3기 신도시 예상후보지 [2편] _ 하남감북지구

2018. 11. 05   09:00 작성자 부동산매니아 조회수 4,473

기존 저희 포스트에 게재했던 3기 신도시 예상후보지 [1]에선 수도권 서남부의 거대 노른자땅 광명•시흥지구에 대해 심층분석 해봤습니다.

광명시흥지구는 서울접근성이 우수한데다가 특별관리구역으로 묶여 있어 개발가능성이 무궁무진한 곳입니다. 특히, 이 곳은 보금자리주택지구에서 해제된 지역으로 별도의 개발계획을 마련하지 않고도 빠르게 사업을 진행할 수 있어 3기신도시 후보지 중 1순위로 꼽혔습니다.

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'에서는 수도권 동부의 주거명당으로 개발될 뻔(?) 했던 '하남감북지구'에 대해 설명드리고자 합니다. 이 곳도 광명시흥지구와 마찬가지로 보금자리주택지구에서 해제된 지역입니다.

 

<출처: 경기개발연구원>


하남감북지구는 강남권 바로 옆 노른자 땅에 위치해 있는데다가 주변에 개발호재가 풍부해 실수요자들은 물론 투자자들의 발길이 끊이지 않을 것으로 예상됩니다. 물론, 개발이 순조롭게 진행된다는 조건 하에서 말입니다.

 

감북지구는 사실상 강남생활권이나 다름 없는데요. 지구 바로 옆에는 잠실이 있으며 위례신도시와 하남감일지구, 하남미사지구와도 모두 인접해 있습니다.

 

■ 하남감북지구는 어떤 곳?


하남 감북지구는 경기 하남시 감북동과 감일동, 광암동, 초이동 일원에 조성될 예정이었습니다. 시범지구인 하남 미사강변도시, 위례신도시, 3차지구인 하남 감일지구 등에 이어 하남지역 4번째 보금자리주택지구이기도 했죠.

 

 <보금자리주택지구 위치도 출처: 경기개발연구원>


감북지구는 강남권의 넘쳐나는 주택수요를 흡수하고 주택가격 안정화를 목적으로 개발을 추진해왔습니다.

 

총 면적은 267만㎡(81만평)에 달하며 이 곳에 2만여 가구가 들어설 계획이었죠. 이 중 70%(1만4000가구)가 보금자리주택으로 공급하기로 했습니다.  서울외곽순환고속도로와 올림픽대로 진입이 수월해 서울은 물론 수도권 전역으로 이동할 수 있는 교통요충지이기도 합니다.

 

특히 감북지구는 감일지구와 고속도로 하나를 사이에 두고 개발되는 만큼 사실상 강남생활권 미니신도시로 거듭날수도 있었습니다. 하남 감북지구 부지가 267만㎡, 감일지구 169만㎡로 합쳐 335만㎡에 달하게 됩니다. 이는 위례신도시(678만8000㎡)의 절 반 수준이라고 하네요.
 

 <출처: 경기개발연구원>


■ 하남감북지구 원주민(토지소유자)들의 반발로 ‘무산’


사실상 송파생활권으로 주목 받아왔던 하남 감북지구는 원주민(토지주)들의 반대로 물거품되고 말았습니다.

 

2010년 12월 지구지정 됐으나 낮은 보상비에 반발한 지역 주민들의 소송이 이어지면서 2015년 5월에 결국 사업이 무산됐습니다. 2015년, 당시 토지주에게 감북지구 사업 추진 찬반을 묻는 설문조사에서 50% 이상이 취소를 원했던 것으로 알려졌습니다. 또, 보상금이 풀리기 전에 알박기 등 투기행위로 땅값이 치솟고 LH의 비용부담도 커지면서 사업이 지지부진해졌습니다.

 

2014년 매일경제신문(4월3일자)에 따르면, 하남시에 부동산 투기 붐이 불면서 하루 평균 2건, 약 6개월 동안 500여건의 알박기 행위가 적발되기도 했습니다. 투기수요가 부동산시장을 잠식하면서 결국 선량한 원주민(토지주)들에게 손실만 껴 안을 수 밖에 없었죠.
 

 


■ 2015년, 하남감북지구 3기 신도시로 거듭날 수 있을까?


감북지구의 규모가 약 267만㎡(80만여 평)에 달하므로 주변 부지와 함께 신도시로 개발될 가능성은 커 보입니다. 또, 천정부지로 치솟은 강남 집값을 잡기 위해서라도 하남감북지구 개발의 필요성이 제기되고 있습니다. 하남시 바로 남단에 위치한 성남시에는 유휴부지가 이젠 거의 남아있지 않기 때문입니다.  

 

다만, 걸림돌이 있습니다. 눈높이가 높아진 토지주를 만족시키기 위해서는 상당한 보상금을 지급해야 합니다.

 

하남시에서 부동산을 10여 년 동안 부동산을 운영해온 ‘K’중개업자는 “하남감북지구가 송파권역과 가깝다는 이유만으로도 웬만한 보상금으로 콧대가 높아진 토지주를 만족시키기란 쉽지 않을 것” 이라면서 “이미 한번 투기 붐이 쓸고 지나간 자리인 만큼 신도시 개발 시 보상문제도 순탄치 않을 것 같다”고 전했습니다.

 

그래도 사업이 꼭 불투명한 것은 아닙니다. 위례신도시와 하남미사강변도시, 현안2지구 등 아파트가격이 껑충 뛰었기 때문입니다.
 

 

 2014년 당시 분양했던 하남미사강변도시의 '미사강변 더샵 리버포레' 3.3㎡당 분양가가 1298만원 이었습니다. 지금 이 아파트의 시세는 3.3㎡당 2363만원이죠. 약 4년간 무려 82.0%나 오른 가격이죠.  

 

2013년 분양했던 ‘위례신도시 엠코타운 플로리체’의 분양가는 3.3㎡당 평균 1680만원 대였습니다. 약 5년이 흐른 지금 이 아파트의 가격도 81.1% 가량 올라 약 3043만원 선에 매물이 나오고 있습니다.


하남시 주요도시 주택가격이 치솟으면서 하남감북지구의 가치도 더욱 커지고 있습니다. 도시개발을 위한 사업성이 확보되기 때문이죠.

 

부동산 전문리서치업체 리얼투데이의 한 관계자는 “개발을 앞둔 신도시나 택지지구 등은 토지보상시기에 바람 잘 날이 없기 마련이다” 면서 “하남감북지구의 개발계획이 재점화 될 가능성이 커지고 있는 만큼 정부도 투기를 억제하고 부동산가격을 안정화시킬 철저한 대안을 마련해야 할 것”이라고 했습니다.
 

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