수도권 남부의 최대규모의 신도시이자 자족형 복합도시로 개발되는 동탄2신도시 

최근, 동탄2신도시의 부동산시장이 불안감에 휩싸이는 분위기입니다. 입주물량이 수년동안 봇물처럼 쏟아져 나오고, 분양도 꾸준히 이뤄지면서 공급과잉현상에 대한 우려도 함께 높아져가고 있습니다.

동탄2신도시는 2015년부터 입주물량을 다량으로 쏟아지기 시작했습니다. 올해 입주물량은 1만3,156가구로 지난해(7,811가구)보다 2배 가량 늘었습니다.
 

입주와 분양이 계속되고 있지만 ‘동탄2신도시 부동산시장의 날씨가 흐리다’라고 판단하기는 다소 일러보입니다.
여느 신도시보다 풍부한 개발호재를 품고 있기 때문입니다. 동탄2신도시내에는‘광역비즈니스콤플렉스’를 비롯해 ‘문화디자인밸리’, ‘동탄테크노밸리’ 등도 함께 개발하고 있고 R&D, 산업, 업무, 상업, 문화시설이 모두 갖춰지면서 고용창출효과에 따른 인구유입도 예상해볼 수 있습니다.

특히, 북동탄지역은 철도 및 도로, 공원, 학교 등 기반시설이 다량으로 갖춰지면서 주거선호도도 높아지고 있습니다. 올해 입주를 앞두고 있는 아파트들이 대부분 북동탄과 그 주변에 위치하고 있어 실수요자들의 관심도 꾸준할 전망입니다. 지난해 말 개통한 SRT동탄역을 이용하면 서울 강남권의 출퇴근도 가능해지므로 더욱 많은 배후수요를 품을 수 있을 것으로 예상됩니다.

주요 단지 설명

입지: 동탄2신도시 시범단지의 마지막입주물량인 ‘동탄2금강펜테리움 센트럴파크3차’. 올해 입주단지 중 최고의 입지를 자랑합니다. 이 아파트는 시범지구 내에 위치하고 있는 만큼 실수요자들을 중심으로 많은 인기를 누리고 있습니다. 고속철도 SRT동탄역을 걸어서 이용할 수 있구요. 동탄역 주변 대규모 상업ㆍ문화시설도 함께 이용할수 있습니다. 단지 바로 남단에는 청계중앙공원이 있어 대부분의 세대가 조망이 가능합니다. 교육환경으로는 단지 바로 옆에 초등학교가 위치해 있고 유치원, 중ㆍ고교도 걸어서 통학할 수 있습니다

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상품: 동별 조망권 여부를 살펴봤습니다. 942동과 943동, 944동은 5층 이상이면 대부분의 세대가 공원조망권을 확보하게 됩니다. 941동과 945동은 앞 동에 공원이 가려져서 조망권 확보에 다소 어려움이 따를 것으로 예측됩니다.

입지: 올해 6월 입주를 앞둔 ‘동탄2신도시 2차 푸르지오’는 교통, 환경, 교육여건이 매우 뛰어나 보입니다. SRTㆍGTX동탄역이 가깝고 동탄역 주변에는 백화점, 대형마트, 멀티플렉스관 등이 입점합니다. 단지 바로 옆에는 초ㆍ중ㆍ고교가 모두 신설되므로 자녀들의 안전한 통학이 가능할 전망입니다. 반면, 주변 중개업자에 따르면 ‘동탄2신도시 2차 푸르지오’ 주변에는 다른 아파트가 없어 ‘나홀로 아파트’라는 이미지가 강합니다. 또, 단지 바로 옆에 동부대로가 있어 소음과 먼지 피해가 예상된다고 합니다.  단지 주변에 방음터널이 설치될 예정이라고 하니깐 소음과 먼지 피해를 어느정도 줄일 수 있겠네요.

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상품: 단지 내 유치원이 설치되므로 어린 자녀를 둔 학부모들에게 많은 관심을 받을 수 있을 것으로 보여  집니다. 이 아파트는 외부 자연과 연계해 조경면적 비율 46.5%에 달하는 친환경아파트로 꾸며집니다. 특히, 이 아파트는 건폐율이 13.9%에 불과한 만큼 동과 동간의 거리가 넓어 채광과 통풍이 유리합니다.

입지: ‘동탄2사랑으로 부영(A31블록)'은 2월28일부터 입주를 시작합니다. 이 아파트는 학교나 공원 등 기반시설이 밀집해 있는 커뮤니티 시범단지와 가깝습니다. 가격은 시범단지 내 아파트들보다 훨씬 저렴해 실수요자들에게 적합해 보입니다. 단지 뒤로는 무봉산이 있어 쾌적한 주거환경도 제공되며 단지 바로 옆에는 초등학교가 있습니다.

'사랑으로 부영 A23블록'도 2월 28일에 입주를 시작합니다.

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입지: 단지 바로 옆에 초ㆍ중 ㆍ고교가 모두 위치해 있어 교육여건이 매우 좋아 보입니다. 또 단지 뒤쪽으 로는 무봉산이 있으며 남쪽에는 치동천이 흐릅니다

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상품: 다른 신규 공급되는 아파트들보다 단지내 쾌적성ㆍ편의성을 살리지 못한 점이 약점으로 보여집니다. 또한 부지모양이 ‘L’자로 되어 있어 토지를 효율적으로 이용하기에도 제약이 있어 보입니다. 단지내 조경시설이나 광장 등을 다량으로 확보할 수 없기 때문입니다. 또한 동과 동간의 거리가 짧아서 일조량 및 채광을 극대화 시키지 못한 점이 아쉽습니다.

입주 후 적정시세는 얼마?

‘금강펜테리움센트럴파크 3차‘는 바로 북서쪽에 위치한 ‘동탄 시범우남퍼스트빌’과 입지가 가장 유사해 보입니다. KB국민은행 부동산시세에 따르면 현재 ‘동탄 시범우남퍼스트빌’의 전용 84㎡형 시세가 5억5000만원 선으로 형성되고 있습니다.

‘금강펜테리움센트럴파크 3차’가 입주할 무렵에는 매매가격과 전세가격이 ‘동탄시범우남퍼스트빌’보다 약간 높은 수준으로 시세(5% 내외)가 형성될 것 같습니다. ‘금강펜테리움센트럴파크 3차’는 단지규모가 작지만 청계중앙공원 조망권이 더욱 우수하고 초ㆍ중ㆍ고교 접근성이 더욱 뛰어납니다. 또, 2년 가량 늦게 지어진 새 아파트라는 점도 플러스 요인입니다. 인근 중개업자에 따르면 분양권(전용 84㎡형 기준)이 5억5,000만~약 5억8,000만원 선에 매물이 나오고 있습니다. ‘치동천’이 바로 앞에 있어 조망권이 우수한 942~944동은 가치상승이 기대되면서 현재 매물이 거의 나오지 않는 상태입니다. 조망권이 다소 떨어지는 945동은 전용 84㎡형 기준 평균 5억5000만원에 매물이 나오고 있습니다. 이 아파트는 입주시기가 아직 상당히 남아있어 전세매물을 찾아보기가 힘듭니다. 가구수가 적은 점도 주요 요인입니다. 현재, 이 아파트의 전용 84C㎡형 전세권 가격이 3억7000만원에 나왔습니다.  주거선호도가 높은 시범단지라는 특성도 지니고 있어 입주 무렵에는 임대수요가 지금보다 더 늘어날 것으로 예상됩니다. 따라서, 전세가격의 상승여력도 충분해 보입니다.

‘동탄2신도시 2차 푸르지오’는 2015년에 입주한 동탄센트럴자이와 입지가 가장 유사합니다. 두 아파트 모두 영천동에 위치하고 있으며 동탄역을 걸어서 이용할 수 있고 특히 단지 남단에는 ‘치동천’이 위치해 조망도 가능한 공통점이 있는데요.
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‘동탄센트럴자이’ 전용 84㎡형의 시세는 5억원 선으로 형성되어 있습니다. ‘동탄2신도시 2차 푸르지오’의 입주가 2년 이상 늦다는 점을 감안하면 ‘동탄센트럴자이’보다 약간 높은 시세를 형성할 것으로 보여집니다. 특히, 단지 바로 옆에 초ㆍ중ㆍ고교가 밀집해 있어 자녀를 두고 있는 30~40대 학부모들에게 많은 인기를 누릴 전망입니다. 조망권이 우수한 104동과 110동 전용 84㎡형은 4억7000만원 이상으로 매물이 나오고 있습니다. 조망권 확보에 불리한 105동은 4억5000만원 선입니다. 전세가격은 동과 층별로 큰 차이가 발생하지 않습니다. 현재 이 아파트는 평균 3억원 안팎(전용 84㎡형 기준)으로 전세 매물이 나오고 있습니다. 아직 입주시기가 3달 가량 남아있는 만큼 전세가격도 비교적 저렴한 편에 속합니다.

‘동탄2신도시 사랑으로 부영(A31블록)’은 청계동 내에서 비교적 낮은 시세를 형성하고 있습니다. 전용 84㎡형 기준 매매가격이 4억500만원 수준입니다. 평균 전세가격 (전용 84㎡형 기준)은 2억9000만원으로 형성되고 있습니다. 이는 시범단지보다 3000~4000만원 가량 저렴한 가격입니다. 시범단지의 풍부한 생활편의시설을 함께 이용할 수 있는 만큼 실속형 전세수요자들에게 꾸준한 관심을 받을 것으로 예상됩니다.  

분양권 프리미엄 얼마?

‘금강펜테리움센트럴파크 3차’는 시범단지 프리미엄을 톡톡히 누리고 있는 것 같습니다. 올해 국토부 실거래가 자료를 확인해 본 결과, 올해 초 이 아파트는 전용 84㎡형 기준 4억8000만원에서 5억2000만원 선으로 거래됐습니다. 분양가 대비 4000만~8000만원 가량 오른 가격이죠. 인근 부동산에 문의해본 결과, 실제로 거래되는 가격은 이보다 훨씬 높다고 합니다. 중간층 이상 프리미엄(전용 84㎡형)이 최소 8000만원에서 최고 1억4000만원에 달합니다. 게다가, 이제는 프리미엄 1억원 이하 물건은 찾아보기조차 어렵습니다.

'동탄2신도시 2차 푸르지오’도 역시 국토부실거래가 자료에서는 프리미엄이 거의 형성되지 않았습니다. 전용 84㎡형의 분양가는 3억6400만원 선입니다. 올해 초, 실거래가는 3억7000만원 수준에 불과합니다. 주변 부동산에서 전용 84㎡형 매물을 살펴봤는데요. 대체적으로 중간층 이상이면 5000만원 이상의 프리미엄이 형성되고 있었습니다.

국토부실거래가 자료에 따르면 ‘동탄2 사랑으로 부영(A31)’은 현재 실거래가격이 과거 분양가와 큰 차이가 없는 것으로 조사됐습니다. 최근에 마이너스 프리미엄으로 분양권이 거래된 사례도 있었습니다. 

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  이 아파트의 전용 84㎡형 기준 분양가가 3억9000만원 선이었습니다. 올해 초 분양권(전용 84㎡형)이 3억7500만~3억9800만원으로 거래 됐습니다. 부동산에 문의해본 결과, 이 아파트는 프리미엄이 거의 형성되어 있지 않다고 합니다. 중개업자에 따르면 분양 당시 이 아파트는 입지와 품질, 브랜드인지도에 비해 분양가가 높았기 때문입니다.