DSR, RTI 등 여파로 수익형 부동산도 대출 제한 어려워져

1~2인 가구 증가에 따라 초소형 및 원룸 중심의 단지는 강세 보일 듯

수익형 부동산 시장이 대출 규제 강화에 냉각기에 접어들 모양새다. 주택시장에 중점을 둔 부동산 규제가 발표될 때마다 수익형 부동산은 반사이익을 누려왔지만, 정부가 상업·업무용 부동산에 대한 대출도 규제를 강화 하면서다.

당장 이달부터는 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용됐다. DSR은 대출자의 종합적인 부채상환 능력을 반영해 대출 여부를 평가하는 제도다. 주택담보대출 원리금 전체에다 신용대출 원리금, 전세보증금대출 이자까지 모두 합쳐 심사하기 때문에 신규 대출이 더욱 어려워질 수 있다. 또 부동산 임대업 이자상환비율(RTI)을 1.25~1.50배로 올리거나 예외 요건을 까다롭게 하는 방안이 추진된다. 이자비용보다 임대소득이 일정 수준 이상 높아야 대출을 해주겠다는 것이다.

대출 규제 강화는 수익형 부동산에 투자할 수 있는 여건이 악화되고 있다는 뜻으로 풀이된다. 여기에 기준금리 인상 이슈까지 겹치면 주택은 물론 전반적인 수익형 부동산 시장은 이전보다는 크게 얼어붙을 것으로 예상된다.

다만 1~2인 가구가 증가함에 따라 이들을 위한 초소형 단지, 원룸 등으로 구성된 수익형 부동산은 영향을 크게 받지 않을 것이라는 의견도 있다. 실제 1인 가구 비중은 매년 늘고 있다. 통계청에 따르면 1인 가구는 2000년 222만 가구에서 2017년 562만 가구로 152.6% 증가해 전체의 28.6%에 달했다. 서울과 경기지역의 1인 가구 비중은 더 커서 230만6천여 가구에 달한다.

특히 1인 가구의 주된 점유형태가 2005년에는 ‘자기 집’이었으나, 2010년 이후에는 ‘보증금 있는 월세’로 변화했다. 전세의 경우 2000년 30%에서 2015년 16%로 감소했고, 보증금 있는 월세는 2000년 21.2%에서 2015년 36%로 증가했다.

장래가구추계에서 1인 가구는 2025년에는 31.89% △2035년 34.60% △2045년 36.29%로 계속해서 증가할 것 추산되는 만큼, 향후 위와 같은 월세를 내는 점유형태 역시 더욱 증가할 전망이다.

이에 최대한 대출에 의존하지 않으면서도, 1~2인 가구를 위한 상품 공략에 투자자들의 이목이 쏠릴 것으로 보인다. 다음은 연내 분양을 앞둔 주요 주거 상품이다.

원건설은 이달 경기 파주시 와동동 1498번지 일대에서 ‘파주 운정 힐데스하임 케멜라스’를 분양할 예정이다. 지하 2층~지상 10층, ▲전용면적 13㎡ 9실 ▲전용면적 18㎡ 351실 등 총 360실 규모로 조성되는 오피스텔이다. 복층 구조의 특화설계가 전 실에 적용되고, 일부 실에 한해 테라스 설계도 도입되며 대부분의 가전·가구가 제공되는 풀퍼니시드 시스템을 적용해 1~2인 가구의 부담을 줄였다. 또한 발렛파킹, 청소, 세탁(유료서비스) 등을 관리해주는 호텔식 컨시어지 서비스도 적용된다. 단지는 경의중앙선 운정역과 가깝고, GTX-A노선(운정~동탄)과 지하철 3호선(운정~일산) 연장이 예정에 있어 향후 강남까지 20분대로 이동이 가능할 전망이다. 분양가는 8천만원대부터 책정되며 1년 수익률 보장제도 적용될 예정이다. 중도금 무이자 혜택과 전매 제한도 없다.

전북 전주시 한옥마을 인근에서는 오피스텔 ‘전주 스마트 플러스’가 분양 중이다. 이 단지는 지하 5층~지상 9층, 전용면적 18~22㎡, 총 98실로 구성된다. 전주한옥마을이 약 370m 거리에 위치하며, 전주영화의거리, 전주중앙시장 등 다양한 편의시설을 모두 도보로 이용할 수 있다. 특히 단지 내 ‘베스트웨스턴 플러스 전주’ 호텔이 함께 조성돼 호텔의 서비스와 편의시설도 함께 누릴 수 있다. ‘전주 스마트 플러스’는 중도금 60% 전액 무이자 혜택을 제공하며, 오피스텔 준공 1년 동안 5%의 수익률을 보장하는 마스터리스 계약도 도입한다.

한양건설은 이달 서울 중구 황학동 1257번지 일대에서 ‘황학동 한양립스 이노와이즈’ 분양에 나선다. 지하 6층~지상 12층, 전용면적 19~31㎡, 총 363실 규모로 지어진다. 1~2인 가구 수요를 위해 공간활용도를 높이는 다양한 특화설계와 첨단 풀퍼니시드 시스템이 적용된다. 지하철 2·6호선 신당역과 1·6호선 동묘앞역을 도보로 이용할 수 있으며 다양한 버스노선과 도로망도 갖췄다. 대형마트와 병원, 공원 등 다양한 생활 편의시설도 인접해 있다.

이달 전라북도 전주시 에코시티 상업 C-5블록에 '전주 에코 로마네시티'가 공급될 예정이다. 전주 최초의 유럽형 복합문화시설로 조성되는 이 단지는 전용면적 22~33㎡ 오피스텔 402실과 상업시설로 구성된다. 에코시티 내 유일한 상업지구로 구도심까지 흡수 가능한 최적의 입지에 자리해 편리한 주거생활은 물론 풍부한 배후수요까지 갖췄다. 에코시티 아파트 입주가 마무리되면 총 1만3,000가구의 수요도 확보되며 인근 송천권역 등 기존 배후수요도 갖췄다.

이밖에 경기 과천시 중앙동 일원에서도 772실 규모의 오피스텔이 연내 분양될 예정이다. 지난 95년 준공된 과천신원 오피스텔과 2007년 준공된 렉스타운에 이어 과천시에서 약 10년만에 오피스텔이다.

▶ 연내 분양 앞둔 1~2인 가구 위한 주거 상품

*자료 제공: 각 사 / 상기 내용은 건설사 사정에 따라 변경될 수 있음.