입주가이드 #12. 인천 송도신도시 여긴어때

2017. 04. 26   15:48 조회수 3,792

 

 

과거, 미분양의 무덤이라는 오명을 갖고 있던 송도신도시가 부동산시장에서 화려한 부활의 날갯짓을 펼치고 있습니다. 송도신도시는 인천 경제자유구역으로 부동산 투자이민제 확대에 따른 수혜가 예상되며 풍부한 개발호재를 품고 있어 향후 가치상승이 예상되기 때문입니다.

 

송도신도시 탄생 배경과 부동산시장

 

송도신도시는 한국경제의성장동력을 창출하는 21세기형 글로벌 시티로 개발하기 위해 탄생(2004년 경제자유구역 지정)했습니다. 이 곳에는 국제비즈니스도시, 동북아물류허브, 국제레저도시로 특화 시켜 국가경쟁력을 향상시키는 데 목적이 있었습니다. 단순히, 싱가폴이나 중국 상해처럼 인천을 경제자유구역으로 개발하면 무역과 비즈니스, 관광 등 모든 측면에서 경쟁력을 확보할 수 있다고 본 것입니다. 

하지만, 부푼 기대는 오래가지 못했습니다. 2007년 세계금융위기 이후 세계경기가 내리막길을 거듭하면서 송도신도시에도 먹구름이 드리우기 시작했습니다. 외국기업은 물론 병원, 학교 유치에 실패하면서 자족형복합도시가 아닌 배드타운의 이미지만 강해졌습니다.

 

기대감에 가득 부풀어 올라있던 송도신도시의 부동산시장은 마른 하늘에 날벼락이었습니다. 2007년 송도신도시 아파트의 가격이 고점(3.3㎡당 1721만원)을 찍은 이후 해가 거듭될 수 록 하락폭은 더욱 커져만 갔습니다. 2013년 당시 송도신도시 아파트가격이 3.3㎡당 평균 1218만원이었습니다. 이는 고점대비 29.2% 하락한 가격입니다.  

오랜 기간 부동산시장에서 미운 오리 취급 받던 송도신도시의 부동산시장이 변하고 있습니다. 2014, 박근혜정부가 강력한 부동산규제완화정책을 펴나가면서 송도신도시에도 햇볕이 다시 들기 시작했습니다. 게다가, 부동산투자이민제가 확대되면서 외국자본이 국내 부동산(경제자유구역)에 다량으로 유입됐습니다. 이 외에도 녹색기후기금(GCF)ㆍ세계은행 한국사무소 등 13개에 달하는 국제기구가 송도신도시를 선택하면서 부동산시장에도 다시 기대감이 감돌고 있습니다

 

 

과거, 갯벌에 불과했던 송도신도시에는 현재 고층빌딩과 산업시설이 들어서면서 국제업무지구의 역할을 담당하고 있습니다. , 풍부한 상업ㆍ문화시설 등도 대부분 확충되면서 주거환경도 크게 개선됐습니다. 교육여건도 강남권 부럽지 않습니다. 이곳에는 연세대학교 국제캠퍼스와 인천대학교 글로벌캠퍼스와 송도캠퍼스가 자리하고 있습니다. 이 밖에도 채드윅송도국제학교를 비롯해 CIMS(캐나다국제학교)JICS(존스국제크리스찬스쿨) 등 해외의 주요학교들이 송도신도시에서 문을 열면서 국제도시의 면모를 갖춰가고 있습니다.

특히, 인천시는 11.3부동산대책의 영향권에서 벗어나면서 송도신도시가 오히려 반사이익을 누리고 있다고 합니다. 청약과 전매가 비교적 자유롭기 때문입니다.

이처럼, 송도신도시 부동산시장에 온기가 감돌고 있는 가운데 올해 입주물량에 대한 관심도 덩달아 높아지고 있습니다.

 

올해 송도신도시에서 5584가구(임대오피스텔 제외)가 입주하게 됩니다

 

 

 

 

| 입주예정단지 위치도

 

 

지난 3월부터 송도 베르디움 더퍼스트(1834가구)’의 입주가 시작됐으며 송도더샵퍼스트파크(2597가구)’송도글로벌파크베르디움(1153가구)’도 각각 11월과 12월에 입주가 이뤄질 예정입니다.

주거지를 선택함으로써 교육여건을 가장 우선시하는 주택수요자들은 송도 베르디움 더퍼스트를 눈 여겨 볼만합니다. 단지 주변에 유치원을 비롯해 초고교, 대학교 등 교육시설이 밀집해 있기 때문. 학교들이 밀집해 있는 만큼 주변에 학원가가 형성될 가능성도 커 보입니다.

생활편의성이 높은 곳을 추구한다면 송도 더샵퍼스트파크이 가장 적합해 보입니다. 단지 주변에 대형마트(코스트코, 롯데몰)와 아울렛(이랜드몰) 등이 있으며 인천1호선 인천대입구역 역세권에 위치해 있기 때문입니다.

 

 

| 입주예정단지 특징
 

 

입지: 이 아파트는 송도신도시 내에서도 교육여건이 뛰어난 편에 속합니다. 단지 바로 북쪽에 인천첨단초교를 비롯해 능허대중학교(2019 3월 개교)가 있으며 고등학교도 신설될 예정입니다. 인천가톨릭대학교 (2020년 개교), 인천재능대학교, 한국외국어대학교(2019년 개교)등이 모두 도보거리에 있습니다.

상품특징: 이 아파트는 조경면적이 40%에 달해 쾌적성도 뛰어납니다. , 동과 동간의 거리(70~150m )가 넓어 채광성 및 통풍성이 뛰어납니다. 평면도 특화했습니다. 일반적인 평면구조와 달리 세대당 가변형 벽체를 2개씩 뒀습니다. 가변형벽체를 활용하면 가족구성원의 수나 취향에 따라 원하는 평면을 선택적으로 이용할 수 있습니다. 단지 내에는 3개 레인 규모 실내수영장과 120석 규모의 대형독서실도 설치됐습니다

 

입지: 단지 앞에 초등학교가 있어 어린 자녀들의 안전한 통학이 가능합니다. , 단지 주변에 유치원을 비롯해 고등학교, 과학예술영재학교 등도 들어설 예정입니다. 주변에 이랜드몰(2020년 예정)과 롯데몰 송도점(2018)도 가깝습니다. 단지 바로 앞에는 이미 코스트코가 문을 열고 운영 중입니다. 인천1호선 인천대입구역을 걸어서 이용할 수 있습니다.

상품특징: 각 단지(블록)별로 단지 중앙에 국제축구장 규격 이상의 중앙광장을 조성해 개방감과 쾌적함을 극대화했습니다. 단지 내에는 냉탕과 열탕ㆍ온탕 등이 모두 갖춰진 사우나도 설치됐습니다. 평면도 눈여겨볼 만합니다. 전용 68A는 영유아 자녀를 둔 가족에 특화된 평면입니다. 일부가구(선택형)는 안방 드레스룸에서 자녀방으로 연결됩니다. 영유아를 둔 가족이 안방과 연결된 자녀방을 아기방으로 꾸며 독립된 공간으로 활용할 수 있다. 84A 4베이 평면을 도입해 채광성 및 통풍성을 높였으며 알파룸도 제공됩니다. 알파룸은 서재나 컴퓨터실, 공부방 등으로 활용할 수 있습니다.



| 주변 및 매물시세 알아보기


1. 송도 베르디움 더퍼스트(RC-4블록)


 

송도 베르디움 더퍼스트 전용 63㎡형은 중간층 기준 36000~37000만원 선으로 매물이 나오고 있습니다. , 전용 84A형은 43000~45000만원 선의 시세를 형성하고 있습니다. 프리미엄은 4000~6000만원 가량 오른 가격에 매물이 나오고 있습니다. 주변 중개업자들에 따르면 최근 이 아파트의 매물이 대부분 소진되면서 거래가 약간 뜸해졌다고 합니다. 매도자가 우위인 시장이라고 합니다. 따라서, 가격상승여력도 충분하다고 합니다.  

전용 63㎡형 전세가격이 27000만원 수준에 불과합니다. 바로 북동쪽에 위치한 송도 에듀포레 푸르지오전용 59㎡형의 전세가격이 3억원 이상인 점을 감안하면 주변시세보다 훨씬 저렴한 가격입니다. , 전용 84㎡형의 전세가격도 주변시세(35000~37000만원)보다 비교적 저렴한 31000~32000만원 수준으로 매물이 나오고 있습니다.

송도 베르디움 더퍼스트는 교육여건이 뛰어난 만큼 자녀를 둔 학부모들의 관심이 더욱 높아질 것으로 예상됩니다. 따라서, 전세수요 증가로 전세가격 상승이 예상되는 만큼 전세수요자들은 전세계약을 서두르는 것이 유리해 보입니다. 

 


2. 송도 더샵 퍼스트파크

 

 


송도 더샵 퍼스트파크은 송도신도시의 핵심위치에 입지하고 있는 만큼 주변시세보다 높은 가격에 거래되고 있습니다. 주변에 대형 생활편의시설(코스트코, 롯데몰, 이랜드몰)이 밀집해 있는 데다가 역세권에 포함되기 때문입니다. 단지 남단에 초등학교 2곳이 있으며 국제학교도 신설될 예정입니다. 인천과학예술영재학교와 인천예송중학교도 걸어서 통학이 가능합니다. 이 아파트는 교통과 교육, 편의성을 두루 갖추고 있어 실수요자들의 인기를 독차지하고 있습니다.

분양권 가격도 주변시세보다 훨씬 높습니다. 전용 59A형의 시세는 41000~43000만원 수준입니다. 이는 송도베르디움 더퍼스트 전용 74㎡형과 큰 차이가 없는 가격입니다. 또 전용 68A형은 43000~47000만원, 84㎡형은 51000~55000만원 수준으로 시세를 형성하고 있습니다.
송도 M부동산에 따르면, 이 아파트의 블록별 선호도는 F15블록이 가장 좋으며 F-13블록과 F14블록이 비슷한 수준입니다. F15블록은 인천1호선 인천대입구역 초역세권에 위치하고 있으며 주변에 이랜드몰과 롯데몰, 롯데마트 등 대형생활편의시설이 밀집해 있기 때문입니다. 4월 현재, 이 아파트의 전용 84㎡형 기준 프리미엄은 9000~12000만원 수준에 달한다고 합니다.

아직 입주가 약 7달 가량 남은 만큼 전세시세는 형성되지 않았습니다. 다만, 중개업자에 따르면 향후 전세가격이 전용 84㎡형 기준 4억원 안팎으로 거래 될 것으로 예상하고 있습니다. 인접한 센트럴파크 주변 아파트들이 43000~45000만원선으로 거래되고 있기 때문입니다.
 

 

 

| 분양권 프리미엄 알아보기
 

 

 

국토부 실거래가 자료에 따르면 송도 더샵 퍼스트파크(F14블록)‘의 전용 84㎡형 분양권은 최고 11000만원 상당의 프리미엄이 형성되고 있습니다. 상승률로 따지면 분양가 대비 30% 가량 오른 가격입니다.

송도 더샵 퍼스트파크는 블록별(F13-1, F14, F15)로 분양권가격 차이가 크지는 않습니다. 전용 59㎡형이 33000만원 수준에 거래됐으며 전용 68㎡형 37000만원, 84㎡형 43000만원 안팎으로 거래가 이뤄졌습니다.

주변 중개업자에 따르면, 바다조망이 가능한 로얄층 세대들은 대체적으로 전용 84㎡기준 1억원이 넘는 프리미엄이 붙어 거래가 이뤄지고 있다고 합니다.

송도 호반베르디움 더퍼스트(RC-4)’도 주택형별로 약간 상이하지만 평균 4000만원에서 최고 6000만원 가량의 웃돈이 붙어 거래되고 있습니다. 전용 63㎡형이 31000만원 내로 거래됐으며 전용 74㎡형 35000만원, 84㎡형 38000만원 안팎으로 거래가 이뤄졌습니다.

송도신도시에 ‘S’부동산은송도신도시는 11.3대책의 규제를 비켜간 이후 거래가 더욱 활발해지고 있으며 아파트가격도 꾸준히 상승하고 있다고 전했습니다. 덧붙여, 그는 송도신도시 내 학교도로공원 등 기반시설이 대부분 확충된 데다가 대형마트백화점멀티플렉스관 등도 속속 입점하면서 전세수요도 크게 늘었다고 설명했습니다.

 


 

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