부동산시장에서 오랜 기간 저평가되어 있던 서울 강서권역이 풍부한 개발호재와 더불어 교통여건이 크게 개선되면서 실수요자들의 관심이 부쩍 늘어나고 있습니다.

과거 강서권역은 공장들이 밀집해 있으며 외국인 노동자들도 상당수 거주하고 있어 주거지로써는 인기가 없었는데요. 서울에 위치한 공장들이 서서히 수도권으로 빠져나가고 이 곳에 지식산업단지 등이 들어서기 시작하면서 부동산시장 분위기가 조금씩 달라지기 시작했습니다.

또, 강남순환도시고속도로와 지난 해 7월에 개통되면서 강남 출퇴근 수요자들의 관심도 크게 늘어난 것으로 보여집니다. 지하철9호선 1ㆍ2단계 개통(2015년)도 한몫했죠. 게다가, LG전자 등 국내 유수의 기업들이 줄줄이 입주하는 마곡지구에 대한 기대감도 높아지고 있습니다.   

이런 이유로 입주를 앞두고 있는 아파트에 대한 관심도 증폭되고 있는데요. 일부 아파트들은 이미 1억원이 넘는 프리미엄이 형성되어 거래되고 있을 정도입니다. 오늘은 강서권역에서 입주를 앞두고 있는 아파트에 대해서 개략적으로 분석하고 정리해보도록 하겠습니다.

주요단지설명

입지: 영등포구에서는 신안산선의 직접적인 수혜가 예상되는 신길뉴타운이 가장 돋보입니다. 현재의 교통여건도 양호한 편입니다. 신길뉴타운은 서부간선도로와 올림픽대로, 남부순환로 등을 모두 이용할 수 있으니깐요. 또, 지하철 7호선 라인에 위치하고 있어 대중교통이용도 수월하구요. 신길뉴타운에서 다소 아쉬운 점을 꼽는다면 쾌적성문제입니다. 주변에 공원이나 산 등의 녹지공간이 거의 없으니깐요. 은평뉴타운이나 장위뉴타운과 비교되는 대목이죠.

신길뉴타운 내에서는 오는 4월쯤 ‘래미안 에스티움’의 입주가 시작된다고 합니다. 이 아파트의 가장 큰 장점은 지하철7호선 신풍역이 바로 옆에 있어 초역세권 프리미엄도 기대된다는 점입니다.

단지특성: 래미안 에스티움은 신길뉴타운의 쾌적성 문제를 해결하기 위해 단지 내 조경시설에 대해 각별히 신경을 쓴 것 같습니다. 조경시설면적이 총부지면적의 44%에 달합니다. 이 곳에는 다양한 테마공원과 산책로가 조성되므로 마치 공원을 아파트에 옮겨온 듯한 느낌이 들겠죠. 주변 중개업자들에게 문의해본 결과, 영등포구민체육관 주변에 신안산선 신풍역(가칭)이 생겨난다고 하더라구요. 단지에서는 약 10분 정도의 거리입니다.

서울의 외곽에 위치해 있는 마곡지구. 불과 수년 전만해도 논밭이 대부분이었던 이 곳이 지금은 강서권역 최고의 도시로 거듭나고 있습니다. 마곡지구는 향후 LG전자를 비롯해 코오롱, 이랜드, 롯데 등 국내를 대표하는 주요기업들이 입주하게 됩니다. 물론, 중소기업들도 대거 입주하구요. 마곡지구는 올림픽대로가 가깝고 지하철5호선, 9호선, 공항철도 등을 품고 있는 교통의 요충지입니다.

입지: 이 곳에서는 힐스테이트 마스터가 올해 4월 입주하게 됩니다. 단지 바로 옆에는 근린공원이 조성됩니다. 지하철5호선 마곡역이 도보 10분 거리에 있습니다. 단지 바로 옆에 중학교와 초등학교, 근린공원이 있구요. 힐스테이트 마스터는 마곡지구 내에서도 남쪽에 있어 비행기소음을 걱정하시는 분들이 많더라구요. 주변 중개업자에 따르면 마곡지구에서 비행기소리는 굉장히 미비하다고 합니다. 예민하신 분들이 아주 미세하게 느낀다고는 하지만 일상에서 느낄 정도는 아니라고 합니다.

단지특성: 마곡지구 유일한 민간분양아파트이기 때문에 자재와 시설면에서는 주변 아파트보다 훌륭하다고 하네요. 커뮤니티시설이나 조경시설 등도 공공분양아파트보다 훨씬 풍부하고 다양하게 갖춰져 있습니다. 임대물량이 없는 점도 장점으로 작용하구요. 유일한 단점이라면 동과 동간의 단점이 짧은 정도인 것 같습니다.

입지: 금천구에서는 미니신도시급으로 개발되는 ‘롯데캐슬 골드파크’에 대한 관심이 커져가고 있습니다. 롯데캐슬 골드파크 1차(1743가구)가 지난해 11월부터 입주를 시작한데 이어 올해 9월에도 주상복합아파트 롯데캐슬 골드파크 2차(292가구)가 입주한다고 하네요. 내년에는 3차(1236가구)까지 입주하게 되는데요. 약 3300가구가 한곳에 입주가 몰려 일시적 공급과잉도 예상해볼 수는 있는데요. 하지만, 부동산시장에 큰 무리가 따르지는 않을 것 같습니다. 그 동안 금천구 지역은 아파트 신규공급이 거의 없었던 만큼 새아파트를 찾는 대기수요도 풍부할 것으로 예상되기 때문입니다.
롯데캐슬 골드파크는 옛 육군 도하부대 부지를 개발하는 대규모 복합단지인데요. 이 곳에는 주거시설뿐만 아니라 상업시설과 업무시설, 문화ㆍ여가시설까지 한곳에 모두 갖춰지게 됩니다. 난개발을 방지하고 도시의 공간효용성을 극대화시킨 콤팩트시티의 개념이 반영된 듯싶습니다.
과거, 롯데캐슬 골드파크가 위치하고 있는 금천구의 가장 큰 단점은 출퇴근문제가 아니었나 싶습니다. 일단, 금천구는 강남, 용산, 여의도 등 주요업무지구(CBD)와의 거리가 상당하구요. 주변 도로망이 교통량에 비해 훨씬 부족했습니다. 교통의 불모지였던 금천구가 이제는 교통의 요충지로 서서히 변하고 있습니다. 지난해 개통한 강남순환도시고속도로 금천IC를 이용하면 강남권으로 30분대로 이동이 가능해졌구요. 또, 2023년 개통예정인 신안산선 정차역도 가까운 곳에 들어설 예정이며 신림선경전철(2020년 개통예정)도 최근 착공에 들어갔다고 하네요.

단지특성: 롯데캐슬 골드파크 내에 롯데마트가 입주할 예정이며 주변에 대규모공원도 조성됩니다. 또, 초등학교와 경찰서 등도 들어선다고 하네요. 축구장의 약 2.6배 규모의 대규모근린공원도 조성됩니다. 롯데캐슬 골드파크 2차 바로 서쪽에 안양천이 흘러 일부가구는 조망이 가능하구요. 2호라인과 3호라인 중 중간층 이상(201동, 202동 모두 가능)에서는 안양천 조망이 가능합니다. 하지만, 바로 앞에 철도가 보여서 거부감을 느끼는 수요자들도 많다고 하네요. 단지 바로 남쪽에는 금청구청이 있으며 수도권전철 금천구청역은 도보 3분 거리에 있습니다.

입주 후 적정시세는 얼마?

‘롯데캐슬 골드파크2차’ 바로 옆에는 지난 해 11월 입주를 시작한 롯데캐슬 골드파크 1차(1743가구)가 위치하고 있습니다. 입지적으로는 거의 비슷한 만큼 ‘롯데캐슬 골드파크 2차’도 향후 1차 수준의 시세를 형성하지 않을까 생각해봅니다.

 
입주 시 전용 59㎡형의 4억7000만원 안팎에 형성될 것으로 보여지며 평균 전세가격은 3억8000만원 선에 매물이 나올 것 같습니다.

입지적으로 약간 차이가 있지만 가장 최근에 입주한 동일브랜드아파트인 ‘래미안 영등포 프레비뉴’와 비교해 봤습니다. ‘래미안 에스티움’이 ‘래미안영등포 프레비뉴’보다 약간 입지적 우위를 차지하고 있습니다. 따라서, 향후에는 래미안영등포프레비뉴보다 더욱 높은 시세를 형성할 것 같은데요. 최근 거래된 분양권실거래가를 살펴보면 전용 84㎡형이 6억원 이상(층과 향별로 약간 상이)으로 거래된다는 점을 감안하면 향후 입주할 무렵에 6억5000만~7억원 선의 시세를 형성할 것 같습니다. 또, 우수한 교통여건으로 배후수요가 풍부한 지역이므로 전세가율은 여전히 80%대를 넘어설 것으로 예상되구요.​ 

힐스테이트 마스터 주변에 위치한 마곡엠밸리 11단지와 비교해보겠습니다. 이 아파트도 힐스테이트 마스터와 입지적으로 거의 유사합니다. 다만, 차이점이 있다면 힐스테이트 마스터가 마곡지구에서 유일한 민영아파트라는 점입니다. 곧, 나머지는 공공분양아파트라는 뜻이겠죠.

​
따라서, 민영아파트인 힐스테이트 마스터가 마곡엠밸리11단지보다 높게 시세가 형성될 것 같습니다. 예단하기는 이르지만 10%가량 더 높은 시세를 형성하지 않을까 생각해봅니다. 전용 59㎡형은 6억원 초중반, 전용 84㎡형은 7억원 이상의 시세를 형성할 것 같습니다.

분양권 프리미엄 얼마?

전용 84㎡형이 지난해 11월 4억9000만원에 거래가 됐는데요. 실제 거래된 가격인지는 의심스러운데요. 분양가와 별반 차이가 없으니깐요. 부동산에 문의해본 결과, 2월 현재 7000만~8000만원 가량의 프리미엄이 형성됐으며 주택수요는 꾸준한데 오히려 매물이 없다고 하네요.

래미안 에스티움의 전용 84㎡형 분양가는 5억7000만원 선이었습니다. 지난 1월에 6억9000만원에 거래됐었는데요. 지금도 거의 비슷한 수준에 매물이 나오고 있습니다. 부동산에서는 중간층 기준 6억9000만~7억사이로 매물이 나오고 있다고 하네요.  

마곡힐스테이트 마스터 주력 주택형인 전용 84㎡형은 지난 1월에 약 6억5000만원 선에 거래가 됐습니다. 이 주택형은 5억3000만원 수준으로 분양가가 책정됐으므로 최소한 1억1000만원의 시세차익 실현이 가능해 보입니다. 부동산에서는 현재 2억~2억5000만원 수준의 웃돈이 붙어 매물이 나오고 있다고 하네요.