입주가이드 #10. 경기도 고양시 여긴어때

2017. 04. 05   15:51 조회수 2,809

 

과거, 김포한강신도시와 함께 수도권 미분양의 무덤으로 평가 받던 고양시가 부동산시장에서 괄목할 만한 성적을 거두고 있습니다.   


고양시는 2009년과 2010년 당시 식사지구와 덕이지구 등에서 일시적으로 입주물량이 한꺼번에 쏟아지면서 부동산시장이 장기침체의 늪에 빠지고 말았습니다. 미분양적체현상이 심화되고 불꺼진 아파트들이
늘어나면서 할인분양하는 건설사들도 속속 등장했습니다. 결국 분양을 포기하고 전세로 전환하는 아파트들도 있었습니다.


2015년부터 고양시 부동산시장의 분위기가 조금씩 변하기 시작했습니다. 삼송지구와 킨텍스지원용지 등에서 분양하는 아파트들마다 단기간 완판행진을 이어 나갔습니다. 분양권에도 서서히 웃돈이 붙기 시작했습니다. 2010년 당시 5000여 가구에 달했던 미분양물량도 대부분 소진되면서 현재 400여가구만 남아있는 상태입니다.

 


올해, 고양시 입주물량도 많지 않아 부동산시장에 부담도 적습니다. 부동산전문 리서치업체인 리얼투데이에 따르면 올해 고양시에 입주를 앞두고 있는 아파트는 단 2곳, 1935가구에 불과합니다.

오는 6월, 삼송지구에서 ‘고양삼송동일스위트 1차(968가구)’가 입주를 시작합니다. 또, 원흥지구에서 ‘고양원흥호반베르디움 5단지(967가구)’가 10월쯤 입주하게 됩니다.


| 입주예정단지 위치도

 


삼송지구나 원흥지구 등의 아파트들은 서울 전세가격(3.3㎡당 1297만원)으로 내 집을 장만할 수 있는 만큼 서울통근 수요자들에게 많은 인기를 누리고 있습니다. 서울접근성이 뛰어난 데다가 향후 교통여건도 더욱 개선될 예정이기 때문이죠.

삼송지구(남삼송권역) 내에는 학교나 공원, 도로 등 기반시설이 대부분 확충되면서 생활하는데 불편함이 거의 없습니다. 또, 삼송역 주변에는 상업ㆍ문화시설이 대규모로 들어설 예정입니다. 삼송지구 내 대규모상업ㆍ문화복합시설인 ‘스타필드 삼송’이 올해 문을 열 예정입니다. 또, 삼송지구 바로 남단에 위치한 원흥지구에는 가구공룡 ‘이케아(IKEA)’가 올해 문을 열고 영업을 개시합니다.

올해부터 전국아파트 입주물량이 크게 증가하면서 부동산시장의 불확실성이 커지고 있지만 고양시는 입주물량도 많지 않습니다. 지난해(4238가구)보다 54.3% 감소한 1935가구(2개 단지)만이 입주하게 됩니다.

| 입주예정단지 특징

 

 

<입지> 
단지 바로 옆에 신원병설유치원, 신원초, 신원중, 고양시립신원도서관 등이 들어서 있습니다. 고등학교도 신설될 예정입니다. 단지 남측에는 뉴코리아CC가 있으며 일부가구는 골프장 조망이 가능합니다. 

또, 바로 옆에는 실개천(공릉천 지천)이 흐릅니다. 


<단지특성> 

66㎡형과 76㎡형은 소형면적에서 보기 드물게 4Bay 평면을 적용해 채광성 및 통풍성을 극대화시켰습니다발코니 확장 시 실사용면적이 크게 늘어납니다발코니를 확장하면 실사용공간이 35~39( 12)가량 넓어집니다. 705동과 706동은 골프장 조망이 가능하며 701동과 702동은 거실에서 하천이 보입니다


<입지> 
‘고양 원흥 호반베르디움’ 바로 옆에는 가구공룡 '이케아(2017년 오픈 예정)'가 들어설 예정입니다. 삼송지구와 가까워 향후 풍부한 생활편의시설을 함께 이용할 수 있습니다. 원흥지구 내에는 이미 학교나 공원, 도로 등 각종 기반시설 시설이 확충되어 있어 생활하는데 불편함이 없어 보입니다. 단지 주변에 대규모 근린공원이 조성됩니다. 단지 바로 북쪽에 다솔유치원이 있으며 도래울초ㆍ중ㆍ고교가 도보 5분 거리에 있습니다. 창릉천과 수변공원도 가까워 여가활동을 즐기기 좋습니다. 

<단지특성> 
전 가구 남향 위주 배치했으며 판상형 4Bay 설계를 적용했습니다. 또, 가변형 벽체를 적용해 주택수요자들의 취향이나 가구수에 따라 평면을 바꿀 수 있도록 했습니다. 그 동안 애물단지 취급 받던 저층도 특화 시켰습니다. 1층의 모든 세대에는 천정고를 2.4m 개방감과 쾌적성을 살렸구요. 전체 지하 주차장의 30% 이상을 확장형 주차공간으로 마련해 입주민들의 안전한 주차를 가능케했습니다.


| 매물 시세


고양 삼송동일스위트는 조망권 여부에 따라 매물의 가격차이가 약간 발생합니다. 하천조망권 확보에 유리한 701동과 702동 라인 전용 66㎡형은 3억6000만~3억7000만원 선으로 매물이 나오고 있습니다. 골프장 조망이 불가능한 세대들은 3억5000만원 안팎의 시세를 형성합니다. 또, 골프장 조망이 가능한 전용 84㎡형(705~708동)은 4억3000만~4억4000만원 선의 시세를 형성하고 있습니다. 조망권뷰가 잘 안나오는 세대들은 4억2000만원 안팎에 매물이 나오고 있습니다. 

전용 66㎡형의 전세가격은 매매가격과 큰 차이가 없습니다. 전세가격이 3억원 안팎으로 전세가율이 80%에 달합니다. 부동산중개업자들에 따르면 삼송지구는 소형의 비중이 높지 않아 희소성이 강한 반면 전세수요가 많아 전세가격이 주변보다 높게 형성되고 있습니다.


고양 원흥호반베르디움 5단지는 근린공원이 단지 북쪽에 조성되므로 거실에서 근린공원 조망이 사실상 불가능합니다. 따라서, 동별 가격차이가 크지는 않습니다. 

전용 69㎡A형의 시세는 4억원에 이릅니다.  3.3㎡당 1500만원 대로 상당히 높은 가격입니다. 주력면적인 전용 4억3000만원으로 안팎으로 전용 69㎡A형와 큰 차이가 없습니다. 이 아파트는 아직 전세물건이 나오고 있지는 않습니다. 입주하려면 상당기간 남았기 때문인데요. 주변 시세를 감안하면 69A형 전세가격은 3억~3억1000만원, 84A형은 3억4000만~3억5000만원 가량의 시세를 형성할 것 같습니다.


| 분양권 프리미엄 알아보기

* 상위 프리미엄은 실거래가에서 분양가를 제외한 가격입니다.(금융비용과 발코니 확장비 포함된 가격)

국토부 실거래가 자료에 따르면 ‘고양 삼송동일스위트 1차‘ 분양권은 2000만~5000만원 상당의 프리미엄이 형성되고 있습니다. 전용면적이 커질수록 프리미엄 상승률도 상대적으로 높았습니다. 전용 66㎡은 2350만원(7.4%) 가량 상승했으며 전용 76㎡형은 3420만원(9.3%)으로 올랐습니다. 전용 84형은 무려 4990만원(11.9%) 가량 올라 4억1830만원으로 거래됐습니다. 

부동산에서 말하는 가격은 국토부 실거래가와 큰 차이가 있었습니다. ‘D’부동산에 따르면 66㎡형과 76㎡형은 6000만~7000만원 가량의 웃돈이 붙어 매물이 나오고 있습니다. 66㎡형의 경우 발코니 확장비, 이자비용, 프리미엄 등을 모두 포함하면 4억원 이상 준비해야합니다. 전용 84㎡은 프리미엄이 6000만~7000만원 형성되고 있으며 총 매입가격은 4억5000만원 정도 소요됩니다. 

‘고양 원흥호반베르디움 5단지’는 이 아파트의 분양권 프리미엄은 2000만원(5%) 가량 올랐습니다. 이 아파트도 실거래가격과 부동산에 나오는 매물들과 큰 차이가 있었습니다. 원흥지구 내에 위치한 ‘S’부동산에 따르면 전용 84㎡형은 6500만~7000만원 가량의 웃돈이 붙었습니다. 총 매입가격은 4억5000만원 가량 예상됩니다. 공급이 많지 않았던 69㎡형의 프리미엄은 더욱 높습니다. 현재, 7000만~8000만원 가량 웃돈이 붙었습니다. 

 

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