입주가이드 #13. 서울 은평구 여긴어때

2017. 05. 03   15:47 조회수 3,472

 

 

서울의 명산 북한산 밑자락에 위치한 힐링주거지 은평뉴타운이 부동산시장에서 다시 조명 받고 있다. 도로 및 공원, 학교 등 각종 기반시설이 모두 확충되면서 편의성이 크게 높아졌기 때문이다. 게다가, 지난 해 대규모 쇼핑문화복합공간인 롯데몰이 문을 여는 등 생활생활시설도 점점 갖춰져가고 있다. 주변에는 GTX 신분당선 연장소식이 전해지고 있는 데다가 소방행정타운과 카톡릭성모병원 등 개발호재가 잇따르면서 은평뉴타운의 가치도 덩달아 상승 중이다

 


은평뉴타운의 역사


은평뉴타운은 오랜 기간 개발제한구역으로 묶여 있었던 만큼 천혜의 자연환경이 그대로 보존되어 있다. 이로 인해, 은평뉴타운 개발 당시 서울에서 가장 자연친화적인 뉴타운으로 평가 받으며 알짜주거지로 부상하기도 했다.

하지만, 기대와 달리 은평뉴타운은 부동산시장에서 힘을 쓰지 못하고 맥없이 무너지고 말았다.  열악한 교통여건과 서울 변두리에 있다는 이미지가 강했기 때문. 엎친데 덮친 격으로 세계금융위기의 여파가 부동산시장을 뒤흔들면서 은평뉴타운 내 불꺼진 아파트들이 늘어만 갔다. 중대형아파트는 분양가할인까지 진행했지만 미분양해서에는 별다른 도움이 되지 못했다.

<출처: 문화일보(2008.09.25)>

 

2013, 정부가 강력한 부동산규제완화 내용을 담은 4.1대책을 발표한 이후 은평뉴타운의 분위기가 반전되기 시작했다. , 서울시장이 적체된 미분양물량 해소를 위해 은평 뉴타운에 임시 공관을 마련하고 대책을 마련하면서 부동산시장에 더욱 온기가 감돌기도 했다. 이런 노력 끝에 은평뉴타운 잔여물량이 대부분 소진되고 현재 부동산시장에도 화색이 감돌고 있다.

올해에는 은평뉴타운 중에서도 노른자땅으로 평가 받는 곳에 입주를 앞두고 있는 단지가 3개나 있어 주택수요자들은 물론 예비임차인들의 마음을 설레게 하고 있다. 올해, 은평뉴타운에서는 3곳에서 총 465가구만이 입주를 앞두고 있다. 




| 입주예정단지 위치도

 

 

 

| 입주예정단지 특징 

 

입지: ‘은평뉴타운 힐데스하임’ 바로 남단에는 롯데몰이 있다. 롯데몰에는 대형마트, 쇼핑몰, 키즈파크, 영화관, 문화센터 등이 입점해 있어 상업ㆍ문화시설을 이용하기 편리하다. 수도권전철 3호선 구파발역이 도보 3분 거리에 있다. 통일로가 가까워 약간의 소음과 먼지 발생이 예상된다.

상품특징: 이 단지는 지하 3, 지상16층으로 공동주택 99가구(39~46), 오피스텔 36(53~56 ) 등 총 135가구 규모로 지어졌다. , 세대별로 2.5베이 평면을 적용해 채광성 및 통풍성을 높였다. 전용면적은 로 구성됐다. 아파트와 오피스텔은 모두 소형으로만 구성된 만큼 2~3인 가구들의 관심이 뜨거울 전망이다. 

 

 

입지: ‘은평뉴타운 엘크루은평뉴타운 힐데스하임바로 옆에 위치하고 있는 만큼 입지적으로 큰 차이가 없다.  서울지하철 3호선 구파발역 2번 출구가 걸어서 3분 거리에 있으며 롯데몰도 가깝다.  진관근린공원(이말산)이 단지 바로 남단에 있어 일부가구를 제외하고는 조망이 가능하다.

상품특징: 서울 은평구 진관동 상업3블록에 '은평뉴타운 엘크루'는 지하 4~지상 20, 3개동, 전용 59㎡ 아파트 146가구와 오피스텔 116실 등 총 262가구 규모다. 전용 59㎡ 일부 타입에는 소형면적임에도 불구하고 3bay•3room평면을 적용했다. 전용 59㎡의 내부에는 방 3칸 욕실 2개가 설계돼 아파트 같은 평면이다.

 

 

입지: 단지 앞으로 못자리 생태공원이 위치해 있어 가족나들이나 산책이 용이하다. , 단지 뒤로는 98만여㎡의 진관근린공원이 위치해 있어 조망이 가능하며 여가활동을 즐기기도 좋다. 북한산국립공원도 가까워 조망권도 확보돼 있다.

상품특징: 은평 지웰 테라스는 다른 테라스 하우스와 달리 비교적 평지에 짓는 만큼 환기와 채광이 우수한 편에 속한다. 일반적으로 테라스하우스는 산이나 언덕등 비탈진 경사면에 지어져 통풍성에 취약하다는 평가를 받아왔다. 통풍이 안되다보니 환기가 원활하지 않아 테라스하우스의 최대 단점으로 손꼽혀 왔다. 하지만, 은평 지웰 테라스는 이러한 단점을 극복했다. 이 단지는 산비탈이 아닌 평지에 짓는 만큼 맞통풍이 가능하도록 설계됐기 때문. 게다가. 전체 90%(198가구) 정남향 판상형에 4Bay 구조로 설계해 채광성 및 통풍성을 극대화하도록 했다. 특히, 4층은 테라스면적(29)에 옥상 다락 면적(52)까지 합하면 총 81( 24)이 서비스면적으로 제공된다.

 

 

| 주변 및 매물시세 알아보기

 

1. 은평뉴타운 엘크루
 

 

 

은평뉴타운 엘크루는 은평뉴타운의 핵심위치에 입지하고 있는 만큼 주변시세보다 높은 가격에 매물이 나오고 있다. 수도권전철 3호선 구파발역 초역세권에 위치한 데다가 롯데몰도 가까워 생활 편의성이 매우 높다. , 카톨릭대은평성모병원(2019년 개원예정)과 서울소방행정타운(2018 5월 완공)도 근거리에 있어 개발에 따른 직접적 수혜가 예상된다.

이 아파트 전용 59A형은 중간층 기준 45000만원~47000만원 선에 시세가 형성되고 있다. 전세가격은 35000~37000만원 수준으로 거래되고 있다. 현재, 입주는 거의 마무리된 상태로 전세가격도 서서히 오르고 있다.


2. 은평 지웰테라스

 

 

 

은평 지웰테라스는 진관근린공원에 둘러싸여 있는 만큼 쾌적성은 뛰어나다. 하지만, 지하철 이용이 쉽지 않고 주변에 생활편의시설이 많지 않아 주거선호도가 다소 떨어지는 지역이다. , 건축법상 이 단지는 아파트가 아닌 다세대주택으로 분류되는 점도 단점으로 작용한다. 이로 인해 분양권 가격도 다소 낮게 형성되고 있다.

전용 84㎡형(2~3) 기준 분양권은 46000~48000만원 선에 매물이 나오고 있다. ‘은평뉴타운 엘크루전용 59㎡형과 큰 차이가 없다. , 프리미엄은 분양가 기준 2000~3000만원 가량 붙은 가격이다. 은평뉴타운 신규공급단지 중에서 프리미엄이 가장 낮은 수준이다.

향후 발전가능성은 높다. 진관중학교 주변으로 신분당선 역사가 계획되어 있기 때문. 아직 계획단계에 불과하지만 사업이 확정될 경우 주택가치는 크게 높아질 전망이다.

복층형구조로 꾸며진 4층은 주변 시세보다 훨씬 비싸게 거래되고 있다. 테라스와 다락방을 포함한 서비스면적이 전용 81㎡에 달하기 때문이다. 4층 복층형구조는 59000~6억원 선의 시세를 형성하고 있다. 이는 중간 층보다 약 30% 가량 높은 가격이다.  

전세도 4층 복층형구조가 중간층보다 훨씬 높은 가격에 거래되고 있다. 전용 84㎡형(2~3) 기준 4억원 선의 시세를 형성하고 있으며 4층 복층형구조는 45000만원 선에 매물이 나오고 있다.
 


| 분양권 프리미엄 알아보기
 

 

국토부 실거래가 자료에 따르면 은평뉴타운 힐데스하임의 전용 39㎡형 분양권은 31000~33000만원 선으로 거래되고 있다. 이는 분양가 대비 약 40% 가량 오른 가격이다. 현재는 입주가 대부분 마무리된 상태로 분양권 매물도 거의 자취를 갖춘 상태다.

은평뉴타운의 ‘H’공인중개사는 현재, 이 아파트는 분양권과 일반 매물 모두 자취를 감춘 상태라고 했다. 덧붙여 주변 개발호재로 인해 매수문의가 꾸준하지만 매물이 없는 만큼 향후 가격 상승여력이 충분하다고 전했다.

현재, 이 아파트는 입주가 마무리되는 가운데 전세물건도 대부분 소진되면서 전세가격이 오르고 있는 추세다. 전세가격은 25000~28000만원 선으로 거래되고 있다.

은평뉴타운 엘크루는 올해 4월에 전용59㎡형 46000만원(9)에 거래됐으며 지난 2월에는 47500만원(16)에 팔려 나갔다. 이 아파트도 입주가 대부분 마무리됐으며 매물이 거의 없는 상태다. 전세물건은 은평뉴타운 힐데스하임에 비해 아직 많이 남아있는 상태다. 전세가격은 35000만원에서 38000만원으로 거래되고 있다.

 


 

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