규제강화에도 '입지 우수한 곳, 돈 될만한 곳에 청약자들 몰렸다

2019. 01. 09   08:30 작성자 제제 조회수 6,439


입주와 공급물량 증가로 2018년 분양시장을 걱정한 것은 기우에 불과했다. 나날이 오르는 집값과 분양가 통제로 수도권 아파트 당첨은 곧 프리미엄으로 이어져 분양시장은 그 어느 때 보다 뜨거운 관심을 받은 한 해였다. 다시 말해 내 집 마련과 시세차익을 동시에 거머쥘 수 있는 분양시장에 청약통장을 아낄 이유가 없었던 것이다.

 

한국감정원 시계열 자료를 참고해 2017년 12월대비 2018년 12월까지의 아파트값 상승률을 계산해 본 결과 서울은 한 해 동안 8.03% 올랐다. 경기도에서는 과천과 성남 분당구가 각각 13.44%, 12.73% 올라 두 자리 수의 상승세를 보여줬다.

 

뜨거운 주택시장 덕분에 지난해 분양시장도 전년에 비해 치열했던 것으로 나타났다. 금융결제원 자료를 분석한 결과 1순위 평균 청약경쟁률에서 서울은 평균 30.47대 1, 경기와 인천은 각각 11.78대 1, 6.29대 1로 조사됐다. 서울에서 신규 분양 단지에 당첨되기 위해서는 평균 30명과 경쟁해야 한다는 의미이다.

 

 

 

이 같은 현상은 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제와 새 아파트 신드롬이 맞물리면서 빚어 낸 결과라 할 수 있다. 2017년부터 본격화된 분양가 통제로 주변 시세 대비 저렴한 가격의 분양 단지가 선보이면서 '로또 아파트'가 탄생했기 때문이다.


2018 분양시장 키워드 "시세차익"과 "재재발, 재건축"

2018년 분양시장의 키워드는 시세차익과 재개발.재건축으로 압축할 수 있다. 강화된 전매제한 규정으로 아파트 당첨 후 바로 팔 수는 없지만 주변 시세와 비교해 분양가가 저렴해 당첨만 되면 향후 프리미엄을 충분히 예상할 수 있는 곳을 말한다.

 

개별 단지로 보면 지난해 수도권에서 가장 경쟁률이 높았던 곳은 동탄2신도시 동탄역 유림노르웨이숲과 C7블록 동탄역 예미지 3차이다. 각각 1순위 청약경쟁률이 184.61대 1, 106.81대 1로 집계되었다. 이어 8만 여개의 1순위 청약통장이 모인 하남 미사강변도시 C1블록 ‘미사역 파라곤’도 104.91대 1이라는 결과가 나왔다.

 

이들 단지의 공통점은 주변에 아파트 가격이 급등해 분양가와 시세차이가 큰 곳이라는 점이다. 예를 들어 동탄역 유림노르웨이숲은 분양가가 전용 84㎡ 기준, 4억7,450만원, 4억8,190만원(금융결제원 아파트투유 대표분양가)이었는데, 동일면적의 주변 시범단지 아파트 가격이 분양 당시인 8월기준으로 7~8억원에 육박했다.

 

재개발, 재건축 행보도 거침없던 한 해였다. 신규 택지개발이 어려운 서울이나 원도심 개발 이슈가 있었던 인천이 여기에 해당된다.

 

서울에서 가장 높은 청약경쟁률은 ‘노원 꿈에그린’이다. 상계주공8단지 재건축으로 97.95대 1의 경쟁률로 치열했으며 이어 연말에 나온 수색.증산뉴타운 ‘DMC SK VIEW’도 91.62대 1로 화려하게 한 해를 마감했다. 이밖에 분양가가 9억 이하로 책정되어 중도금 집단대출이 가능한 비강남권 재개발,재건축 아파트의 청약성적도 상위를 차지했다.

 

인천에서도 재개발의 강세가 눈에 띌 정도다. 서울과 경기 택지지구에 비해 상대적으로 관심이 적었던 인천에서도 입지가 우수한 원도심이라면 위상이 이전에 비해 달라졌다는 평가이다. 대표적인 사례로 가정오거리 재개발 사업지인 ‘루원시티 SK리더스뷰’가 1순위에서 24.48대 1을 기록한 것을 들 수 있다.


■ 2019년 문 여는 분양시장…입지 메리트 되는 재개발.재건축 단지는?

2018년의 여세를 몰아 2019년에도 입지가 우수하고 분양가 메리트를 갖춘 신규 분양 단지의 인기는 계속될 전망이다. 특히 지난해 말 청약제도 개편으로 분양일정이 전반적으로 미뤄진 탓에 1월부터 공급일정이 적지 않다.

 

1월 마수걸이가 되는 지역별 분양단지를 알아보면 서울에서는 ‘e편한세상 청계 센트럴포레’가 있다. 동대문구 용두5구역을 재개발해 짓는 사업으로 지하 3층 지상 18~27층 8개 동 총 823가구 규모이며 이 중 403가구(전용면적 51~109㎡)를 일반분양 한다. 1순위 평균 청약경쟁률이 33대 1에 달한 이 곳은 당첨자 발표일은 11일, 정당계약 기간은 22~24일까지이다. 서울 지하철 1호선 신설동역과 2호선 상왕십리역이 인접해 있어 종로나 강남 일대 중심업무지구 접근성이 뛰어나며 인근의 왕십리뉴타운 아파트 시세와 견줄 때 경쟁력 있는 분양가라는 평가를 받는다.

 

분양시장에서 늘 주목 받는 강남권 재건축 단지도 분양일정이 대략적으로 나오고 있다. 서초구 서초동 무지개아파트 재건축 단지인 '서초그랑자이'와 강남구 삼성동 상아2차 재건축 단지도 상반기에 일반분양이 예상된다.

 

경기도에서는 분양일정이 진행중인 하남시 위례신도시 A3-1BL블록에 위치한 ‘위례포레자이’가 있다. 이 곳 역시 평균 경쟁률이 130대 1에 달해 지난해 수도권 최고 경쟁률(미사역 파라곤 104대1)을 가볍게 눌렀다. 이 곳에서는 14일 당첨자를 발표하며, 25~29일 정당계약을 체결할 예정이다.

 

여세를 몰아 북위례에서는 1월에 현대엔지니어링이 분양을 준비 중이다. ‘힐스테이트 북위례’는 하남시 학암동 위례신도시 A3-4a블록에 위치하며 지하 2층~지상 25층, 14개 동, 전용면적 92~102㎡, 총 1,078가구가 조성된다.

인천에서는 가정오거리 인기를 이을 만한 재개발 사업지인 ‘e편한세상 계양 더프리미어’가 이달 분양할 예정이다. 계양구 효성1구역을 재개발한 단지로 지하 2층~지상 33층, 12개동, 전용면적 39~84㎡ 총 1646가구 규모로 조성되며, 이 중 전용면적 46~84㎡ 총 830가구가 일반에 분양된다. 3기 신도시 발표로 더욱 주목 받는 이 곳은 향후 교통여건 개선과 산업단지 개발로 기대감이 형성되어 있다. 주변에는 상업시설이 잘 갖춰져 있으며 효성남초와 연접해 있으며 명현초와도 가깝다.

 

■ 청약제도 개편으로 무주택자에게 ‘더 많은’ 기회 있어

청약제도 개편으로 2019년 분양시장에서는 무주택자가 더 많은 당첨의 기회를 얻는다. 이전까지는 민영주택 전용 84㎡를 초과하는 중대형 아파트에 추첨제가 있어 1주택자도 운이 좋으면 당첨의 기회가 있었지만 지금은 다르다.

 

이에 따라 무주택자라면 입지가 우수한 곳의 아파트를 적극적으로 공략해 볼 필요가 있다. 이때 강화된 전매제한을 염두에 두고 자금계획 등도 미리 생각해 놓는 것이 좋다.

 

특히 분양시기는 대략적으로 나오기 때문에 사전에 청약하고자 하는 주택형에 맞는 예치금액을 미리 맞춰 놓고 계약금 마련을 구체적으로 머릿속에 그려 놓아야 한다. 최근 공급되는 단지 중에서 계약금이 전체 분양가의 20%에서 정해지는 경우가 있는 편으로 초기 분양가 부담이 있을 수 있어서다. 만약 1주택자가 운 좋게 당첨이 된다면 입주할 시점에 처분하는 조건이 있다는 점도 유의해야 한다.

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