이 꾸준히 이뤄지고 있기 때문입니다. 특히, 입지적으로 취약한 파주운정신도시나 양주신도시는 3기 신도시 개발에 따른 직접적 피해가 예상되면서 정부가 섣부르게 3기 신도시 개발에 나서지 못했던 것으로 보여집니다.


또, 신도시나 택지지구 개발의 본질적인 목적은 ‘서민들의 주거안정’이었으나 ‘부동산 투기의 장’으로 변질되는 사례가 허다했기 때문에 3기 신도시 개발에 더욱 부담스러울 수 밖에 없었습니다. 
 

 [동탄2신도시 개발 모습, LH홈페이지]

 

정부는 투기수요의 주택 매입을 억제하고 실수요자들의 부동산시장 진입을 유도함으로써 주택가격을 안정시키고자 했으나 결국 실패하고 맙니다. 결국, 정부도 부동산시장의 위력에 백기를 들고 말았습니다.


그 동안 신도시나 대규모택지지구 지정이 없을 것이라고 공인해왔던 정부로써는 정책실패를 자인한 셈입니다. 어쨌든, 정부는 주택공급을 늘려 주택가격을 잡는 정책으로 선회했습니다. 신규주택공급을 늘리기 위해서는 신도시나 택지지구 개발만큼 효율적인 방법은 없었겠죠.


정부는 수도권 내 그린벨트(개발제한구역)를 해제해 신도시나 택지지구로 개발해나가기로 했습니다. 아직, 정부가 3기 신도시 후보지의 위치나 방향성을 제시하지 않았습니다. 연구결과에 따라 연말쯤 발표하겠다는 발언만 남겼습니다.  


하지만, 국토부 김현미장관은 9.21부동산종합대책 발표 당시 몇 가지 힌트를 시장에 남겨 줬습니다. 국토부는 수도권 4~5곳에 330만㎡ 이상의 거대 신도시를 조성키로 했는데요. 이 중 1~2곳은 연내 발표키로 했죠. 이런 대규모 부지는 서울 접경지역에 많지 않죠. 

 

 [수도권 주택공급 확대 방안, 국토교통부]

 

또, 국토부는 3기 신도시 입지에 대한 힌트도 남겼습니다. 서울과 1기신도시 사이에 위치한 부지에 3기신도시를 선정하기로 했습니다. 이에 따라 전문가들은 서울(서울시청)과의 거리가 25km가량 떨어진 서울 접경도시에 신도시가 개발될 것이라고 점치고 있습니다.


따라서, 고양시나 광명시, 하남시, 김포시 등의 대규모 미개발지역이 물망에 오르고 있습니다. 이 지역들은 그 동안 개발제한구역이나 관리구역으로 묶여 있었던 만큼 개발이 사실상 제한되어 왔었죠.


부동산 전문가들은 과거 보금자리주택지구로 지정됐다가 해제된 광명•시흥지구와 하남 감북지구, 안양시가 추진하고 있는 박달테크노밸리 조성사업지와 고양시 장항동 일대, 과천시 일대를 후보지로 꼽고 있습니다.


필자는 광명 시흥지구와 하남 감북지구가 가장 유력한 3기 신도시후보지로 생각합니다. 이미 그린벨트가 해제된 상태이며 부지규모가 광대한데다가 서울과 가깝다는 점이 3기 신도시 자격요건을 모두 갖추고 있기 때문입니다.


■ 수도권 서남부의 마지막 명당…광명•시흥지구 개발 1순위로 부상

 

본래, 광명•시흥지구는 경기 광명시 광명동, 시흥시 과림동 일원 1736만㎡ 규모에 보금자리주택지구로 개발키로 했던 곳입니다. 정부는 이 곳에 9만5000가구 신도시급 거대 주거타운으로 개발할 계획이었습니다. 

 

 [광명•시흥공공주택지구 해제 및 관리대책 확정(국토부)]

 

당시, 입지적으로도 양호한 편에 속했죠. 일단, 이 곳은 서울 서남권과 거리상 매우 가깝습니다. 또, 주변에 KTX광명역과 서울외곽순환도로, 제2경인고속도로, 서해안고속도로 등 광역교통망이 확충되어 있어 서울의 집중된 인구를 분산시킬 수 있는 명당이라고 평가 받아왔습니다.


하지만, 광명•시흥지구는 부동산 경기 침체와 사업 시행자인 한국토지주택공사(LH)의 재무 여건악화, 원주민들의 반발 등으로 사업이 지지부진해지면서 2014년 결국 무산(지정해제)되고 말았습니다.


현재 주민들이 거주하고 있는 취락지역을 제외한 대부분 지역이 특별관리지역으로 지정돼 있는 다. 특별관리지역은 개발제한구역(GB) 해제 후 추진했던 공공주택지구(보금자리주택지구)를 방치할 경우 난개발이 예상되고 투기 가능성이 점쳐지므로 일정기간 개발을 제한하는 제도입니다. 또, 향후 대규모 개발이 예상되는 지역도 일부러 특별관리지역으로 묶어두기도 합니다.
 

 

 

이 지역의 개발이 필요한 주요 요인은 주변 집값이 천정부지로 오르고 있기 때문입니다. 특히, 광명시의 집값 상승세가 두드러졌습니다.


KB국민은행 부동산시세에 따르면 경기도 아파트가격은 10월 기준 3.3㎡당 1145만원으로 지난해 4분기(12월)보다 8.4% 가량 올랐습니다. 광명시 아파트는 같은 기간 26.1%(1518만원→1914만원) 오르는 기염을 토해냈다. 광명시 일대는 요즘 재건축사업과 뉴타운사업이 활기를 띠고 있어 집값 상승을 견인해 나갔던 것으로 보여집니다.

  
광명•시흥지구 내에서 대규모 공급만이 광명시 집값의 과도한 상승세를 잠재울 수 있을 것으로 보여집니다. 다만, 택지지구 조성까지 오랜 시간이 소요된다는 점에서 바로 집값 안정에 도움을 미치기는 힘들어 보입니다.

 

주변 상황도 많이 달라졌습니다. 특히, 광명•시흥지구는 광명역세권지구와 가까워 풍부한 생활편의시설을 공유할 수 있을 듯싶습니다. 2016년 개통한 강남순환도시고속도로(소하IC, 소하JC)의 진입도 수월합니다. 같은 해에 개통했던 수원~광명고속도로도 가까워 쉽게 이용할 수 있습니다.


교통여건도 더욱 개선될 전망입니다. 특히, 광명시흥지구의 최대약점이라 평가 받는 대중교통문제도 해결할 수 있을지 주목됩니다. 2014년, 국토부는 ‘광명•시흥지구 해제’와는 별개로 인천지하철 2호선 연장 사업과 광명•시흥선 철도사업을 추진해나기로 했었습니다.


그 동안, 지지부진 했던 지하철 2호선 연장사업도 최근 들어 논의가 본격화되고 있는 모양새입니다. 특히, 지자체별로 서로 협력하며 사업 진척을 위해서 속도를 내고 있는데요.


올해 1월에는 인천시와 광명시•시흥시는 ‘인천도시철도 2호선 광명(KTX)연장선 사전타당성 연구용역’을 함께 추진해나기로 했습니다.


인천도시철도2호선 연장 구간은 △인천대공원~광명시 12.8㎞(대도시권 광역교통기본계획 반영노선), △인천대공원~독산 13.9㎞(경기도 건의 노선), △인천대공원~시흥시 매화동 8.6㎞(경기도 건의 노선)등 3개노선을 검토 중입니다. 
  

 [신교통수단 바이모달 트램, 출처: 시흥시]

 

신교통 수단인 ‘바이모달 트램’도 도입될 가능성이 커졌습니다. 바이모달 트램은 디젤 하이브리드 추진시스템으로 운행되는 친환경 교통수단으로, 버스의 유연성과 경제성, 철도의 정시성을 조합한 새로운 신교통수단입니다. 도로 여건에 따라 버스모드 또는 트램모드로 운영 가능합니다. 시흥시는 지난 9월에 바이모달 트램 주요 인사들의 시승행사 및 시민들에게 차량을 전시하고 공개하는 행사를 개최 했습니다. 올해 2월부터 청라지구에서는 2개의 GRT 노선에 바이모달 트램을 총 4대가 운행 중이라고 합니다.


부동산전문리서치업체 리얼투데이 김병기팀장은 “광명•시흥지구는 규모가 워낙 광대하고 기존부터 도시계획이 체계적으로 짜여 있었던 만큼 향후 3기 신도시 개발 추진 가능성이 높게 점쳐지고 있다” 면서 “개발계획을 새롭게 수립할 필요가 없으므로 신도시 개발기간을 단축시킬 수 있고 신속하고 다량의 주택공급도 가능해 매력적”이라고 설명했습니다.


덧붙여 그는 “수도권 서남부지역의 규모가 커지고 개발에 대한 압력도 강해지고 있는 만큼 정부도 광명시흥지구를 더욱 눈 여겨 보고 있을 것”이라고 짐작했습니다.
  

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