올해 하반기, 경기도 의정부시 민락2지구에서 총 5000여 가구에 달하는 입주물량이 한꺼번에 쏟아져 나올 전망이다. 단기간 동안 입주물량이 봇물처럼 쏟아지면서 일시적 공급과잉현상에 대한 우려가 커져만 가고 있지만 의정부 부동산시장은 오늘도 꿈적도 안하고 있다.

서울 전세가격으로 의정부에서는 충분히 내 집을 장만할 수 있는 데다가 서울 접근성도 우수해 실거주자들의 주택수요가 꾸준하기 때문. 게다가, 교통여건이 향후 크게 개선되며 개발호재도 넘쳐나면서 부동산시장에서 기대감을 높여주고 있어서다.

또, 파주신도시나 남양주 별내신도시 등 주변지역의 입주물량이 크게 줄면서 의정부 부동산시장에도 긍정적인 영향을 미치고 있다.

| 의정부시 부동산시장 동향

지난 2009년 이후 2014년까지 6여 년간 약 3만여가구의 입주물량을 파주신도시에서 쏟아냈다. 결국, 불 꺼진 아파트가 늘어나면서 주변 부동산시장까지 꽁꽁 얼어 붙었다. 하지만, 현재 파주신도시의 입주가 마무리단계에 접어들면서 공급과잉현상에 대한 부담을 크게 덜 수 있게 됐다. 남양주 별내신도시도 입주가 사실상 끝나고 기존 아파트의 거래가 활발해지면서 주변 부동산시장까지 긍정적인 영향을 미치고 있다.

의정부시 내에서도 신흥주거타운으로 개발된 민락2지구의 아파트가 유독 강세를 보이고 있다. 대형마트와 멀티플렉스관 등 각종 생활편의시설이 확충된 데다가 도로와 학교, 공원과 학교 등 각종기반시설도 갖춰지면서 주거선호도가 크게 높아졌기 때문이다.

실제, 민락2지구에서 가장 최근에 입주한 '의정부 민락금강펜테리움(2016년 12월)' 전용 60.87㎡(15층)은 올해 상반기 2억9750만원에 거래되며 최초 분양가인 분양가(2억2500만원) 대비 무려 32.2%의 상승률을 보였다.

<민락2지구 금강펜테리움 센트럴파크>

| 의정부 민락2지구 입주물량

의정부 민락2지구는 총 5곳에서 5035가구의 입주(임대 제외)가 이뤄진다. ‘민락2지구 호반베르디움 1’차가 올해에는 처음으로 8월에 첫 입주테이프를 끊고 뒤를 이어 ‘민락2지구 호반베르디움 2차(10월)’, ‘민락2 반도유보라 아이비파크(11월)와 민락2지구 호반베르디움 3차(11월) 순으로 입주가 이뤄진다.

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| 입주예정단지 위치도

그 동안 수도권 북부에서 저평가 받아왔던 의정부시가 교통여건이 서서히 개선되고 개발호재도 속속 발표되면서 부동산시장에도 기대감이 높아지고 있다. 민락2지구는 BRT 및 구리포천고속도로, 복합문화창조도시 등의 수혜가 예상된다.

의정부 민락2지구와 서울 도봉산역을 잇는 버스 노선이 다음달 말부터 신설된다. 이 노선은 민락2지구∼도봉산역 구간 버스중앙차로(BRT)를 이용하게 된다. BRT 버스를 이용하면 민락2지구에서 도봉산역까지 10분 정도 소요될 것으로 예상된다.

이달 말 개통되는 구리~포천간 고속도로 민락IㆍC를 이용하면 제2경부고속도로(2021년 개통예정)와 만나게 된다. 국도3호선 대체우회도로 진입도 수월하다. 이 도로를 이용하면 1ㆍ7호선이 만나는 도봉산역까지 이동이 한층 용이 해진다. 서울외곽순환고속도로 의정부IC를 비롯해 동부간선도로 등으로 진입하기도 수월하다.

2018년까지 캠프 스탠리 등 미군기지를 평택시로 이전하고 유휴 부지를 공공목적으로 개발할 계획다. 의정부시는 캠프스탠리에는 복합문화융합단지(복합문화창조도시), 캠프레드클라우드에는 안보테마관광단지 조성 계획을 세운 상태다. 민락지구 남단에 위치한 복합문화창조도시는 국제 K-POP 클러스터, 뽀로로 테마 랜드 & 패밀리 호텔, 전통음악공연장, 프레미엄 아울렛 등이 들어설 예정이다.

| 입주예정단지 특징

입지: 이 아파트 바로 북쪽에는 송산초교가 있어 어린 자녀들의 안전한 통학이 가능하다. 또, 단지 바로 남서쪽에는 이마트가 있으며 롯데아울렛과 메가박스등을 걸어서 이용할 수 있다. 단지 주변을 근린공원과 녹지에 둘러싸여 있어 쾌적한 주거환경을 제공한다.

상품특징:  판상형 구조 및 4Bay 4Room 위주로 설계돼 채광과 통풍이 뛰어날 것으로 보인다. 전용면적 84㎡A형에는 4베이(bay) 4룸의 설계가 적용된다. 가변형벽체가 적용되어 입주민들의 취향이나 가족구성원수에 따라 변경할 수 있다. 전용면적 84㎡AㆍB형 모두 가변형벽체를 제거 시 보다 넓은 거실을 사용할 수 있다. 이경우 84A형은 3룸, 84B형 2룸으로 변경된다. 주차장은 모두 지하화해 안전하고 쾌적한 아파트로 지어진다.

입지: 이 아파트는 의정부송양중학교를 품고 있으며 송양고등학교도 바로 옆에 있다. 단지 바로 옆에 초록누리근린공원이 있으며 남단에는 활기체육공원과 푸른마을근린공원 등이 있다. 민락천도 단지 바로 남단으로 흐르고 있어 일부가구 조망이 가능하다.

상품특징: 단지 안에 2층 규모의 별동학습관을 조성, 영어전문교육기관 YBM과 능률교육이 제공하는 교육 프로그램을 입주민 대상으로 실시할 예정이다. 지상에는 주차장을 없애고 조경면적을 최대한 늘렸다. 또, 저층은 필로티 구조로 설계해 개방감을 높였다. 504동부터 508동 라인이 상대적으로 우수한 공원조망권을 확보하고 있다. 

| 주변 및 매물시세 알아보기​

‘민락2지구 호반베르디움 1차’는 주변이 근린공원에 둘러싸여 있는데 다가 중심상업구역과도 맞닿아 있어 입지적으로 손색이 없다. 쾌적성과 편의성을 동시에 누릴 수 있는 만큼 주거선호도도 매우 높은 것으로 알려져 있다. 분양권도 주변 시세에 비해 높게 형성되고 있다. 전용 84㎡형 기준 3억3000만~3억5000만원 선으로 매물이 나오고 있다. 전세는 최소 2억5000만원에서 최고 2억8000만원 선의 시세를 형성하고 있다.  

올해 하반기 입주물량이 넘쳐나면서 당분간 전세가격의 약세를 보일 것으로 예상된다. 의정부 민락2지구의 일부 부동산들도 올해 하반기는 전세가격이 보합세를 띌 것으로 보여진다. ‘D’부동산은  “아직까지는 전세수요가 꾸준한 만큼 전세가격도 소폭 상승하는 추세였다” 면서 “하지만, 올해 8월부터 대거 입주가 이뤄지면서 집주인들의 세입자 유치경쟁이 심해질 가능성도 있다”고 전했다.    
‘K’부동산 대표는 “초저금리기조가 이어지면서 전세가격이 너무 가파르게 오르고 전세품귀현상마저 벌어졌다” 면서 “민락2지구 입주소식이 수도권 전세난민들에게는 오히려 희소식으로 작용할 것”으로 내다봤다.



의정부 민락2지구 반도유보라 아이비파크는 민락2지구 내에서 상대적으로 입지가 열세에 있다. 단지 4면이 근린공원에 둘러싸여 있어 쾌적한 주거환경을 갖추고 있지만 중심상업지구와 거리가 비교적 멀기 때문이다. 또, 초등학교가 주변에 없는 점도 단점으로 꼽힌다. 이런 이유로 ‘민락2지구 호반베르디움 1차’에 비해 시세가 약간 낮게 형성되고 있다. 전용 84㎡형 기준 3억~3억2000만원 선으로 매물이 나오고 있다. 하지만 전세가격은 2억5000만~2억7000만원 수준으로 ‘민락2지구 호반베르디움 1차(2억5000만~2억8000만원)’과 큰 차이가 없다.

*이 표는 일부 거래 사례만 취합한 것이므로 더욱 자세한 내용은 국토부실거래가(http://rt.molit.go.kr) 참고 부탁드립니다. ​

민락지구 내 다수 중개업자들은 민락지구 내에서도 입지별로 가격차이가 크게 나타나고 있다는 의견이 대다수였다. 실제, 국토부실거래가에 따르면 ‘의정부 민락2 호반베르디움 1차’ 84㎡형이 중간층 기준 최소 3000만원에서 최고 5000만원 가량의 프리미엄이 붙어 3억3000만~3억5000만원에 거래되고 있다.

반면, ‘의정부 민락2 반도유보라 아이비파크’는 전용 84㎡형 중간층 기준 3억~3억2000만원 선에 거래되고 있다. 이는 1000만원에서 2000만원 가량 웃돈이 붙은 가격이다. 주변 ‘G’부동산은 “민락 호반베르디움 1차는 주변에 초등학교가 바로 옆에 있고 상업ㆍ문화시설이 가까워 주거선호도가 가장 높다” 면서 “중심상업지구와 거리가 멀어질수록 주거선호도도 떨어지므로 아파트가격도 저렴하게 형성되고 있다”고 했다.  
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