[부동산트랜드] 강남 재건축신화 글쎄? 강북뉴타운 시대 개막

2018. 06. 11   10:56 조회수 7,351



 


강남불패신화를 재현 하듯 거침없이 오르던 강남재건축아파트 가격이 주춤해진 사이 강북 뉴타운이 부활의 날갯짓을 펼치고 있다.


무너지지 않을 것 같았던 강남권 부동산시장이 정부의 강력한 부동산규제에 결국 무릎을 꿇고 말았기 때문. 반면, 강남 재건축 열풍에 밀려 그 동안 소외 받아왔던 강북 재개발•뉴타운 사업에 대한 관심이 점점 높아지고 있다.

 


■ 부동산규제로 시름 깊어지는 강남권 부동산시장…올해, 가장 추운 여름 될 듯

 


재건축초과이익환수제의 날카로운 칼날이 강남권을 직접적으로 겨루고 있는데다가, 정부가 보유세 강화카드를 만지작거리기 시작하면서 강남권 부동산시장의 시름은 더욱 깊어져만 가고 있다.
 

 

 

 

강남4구의 월별 거래량이 이를 방증하고 있다. 지난 3월에 아파트 매매 거래량이 2770여 건에 달했으나 지난4월에는 68.6% 감소한 870건에 불과했다. 지난 5월에도 거래량은 812건에 그쳤다. 강남권을 찾는 주택수요가 확연히 줄면서 강남권 아파트가격도 곤두박질 치고 있다.

 

 

 

  

일부 재건축 아파트들은 주변 시세보다 수억원을 낮춰 매물을 내놓고 있지만 언제 팔려나갈지 가늠하지도 못하고 있다. 재건축 안전진단 강화와 초과이익환수제의 직격탄을 맞은 초기 재건축 대상 단지들도 바로 하락 대열에 동참했다. 실제, 강남 재건축을 대표하는 대치동의 ‘은마아파트’ 전용 84㎡형이 연초 대비 1억원 가량 하락해 17억원 선에 매물이 나오고 있다. 여전히 이 아파트의 거래가 실종된 상태며 가격하락폭도 점점 커지고 있다. 

 


■ 강남 재건축 옥죄니 강북 재개발•뉴타운 웃었다.

 


반면, 초과이익환수제의 칼날에서 빗겨간 강북지역의 재개발•뉴타운 사업지는 행복한 비명을 지르고 있다. 강남에 집중되어 있던 투자수요가 강북권역으로 옮겨 가면서다. 강남에 쏠렸던 뭉칫돈이 강북으로 대거 이동하면서 강북뉴타운 입주권 가격도 크게 오르고 있다.


용산구 한남동 중개업자에 따르면, 한남뉴타운 내 연립주택 반지하(대지면적 28.62㎥)가 지난 2월 8억원에 팔렸다. 매매가격이 3.3㎡당 9224만원에 달한다. 사업 속도가 가장 빠른 한남3구역에서는 대지면적 20㎡ 이하 소형 매물의 경우 3.3㎡당 1억~1억 2000만원을 호가하기도 한다.


또, 올해 하반기 분양을 추진 중인 서울 은평구 수색·증산뉴타운 증산2구역의 조합원 입주권 프리미엄은 지난달 말 처음으로 3억원을 돌파했다. 증산2구역 전용면적 84㎡ 기준 조합원 분양가격이 5억2000만원 선인데 입주권 프리미엄 3억원이 붙어 8억2000만원에 거래됐다. 

 

 

 

 

국토교통부 실거래가 자료에서도 강북권 뉴타운 상승세를 쉽게 확인할 수 있다. 올해 5월 성북구 장위뉴타운의 ‘래미안 장위 퍼스트하이’ 전용면적 59㎡ 입주권이 5억5000만 안팎에 거래되고 있다. 올해 1월만 해도 5억원 안팎으로 거래된 점을 감안하면 약 5개월 만에 5000만원 가량 올랐다. ‘래미안 장위1’도 마찬가지다. 올해 1월 전용 59㎡ 입주권이 4억7000만원 선에 거래됐으나 지난 5월에는 5억4668만원(18층)에 팔려나갔다.

 

 

 

 

■ 좌초위기 맞았던 뉴타운…귀한 대접 받는다.

 

 

 

 

2008년 글로벌 금융위기로 부동산 경기가 침체되면서 뉴타운사업도 지지부진해졌다. 이미 사업이 진행됐던 가재울뉴타운이나 은평뉴타운 등은 장기 미분양으로 몸살을 앓고 있었다. 뉴타운사업에 대한 부정적 인식이 강해지면서 대규모 개발에 반대하는 목소리도 높아져 갔다. 뉴타운 구역 내에서 사업이 무산되는 곳들도 늘어갔다. 장위뉴타운 내에서는 장위 8구역과 9구역, 11구역, 12구역, 13구역의 개발사업이 무산되고 말았다. 또, 14구역과 15구역의 개발사업도 좌초 위기다.


2014년 이후 부동산시장이 빠르게 회복되면서 뉴타운사업도 조금씩 탄력 받기 시작했다. 또, 뉴타운•재개발•재건축 사업 무산으로 신규공급물량이 감소하고 새 아파트들도 희소성을 띠고 있다.


이런 이유로, 서울뉴타운의 가치가 치솟고 있다. 실제, 서울의 미분양 무덤으로 평가 받던 서대문구 가재울뉴타운이 대표적 사례다. 가재울뉴타운 내에 위치한 ‘DMC래미안 이편한세상’ 전용 84㎡형의 평균 시세는 8억1500만원(5월 기준)에 달한다. 지난 해 동월 시세인 6억8500만원보다 무려 19.0% 오른 가격이다.


동북권 뉴타운 마지막 개발 사업대상지인 ‘장위뉴타운’도 마찬가지다. 장위뉴타운 첫 입주아파트인 ‘장위뉴타운 꿈의 숲 코오롱하늘채’ 전용 84㎡형은 평균 6억2500만원 선에 매물이 나오고 있다. 2015년 당시 전용 84㎡형의 분양가가 5억원 안팎이었던 점을 감안하면 약 1억3000만원 가량 오른 셈이다. 


HDC현대산업개발이 서울 성북구 장위뉴타운 장위7구역에 분양을 앞두고 있는 ‘꿈의 숲 아이파크(총 1711가구, 전용 39~111㎡)’에 대한 주택수요자들의 관심도 높아지고 있다.


HDC현대산업개발 분양관계자는 “아직 견본주택의 문을 열지도 않았지만 하루에 수십통 이상 문의전화가 몰려오고 있다” 면서 “기존보다 강북권역 뉴타운의 위상이 확실히 높아진 점을 실감하고 있다”고 전했다.

 


■ 재건축 및 재개발•뉴타운 부동산시장 전망

 

 

 

 

각종 규제가 강남권 재건축시장에 집중되면서 강북 뉴타운 재개발 현장이 오히려 빛을 발하고 있다.


서울 용산구 한남동(한남뉴타운)의 한 중개업자는 "강남권에는 재건축초과이익환수제를 비롯해 재건축 조합원 지위양도금지, 대출규제(고가주택) 등 부동산규제의 칼날이 한 곳을 유독 겨누고 있다” 면서 “올해, 재건축 안전진단 기준마저 강화되면서 강남 부동산시장에 대한 매력도 반감될 듯 싶다”고 전했다.


서울 성동구 장위동에서 30여년간 부동산을 운영해온 ‘K’씨는 “강남은 단기간 가격 급등에 대한 부담감으로 투자가 망설여지기 마련이다” 면서 “강북에는 장위뉴타운•수색증산뉴타운 등 개발이 필요한 저평가지역이 많이 남아있어 투자수요의 발길이 꾸준히 이어지고 있다”고 설명했다.


지난 4월 재건축초과이익환수제가 부활하면서 강남권에서는 우려했던 거래절벽현상이 현실화되고 있으며 치솟았던 아파트가격도 제자리로 돌아가고 있다. 일시적 공급과잉현상도 당분간 이어질 것으로 예상된다. 올해 강남 4구의 입주 물량은 1만5614가구(부동산114)로 서울 전체의 44%에 달하기 때문이다. 내년에는 강동구에서 1만896가구 아파트의 입주가 예정돼 있다.


반면, 강북권역은 기존 뉴타운 구역이 지정해제 되거나 사실상 무산되면서 신규공급물량도 크게 줄어들 전망이다. 신규공급이 적고 배후수요도 탄탄한 만큼 강북권역의 부동산시장은 당분간 호황세가 이어질 것으로 기대된다.   

 

 

<저작권자 © 리얼투데이 무단전재 및 재배포금지>
Top