8.2부동산 대책 이후, 청약시장 실수요자 위주로 재편
주택시장 흥행 키, 30~40대 실수요자 공략

‘8.2 부동산 대책’이 발표 된 이후 분양시장에서도 무주택 실수요자 위주로 체질개선이 이뤄질 예정입니다. 정부가 내놓은 대책에서 9월 중으로 청약제도가 대폭 강화되어 유주택자나 분양권 투자자들이 사실상 진입하기 어려운 환경으로 만들어지기 때문입니다. 투기과열지구와 조정대상지역에서는 1순위 자격 강화(청약통장 가입 후 2년 및 납입횟수 24회), 가점제 확대적용(비율 상향) 등이 대표적인 내용입니다.

이로 인해 앞으로 분양되는 주요 사업지에서는 이번 대책을 계기로 실수요자들이 좋아할 만한 마케팅을 펼칠 것으로 예상되고 있습니다. 당장의 분양권 프리미엄만을 강조하기 보다는 실거주 환경이나 미래가치를 알리는데 주안점을 맞출 것으로 내다보고 있습니다.

특히 주택시장을 움직이는 핵심연령대가 30~40대로 좁혀지면서 이들이 좋아할 만한 스펙을 갖춘 아파트가 주목 받을 것으로 예상됩니다.

한국감정원이 발표한 2016년 부동산 시장 동향 및 2017년 전망자료에서는 35~44세까지의 아파트 매매가 다른 연령대 대비 가장 많은 부분을 차지하는 것으로 나타납니다. 2015년 기준, 35~44세까지 아파트 매매거래량은 27만여 호로 전체의 34%를 차지할 정도입니다.

◆ 어린 자녀가 있는 세대는 ‘학세권’이 제격

30~40대 젊은 부부들의 주요 관심사로 어린 자녀들의 학교 및 교육이 큰 부분을 차지합니다. 영유아, 초등학생이 있다면 학교가 아파트와 어느 정도 가까운지 어린이집이나 유치원은 확보되어 있는 지 여부가 중요하기 때문입니다. ‘초품아(초등학교를 품은 아파트)’, ‘학세권(학교와 가까운 지역)’이라는 신조어가 등장한 것도 이 같은 상황을 반영한다고 할 수 있습니다.
 
세부적으로 살펴보면 학교와 단지의 통학로 상황 및 거리, 신도시라면 학교 부지 여부 등이 판단의 기준이 될 수 있습니다.

◆ 식지 않는 인기 ‘중소형 ‘아파트

30~40대는 일반적으로 자금 여력이 크지 않는 계층으로 가성비가 뛰어난 중소형 아파트를 선호하는 편입니다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 지속되는 중소형 아파트의 인기는 건설사의 특화설계를 만나면서 꽃피운 케이스입니다. 가변형 벽체, 수납공간 강화, 알파룸 등으로 실내를 더 넓게 쓸 수 있는 기술이 적용되면서 분양가가 저렴한 중소형 아파트로의 선택이 많아졌습니다.

수요자들이 중소형 주택을 많이 찾는 만큼 건설사들도 작은 아파트를 더 많이 지은 것으로 조사됐습니다. 국토부의 전용면적별 착공실적 자료를 보면 2016년 6월부터 올해 5월까지 1년 간 총 58만9005가구가 착공되었으며 이 중 46만7423가구가 전용 85㎡미만으로 나타났습니다. 전체 착공실적의 79%가 중소형 주택이라는 뜻입니다.

◆ 내가 살 집이라면, 실속형ㆍ절약형 아파트

투자가 아닌 실수요자 입장에서는 거주 비용을 아낄 수 있는 절약형 아파트도 관심을 모을 것으로 보입니다. 실제로 거주하면서 에너지 효율이 높은 기술이 접목되거나 대단지로 관리비를 절약할 수 있는 아파트가 대표적인 사례입니다. 대단지의 경우는 ‘규모의 경제’가 적용되어 관리비나 유지, 보수 비용을 절약할 수 있습니다.

청약제도 개편을 앞두고 9월 전후해서 나오는 분양 아파트가 관심을 끌고 있습니다. 8.2대책 이후 분양시장의 가늠자 역할을 하는 곳인 만큼 이슈를 모을 것으로 예상되기 때문입니다. 여기에 9월 제도 개편 전까지는 기존의 청약제도를 유지하는 만큼 실수요자 중에서도 가점제에 불리한 수요자들이 적극적으로 나설 가능성도 예측되고 있습니다.

현대산업개발과 포스코건설, 롯데건설은 이달 중 성남시 수정구 신흥동 신흥주공아파트를 재건축한 '산성역 포레스티아'를 분양할 예정입니다. 지하 3층~지상 28층 39개동 전용면적 59~98㎡ 총 4089가구로 이 중 조합원분을 제외한 전용면적 59~98㎡, 1705가구를 일반분양 물량으로 선보입니다. 일반분양의 99%가 중소형 면적으로 확보되며 대단지로 관리비도 아낄 수 있는 환경이 마련됩니다. 지하철 8호선 산성역 3번 출구와 가깝고 이를 통해 SRT 및 지하철 3호선 수서역까지 2정거장, 서울 잠실역까지 7정거장이면 갈 수 있습니다. 위례신도시가 반경 2km내 위치하고 있고 차량으로 5분 내 이동이 가능합니다. 도보로 통학 가능한 신흥초, 성남북초, 성남여중, 창성중 등이 인근에 밀집해 있으며, 성남 수정구 학원가도 인접해 있습니다.

현대산업개발은 부산진구 전포2-1구역을 재개발하는 '전포 아이파크'를 10월 분양할 예정입니다. 전용면적 42~101㎡ 등 2144가구 중 1225가구가 일반 분양되며 84㎡ 이하 면적 위주로 나올 전망입니다. 부산지하철 2호선 전포역과 1호선 서면역이 가깝고 초, 중, 고교가 인접해 있어 학세권 아파트라 부를 만한 조건을 갖췄습니다.

금성백조주택은 오는 9월 경남 사천시 동금주공아파트를 재건축한 ‘삼천포 예미지’를 선보일 계획입니다. 지하 1층~지상 최고 21층, 7개 동, 총 617가구로 이중 전용면적 59~110㎡ 292가구를 일반분양할 예정입니다. 단지 인근 1km내 홈플러스, 병원, 종합운동장, 삼천포 터미널, 등 삼천포 생활인프라가 밀집해 있고 노산초, 문선초, 중앙중, 중앙고, 삼천포여고등 다수의 명문학교 도보 통학이 가능합니다.

​