규제강화에 웃는 무주택자 ‘내집마련 포트폴리오 짜라’

2017. 11. 28   10:06 조회수 2,892

 

정부의 강력한 대책이라고 평가받는 8.2대책, 10.24가계부채종합대책에 이어 이달 말 예고된 주거복지 로드맵까지 올 들어 각종 부동산 대책이 발표되면서 주택 수요자들은 내집마련 전략을 수정하고 있습니다.

 

집이 없는 무주택자라면 규제강화책으로 그 어느때보다 아파트 당첨 확률이 높아졌으며 반대로 전매제한 강화, 청약제도 개편 등으로 운신의 폭이 좁아진 유주택자는 전략적으로 신규 분양 아파트를 살펴볼 필요가 있습니다.

 

 

 


실수요자 청약 문 ‘활짝’

 

 

 

 

올해 발표된 주요 부동산 대책을 살펴보면 8.2대책에서는 투기과열지구와 투기지역을 6년만에 부활시켜 분양권이나 입주권 전매를 금지(소유권 이전 시까지)하는 내용이 담겨졌습니다. 주택담보대출 규제를 강화하고 다주택자들에게 양도세를 중과하기로 하면서 투기수요자들의 주택구매의욕을 반감시킨 내용이 골자입니다.

 

또 서울, 과천, 세종 등 투기과열지구의 전용면적 85㎡ 이하 아파트는 기존 75%에서 100%로 가점제 비율을 높여 유주택자의 진입을 막았습니다. 10.24대책 또한 다주택자를 규제하는 내용이 주를 이뤘으며 주택담보대출 규제 강화가 중심내용입니다.

 

 

 

 

실수요자라면, 부동산대책 활용하라

 

 

 

 

새 아파트의 가격 상승세에 청약으로 내집마련을 노리는 실수요자들은 개편된 청약제도를 정확히 이해하고 활용해야 합니다. 예를 들어 투기과열지구와 청약조정대상지역은 가점제 적용비율이 더욱 커져 가점이 높은 주택수요자는 청약 인기지역인 택지지구를 적극적으로 공략해볼 필요가 있습니다.

 

반면, 청약가점이 낮다면 공급 세대수는 적지만 한번의 기회를 더 얻을 수 있는 특별공급을 노려봄 직합니다.

 

만약 가점 높이기에 실패하거나 청약에서 낙첨되어도 예비당첨의 기회가 남아있어 미리 낙담은 금물입니다. 지금까지는 정당 당첨자가 계약을 포기해 미계약분이 발생하거나 부적격자 발생분을 감안해 일반분양 주택 수의 20% 이상을 예비입주자로 추첨해왔지만 앞으로는 투기과열지구와 청약조정대상지역에서는 예비당첨자 선정 비율을 40%로 늘어난 만큼 더욱 많은 기회가 제공될 전망입니다.

 

아파트 면적 넓히기를 원하는 주택수요자나 투자를 염두에 둔 투자자들도 신규 분양시장에 참여하는 길은 규제를 벗어난 지역을 노리거나 전용 85㎡가 넘는 아파트를 공략하는 방법이 있습니다.

 

 

 

 

수도권이지만 청약조정지역에 포함되지 않고, 이러한 지역에서는 전매제한이 서울(입주 시)에 비해 짧기 때문에 투자자 입장에서는 장기 보유에 대한 리스크를 어느정도 해소할 수 있습니다.

 

이밖에 더 넓은 면적으로 가기 위한 1주택자는 추첨제를 활용하는 방법을 고려할 만합니다. 전용 85㎡ 초과 주택형은 추첨제가 일정 부분 적용되기 때문입니다. 투기과열지구에서는 50%, 청약조정대상지역에서는 70%에 대해 추첨제가 해당됩니다.

 

실수요자들을 위한 연말 분양시장, 주요 분양예정 단지는?

 

 

 

 

현재 불투명한 부동산 시장 속에서 내집마련을 고민하는 수요자라면 환금성이 좋은 공공택지, 각종 개발 호재가 내제되어 있는 지역 등이 내집마련의 ‘0’순위로 손꼽히고 있습니다.

 

이 같은 요건이 충족되는 분양 예정 단지로는 서울 접근성이 크게 향상되는 파주 운정신도시, 김포 한강신도시, 동탄2신도시 등을 손꼽을 수 있습니다. 특히 파주 운정신도시는 공공택지라 하더라도 서울처럼 입주 때까지 전매가 제한되지 않다는 점과 서울에 비해 저렴한 아파트 값 등을 예상할 수 있어 꾸준히 수요자들이 관심을 가지는 곳으로 알려져 있습니다.

 

현대산업개발은 오는 12월 경기도 파주시 운정신도시 A26블록에서 ‘운정신도시 아이파크’를 분양할 예정입니다. 이 단지는 지하 2층~지상 최고 29층 30개 동, 전용면적 59~109㎡ 총 3042가구로 단일 공급으로는 경기 서북부권역에서 최대 규모입니다. 이 아파트는 기획재정부의 예비타당성조사가 최근 통과된 GTX A노선 파주 연장 구간의 직접적인 수혜 단지이며 이 노선이 완공되면 운정신도시에서 서울역까지 약 10분대, 삼성역까지 약 20분대로 이동할 수 있을 것으로 보입니다.우선 초등학교 예정부지가 단지와 접해 있어 어린 자녀들의 안전통학이 가능합니다.동패초, 동패중, 동패고, 운정고(자율형 공립고) 등도 걸어서 통학이 가능합니다. 또 주변에 이마트 등 상업시설들이 있습니다. 단지 서측 맞은 편으로 조성 예정인 운정3지구의 중심상업지구가 계획돼 있습니다.
  

동원개발은 11월 경기 화성시 동탄2신도시 C4블록에 ‘동탄2신도시 4차 동원로얄듀크 포레’를 분양할 예정입니다. 지하 3층~지상 34층, 전용 59㎡ 아파트 196가구, 전용 24~49㎡ 오피스텔 95실로 구성됩니다. 단지가 동탄테크노밸리 내에 위치해 직주근접이 가능하고 배후수요가 풍부해 투자가치를 높게 평가 받습니다. 또 단지 남측에 약 27만여㎡ 규모의 선납숲 공원(예정)이 조성 중입니다.

 

금성백조는 이달 말 경기 김포 한강신도시 Cc-03블록 일대에 ‘구래역 예미지’를 분양할 예정입니다. 지하 2층~지상 46층, 5개 동, 총 779가구로 아파트 전용면적 78~90㎡ 701가구, 오피스텔 전용면적 84㎡ 78실 규모로 구성됩니다. 단지가 들어서는 김포한강신도시는 이달 말 부지 조성 총 6단계 중 6단계를 완료할 예정이어서 입주 시 기반시설 이용이 편리합니다. 단지 바로 앞에는 김포도시철도 구래역(2018년 11월 개통 예정)와 복합환승센터가 가까워 타 지역으로 이동이 수월합니다. 단지 동측에 한강신도시 호수공원이 인접해 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있습니다.

 

 
 

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