‘분양원가 공개’ 집값 잡을 수 있을까?...찬반 팽팽

2018. 11. 11   09:00 작성자 부동산매니아 조회수 4,520


 
정부가 주택가격 안정을 위해 다시 한번 날카로운 칼을 뽑아 들었습니다. 이번 대책은 투기수요 억제보다는 공급시장을 제한하는데 목적을 두고 있는 듯 합니다.


지난 해 9월, 민주평화당 정동영의원이 ‘분양원가공개법’ 발의하면서 분양원가 공개문제가 다시 한번 도마 위에 올랐었습니다. 하지만, 시장경제에 어긋난다는 논리로 자유한국당이 맞서면서 이 법안은 국회의 문턱조차 넘지 못했습니다.  


결국, 정동영의원은 법안 통과가 사실상 어렵다는 것을 실감하고 결국 철회해버리는 초강수를 둡니다. 어째서 제가 ‘법안 철회’를 ‘초강수’라고 표현했는지 궁금해 하실 텐데요. 

 

 
정동영의원은 법안을 철회하는 대신 정부의 압박강도를 높였습니다. 시행규칙(국토부령) 개정만으로도 충분히 ‘분양원가 공개’ 제도를 재정착시킬 수 있기 때문입니다.


국토부는 마치 기다리고 있었다는 듯이 반응을 내놨습니다. 지난 6일 김현미 국토부장관은 분양원가 공개 항목을 확대하는 내용의 주택법 시행규칙을 개정해 내년 1월부터 시행할 계획이라고 밝혔습니다.


이에 따라, 참여정부시절로 분양원가 제도가 회귀할 것으로 보여집니다. 분양가상한제 적용주택의 분양원가 공개항목이 기존 12개에서 61개로 늘어나게 됩니다. 굉장히 까다로워지는 거죠. 분양원가 공개는 비용의 투명성을 확보함과 동시에 건설사에게는 ‘毒(독)’이 될 가능성이 높습니다. 실수요자들에게는 오히려 得(득)이 되는 제도입니다. 그 이유에 대해서 부동산전문 리서치업체 리얼투데이가 심층 분석해보겠습니다. 


■ 미리 예측해보는 분양원가 공개제도


분양원가 공개제도는 참여정부(노무현정부) 이후 지금까지 시행되고 있습니다. 하지만, 이명박정부와 박근혜정부를 거치면서 분양원가 공개제도가 유명무실해져 버렸습니다.


분양원가 공개는 지난 2007년 공공주택과 민간주택에 대해 각각 61개와 7개 항목에 대해 원가 공개 제도가 도입됐습니다. 이후 이명박 정부 시절에 건설경기 활성화를 위해 공공주택 원가 공개 항목을 12개로 축소했습니다. 이 항목만으로는 실제 집행된 비용(분양원가)를 추정조차 할 수 없습니다. 그냥 속 빈 강정이라고 생각하시면 됩니다. 박근혜 정부는 부동산경기 활성화라는 목표하에 민간부문의 원가 공개 항목을 아예 제외 시켜버렸습니다.

 

 

문재인 정부는 참여정부의 이념을 계승한 정권인 만큼 분양원가 공개제도도 기존(참여정부 시절)의 틀에서 크게 벗어나지는 않을 것으로 보여집니다.
 

분양원가 공개제도는 분양가상한제 적용주택에만 적용됩니다. 따라서, 공공택지에서 분양하는 아파트(공동주택)는 모두 포함된다고 해도 과언이 아닙니다.


이 곳에서는 현재 12개의 항목을 공개하고 있습니다. 올해 시행규칙이 개정되면 택지매입원가 외에도 60개 항목을 추가로 공개해야 합니다. 굉장히 세밀한 부분까지 원가가 공개되므로 건설사의 수익을 추정해볼 수 있게 됩니다.
 

 
단, 민간택지 내에 짓는 공동주택은 분양가상한제 적용 대상이 아니므로 실질적으로 분양원가 공개의무도 없어 보입니다. 따라서, 이 부분에 대해서는 국토부가 시행규칙을 바꾸지 않을까 예상해봅니다.


■ 분양원가 공개 찬반논란 왜?


분양원가를 공개한다는 것은 건설사 입장에서 치명적일 수 밖에 없습니다. 건설사들의 실질적인 수익을 고객들에게 미리 보여주는 것과 다름 없으니깐요. 분양원가와 실분양가와 상당한 차이가 있을 때에는 고객들에게 외면을 받을 수도 있겠죠. 반면, 실수요자 입장에서는 저렴한 가격으로 내집 마련 기회가 제공되니깐 유리할 겁니다. 이런 이유로, 찬반여론이 팽팽하게 맞서고 있는 것 같습니다.


① 생산품 중에서 공동주택만 원가를 공개하는 것은 역차별이다?
 

 
(반대의견) 일부 보수언론들은 시장경제와 어긋난다고 목소리를 높이고 있습니다. 국내에서 생산하는 어떠한 상품에도 원가를 공개 안하는데요. 공동주택에만 원가를 공개한다는 것이 불합리하고 역차별이라는 것입니다.


(찬성의견) 진보성향이 강한 일부 부동산전문가들은 이 논리에 반박하고 있습니다. 주택은 인간 생활의 기본 3요소인 의•식•주에 해당됩니다. 필수불가결의 요소이기도 합니다. 따라서, 사익보다 공익이 우선시 되어야 하며 국가는 국민들의 주거안정을 위해 더욱 힘써야 할 것입니다. 


② 신규주택 공급이 주택가격 상승을 부추긴다?

 

 
(반대의견) 분양원가를 공개하면 건설사들은 채산성이 낮아지므로 집을 덜 지을 것이라는 논리입니다. 공급축소가 결국 집값 상승을 부추긴다고 주장하고 있습니다. 참여정부 때에도 분양원가 공개 후에 신규주택공급이 크게 줄어드는 부작용이 있었다는 점도 강조하고 있습니다. 또, 돈 되는 인기 지역에만 집을 짓는 현상이 발생해 외지인들은 오히려 소외 당할 우려도 있습니다.


(찬성의견) 올해 사상 최대 입주물량이 쏟아지고 있는데다가 내년에도 엄청난 입주물량이 대기하고 있는 만큼 당분간 공급부족 현상은 우려 안해도 될 것 같습니다. 또, 참여정부 시절 분양원가 공개 이후 미국발 세계금융위기 여파로 신규공급주택 공급이 줄어든 것이지 정책실패는 아닙니다.


③ 분양가 인하 효과는 있겠지만 주택가격 영향력은 글쎄?


(반대의견) 분양가상한제가 적용되는데다가 분양원가까지 공개하면 건설사 입장에서는 적정희망가격을 제시하기 어렵습니다. 분양가 인하효과가 있겠지만 집값을 잡는 데는 무리수가 있어 보입니다. 건설사의 수익이 줄어드는 만큼 수분양자가 시세차익을 누릴 수 있기 때문입니다. 


(찬성의견) 신규 분양하는 아파트들이 주변 집값 상승에도 일부 영향을 미쳤습니다. 주변 시세보다 높은 분양가에도 불구하고 분양에 성공하면 기존 아파트도 기대감속에 덩달아 가격이 상승했다. 특히, 우리나라는 선분양제도를 채택하고 있으므로 주택을 직접 보고 구매할 수 있는 구조도 아닙니다. 투명성 확보를 위해 원가공개는 반드시 필요합니다.


저희 회사 직원들도 분양원가 공개에 대해서 의견이 분분했습니다. 치열하게 토론도 해봤는데요. 결론을 쉽게 도출해내지는 못했습니다. 장점과 단점이 모두 공존하기 때문인데요.


건설사와 주택수요자들이 신뢰를 바탕으로 모두 상생할 수 있는 시장이 만들어졌으면 하는 바램입니다.
 

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