입주가이드 #15. 경기도 시흥배곧신도시 여긴어때

2017. 05. 17   15:01 조회수 4,140

 

경기도 시흥시 정왕동 일대에 개발 중인 배곧신도시의 부동산시장이 서울대 시흥캠퍼스 조성사업 난항으로 인해 불안감이 확산되고 있습니다. 서울대와 시흥시가 지난해 8월에 실시협약을 체결해 캠퍼스 조성사업이 탄력 받을 것으로 예상됐습니다. 하지만, 서울대 내 갈등이 깊어지면서 캠퍼스 조성사업에 대한 불확실성이 다시 커져만 가고 있습니다. 서울대 이전을 반대하는 서울대학생들과 교직원들간의 갈등이 고조되고 있기 때문인데요. 실시협약 철회 가능성도 제기되고 있는 상태입니다. 하지만, 실시협약은 법적구속력을 지니고 있는 만큼 서울대 측에서 쉽게 철회하지 못할 것이라는 의견이 우세합니다

 

 

시흥배곧신도시의 역사

시흥배곧신도시는 공유수면을 매립해 개발하는 도시개발구역입니다. 2007년부터 세계를 선도하는글로벌 리더십 캠퍼스 조성추진에 나섰던 서울대는 시흥시의 파격적인 제안에 글로벌 창업과 산학클러스터 조성 등을 목표로 2010년 경기도ㆍ시흥시와 MOU를 체결했습니다.

학교 사업을 추진하는 민간건설사 ㈜한라가 3,000억원의 건축비를 지원하고, 시흥시가 9000억원에 해당하는 배곧신도시 내 부지 662000여㎡를 무상으로 제공키로 하면서입니다.

지난해에는 서울대와 시흥시가 법적구속력을 지닌 실시협약을 체결했습니다. 하지만, 서울대 학생들의 반발이 거세지면서 원활한 사업추진은 힘들어 보입니다.

서울대는 서울대생의 반발을 잠재우기 위해 기숙대학과 단과대학 이전 등을 시흥캠퍼스 조성 계획에서 제외키로 했습니다. 결국, ‘서울대시흥캠퍼스가 속빈 강정으로 전락하는 것이 아니냐는 볼멘소리가 배곧신도시 아파트 입주민과 계약자들 사이에서 터져 나오고 있습니다

 

시흥배곧신도시 부동산시장 및 입주물량

서울대시흥캠퍼스 조성사업에 대한 불안감이 확산되고 있지만 분양권 거래(입주권 포함)는 여전히 활발히 이뤄지고 있는 것으로 나타났습니다. 지난 1월 분양권 거래량은 70건에 불과했지만 달마다 크게 늘어 4월에는 118건에 달했습니다. 계절적인 ‘봄’ 부동산시장 성수기가 이어진 데다가 올해 하반기부터 본격적으로 입주가 이뤄질 예정에 있기 때문입니다. 인천 송도신도시와 배곧신도시를 잇는 배곧대교(예정), 소사~원시선 복선전철, 신안산선, 월곶~판교선 등 주변 개발호재도 거래량 증가에 한몫 한 것으로 보여집니다. 

 

 

| 입주예정단지 위치도

 

 

 

시흥배곧신도시는 인천 송도신도시 바로 남동쪽에 위치하고 있습니다. 남동국가산단(남동인더스파크)과 반월특수지역(시화공단ㆍ반월공단), 시화MTV 등이 가깝습니다. 인천국제공항과, KTX 광명역 20분, 서울 강남 40분, 서울대 관악캠퍼스까지 30분이면 갈 수 있습니다. 수인선 달월역과 지하철4호선과 수인선 환승역인 오이도역을 이용할 수 있습니다. 제3경인고속도로(정왕IC)가 시흥배곧신도시를 관통하며 평택시흥고속도로(월곶JCㆍ군자JC)와 인천대교고속도로 등을 쉽게 이용할 수 있습니다. 개발이 마무리단계에 접어들면서 주거환경도 크게 좋아졌습니다. 

 

 현재, 지구내 프리미엄아울렛과 롯데마트 등 대형쇼핑몰이 입주를 완료해 쇼핑 및 문화생활을 쉽게 즐길 수 있습니다. 배곧신도시의 지역명소로 개발된 배곧생명공원을 비롯해 도로ㆍ학교 등 각종 기반시설이 대부분 마련된 상태입니다. 현재, 중심상업지역이 개발되고 있으며 서울대병원도 계획되어 있는 만큼 향후 입주민들의 편의성이 더욱 증대될 예정입니다. 올해 하반기, 배곧신도시내에서 본격적인 입주가 시작되는 만큼 당분간 전세가격이 약세를 보일 것으로 예상됩니다. 따라서, 올해 하반기가 전세수요자들에게는 저렴한 가격으로 새 보금자리를 마련할 수 있는 절호의 기회가 될 것으로 보여집니다. 


 

 

 

 

| 입주예정단지 특징 

 

입지: 서울대학교와 서울대병원이 들어서는 서울대 시흥캠퍼스(특별계획구역, 2018년 3월 준공 목표)가 단지 바로 북쪽에 있습니다. 또, 인근에는 서울대와 연계한 공교육 혁신 시범 초ㆍ중ㆍ고교도 함께 들어설 예정입니다. 한울초교가 올해 9월쯤 개교할 예정으로 입주할 무렵에 어린 자녀들의 통학이 바로 가능할 전망입니다.  단지 바로 옆에 서해바다가 있어 일부가구는 조망이 가능합니다. 배곧생명공원도 근거리에 있어 여가활동을 즐기기 좋습니다.

 


상품특징: 단지 내에는 외부 교육환경과 연계해 별동 대규모 스터디센터가 들어섭니다. 스터디센터에서는 조선에듀케이션과 연계한 교육 프로그램 ‘Do Dream 멘토링’ 서비스가 제공됩니다. ‘Do Dream 멘토링’ 서비스는 초ㆍ중ㆍ고교생을 대상으로 양질의 교육서비스가 제공됩니다. 단지 내 상가에 에듀센터를 조성하고 다수의 유명사설 학원이 입점할 전망입니다.  단지 내 어린이집과 유치원이 들어설 예정입니다. 107동과 110동, 111동, 112동 바로 옆에 서해바다가 있어 바다조망권 확보에 가장 유리합니다. 101동과 108동도 일부가구(저층)를 제외하고는 바다조망이 가능합니다.

 

입지: 시흥배곧2차 EG더원 에듀그린은 길 하나만 건너면 유치원은 물론이고 초ㆍ중ㆍ고교 모두 인접해 있습니다. 단지 바로 남단에는 옥구공원이 있습니다. 옥구공원은 서해안 매립지 한가운데 솟아 있는 해발 95m의 옥구도에 조성된 공원입니다. 면적이 약 33만5000㎡에 달합니다. 연구R&D용지와 가까워 연구원 및 관련기관 종사자 등 향후 풍부한 배후수요를 품을 수 있을 전망입니다.

 

상품특징: 이 아파트의 평면은 기둥이 없는 광폭 거실이 대표적입니다. 전용면적 84㎡는 가족 공동 공간인 거실이 최대 6m까지 확장됩니다. 틈새면적인 전용면적 76㎡도 거실이 5.7m에 달합니다. 옥구공원 조망권은 101동과 111동, 112동이 가장 뛰어납니다.  

 

입지: 호반베르디움 센트로하임(시흥배곧3차호반베르디움) 바로 앞에 롯데마트가 있습니다. 또, 올해 개장을 앞둔 신세계프리미엄아울렛도 가깝습니다. 단지 남단은 중심상업지구로 개발되는 만큼 향후 풍부한 생활편의시설을 쉽게 이용할 수 있을 전망입니다. 단지 바로 북쪽에는 군자4초교(2018년 3월 개교)와 유치원, 도서관, 커뮤니티센터가 들어섭니다. 또, 동사무소도 가까운 곳에 신설됩니다.

 

상품특징: 전용 84㎡에는 4베이ㆍ4룸 특화설계를 적용했습니다. 전용 65㎡B의 경우, 공급면적 대비 최대 약 47%의 서비스 면적(발코니 면적 등)이 제공됩니다. 지상에는 주차장을 설치하지 않아 쾌적성과 안전성을 극대화했습니다. 또, 지하 주차공간 중 30%이상을 확장형 주차 공간으로 꾸며 안전한 주차가 가능토록 했습니다.

 


| 주변 및 매물시세 알아보기

1. 시흥배곧한라비발디캠퍼스(1차)

 

‘시흥배곧 한라비발디캠퍼스1차’는 서해바다가 바로 옆에 있는 만큼 훌륭한 조망권을 확보하고 있습니다. 단지 내에서도 바다조망권 여부에 따라 분양권 가격도 현저하게 달라집니다. 거실에서 바다조망이 가능한 107동과 110동, 111동, 112동 로얄층 가격(중간층 이상)은 전용 84㎡형 기준 3억5000만원에서 3억7000만원 수준으로 매물이 나오고 있습니다. 반면, 바다조망권 확보가 쉽지 않은 103동과 106동 라인(전용 84㎡형)은 3억2000만원에서 3억40000만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다. 전세권도 마찬가지입니다. 바다가 거실에서 보이는 로얄층의 경우 2억6000만에서 최고 3억원까지 매물이 나오고 있습니다. 바다가 잘 안보이는 세대의 전세가격은 2억5000만~2억7000만원 수준입니다.

 

 

2. 시흥배곧2차EG the1에듀그린


 

‘시흥배곧2차 이지더원 에듀그린’은 옥구공원 조망여부에 따라 분양권가격이 갈립니다. 옥구공원 조망이 우수한 101동과 111동, 112동의 로얄층 전세가격은 전용 84㎡형 기준 3억2000만원 안팎의 시세를 형성하고 있습니다. 옥구공원 조망이 상대적으로 힘든 104동과 106동은 2억8000만에서 3억1000만원 수준으로 전세시세가 형성되고 있습니다.



3. 호반베르디움 센트로하임


 

호반베르디움 센트로하임 주변에는 공원이나 바다가 없지만 비교적 높은 시세를 형성하고 있습니다. 전용 65A형의 분양권은 2억8000만원 이상(중간층 이상)으로 매물이 나오고 있습니다. 전용 84㎡형도 3억3000만~3억4500만원 수준입니다. 이는, 시흥배곧2차 이지더원 에듀그린보다 최고 6000만원 가량 더 높은 가격입니다. 단지 남단에 롯데마트가 있으며 중심상업지역으로 개발되는 만큼 생활편의성이 높다. 또, 단지 바로 북쪽에는 군자초교와 유치원, 도서관, 커뮤니티센터도 들어서므로 주거선호도가 더욱 높아질 것으로 예상되기 때문입니다. 전세가격은 전용 84㎡형 기준 2억5000만~3억원 선이고, 이 중에서 롯데마트 바로 뒷편에 있는 전면동 1101동과 1102동(2억9000만~3억원)의 전세물권이 유독 높은 시세를 형성하고 있습니다.  



국토부실거래가에 따르면 ‘시흥배곧한라비발디캠퍼스’ 84㎡형이 중간층 기준 최소 2000만원에서 최고 5500만원 가량의 프리미엄이 붙어 3억4000만~3억7000만원에 거래되고 있습니다. 시흥배곧신도시의 B공인중개사는 “시흥배곧한라비발디캠퍼스는 바다조망권 여부에 따라 아파트가격이 큰 차이를 보이고 있다”면서 “조망이 불가능한 동은 2000만원 안팎, 조망권이 우수한 동은 4000만~6000만원 수준의 프리미엄이 붙었다”고 전했습니다. 덧붙여, 그는 “바다조망권이 우수한 107동, 110동, 111동, 112동 남서향 라인은 매물조차 찾아보기가 어렵다”고 했습니다.

 ‘호반베르디움 센트로하임’은 편리한 주거환경을 강점으로 분양권시장을 주도해 나가고 있습니다. 현재 이 아파트 전용 84㎡형 중간층 기준 3억2000만~3억5000만원선에 거래되고 있습니다. 이는 2000만원에서 6000만원 가량 웃돈이 붙은 가격입니다. 주변 ‘S’부동산은 “프리미엄이 최고 5000만 이상 붙어 거래되고 있다” 면서 “생활환경이 우수한 만큼 실거주용도로 추천하지만 투자로 매입하기는 다소 무리가 있어 보인다”고 설명했습니다.  


 

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